Cualquier vivienda necesita un mantenimiento habitual. Y en el caso de un inmueble de alquiler suelen existir muchas dudas sobre quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones, si el arrendador o el arrendatario.
Según explica la Agencia
Negociadora del Alquiler (ANA), el mantenimiento diario de la vivienda
le corresponde al inquilino, quien es responsable de aquellos gastos
periódicos que deben efectuarse en la vivienda para poder continuar disfrutando
de ella en el mismo estado en que la recibió.
Pero, para que se
puedan repercutir a los inquilinos estas pequeñas reparaciones, es
necesario que se haya producido un desgaste por uso, por ello es muy
difícil que se puedan imputar a los inquilinos estas pequeñas reparaciones en
los primeros meses de los contratos o en aquellos elementos que los inquilinos
apenas puedan usar.
Ahora bien, ¿de que
estamos hablando cuando nos referimos a "pequeñas reparaciones?". Claramente es
un problema de interpretación, porque resulta complicado averiguar
qué quiere regular exactamente el legislador cuando habla de "pequeñas"
reparaciones". Las pequeñas reparaciones que los propietarios pueden
exigir a los inquilinos en el alquiler de viviendas vienen recogidas
en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y se
refiere a obras menores de escasa cuantía que no afectan a la
habitabilidad de las viviendas, y que derivan del uso que hacen los
arrendatarios.
Existen cinco
criterios que la jurisprudencia ha utilizado para determinar cuándo estamos
ante este tipo de reparaciones, y que la Agencia Negociadora del Alquiler recomienda
como una buena referencia para todos los que se dediquen al alquiler de
vivienda y tengan que solucionar quién se hace cargo de las pequeñas reparaciones:
1. El
importe económico de las reparaciones. El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación
con el valor de reposición del objeto deteriorado. Así, por ejemplo, hay
sentencias que consideran que existen pequeñas reparaciones cuando el coste de
la reparación no excede del 50% de la renta mensual. Otras sentencias en cambio
consideran que existe una pequeña reparación cuando el coste de la
reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.
2. Analizar
el tipo de bien de que se trate. Teniendo en cuenta los deterioros que puedan realizarse en
elementos que se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un
mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso. Aquí
podríamos incluir: grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, cisterna del wáter,
avería en calentadores, persianas, termos, cristales, puertas, etc.
3. Analizar
el tiempo de uso que lleva el arrendatario usando la vivienda. Esta es una fórmula muy importante para poder
determinar si ha habido desgaste imputable al inquilino o no. De esta forma,
las reparaciones que aparezcan al poco tiempo de iniciarse los contratos son
muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos (arrendatarios). El
arrendatario debe responder por el desgaste producido por él, y no por el
desgaste acumulado que se haya ocasionado por el uso de otros arrendatarios
anteriores.
4. Determinar
si el bien a reparar era muy nuevo o a estrenar, o ya era usado. Un elemento a estrenar no arrastra un
uso anterior, y en este caso se puede presumir que su rotura correspondería al
arrendatario, salvo que fuera imputable al fabricante dentro de su garantía.
5. Tareas
de mantenimiento de los electrodomésticos, tales como: filtros, sustitución de piezas, mantenimiento en
juntas, mantenimiento de suelos utilizando los productos adecuados,
mantenimiento de muebles, de bañeras (sellados), inodoros, bidet, fregaderos,
desagües en cocinas y baños para evitar obstrucciones. Muy característico, si
se pacta, es el mantenimiento anual de las calderas, calentadores, equipos de
aire acondicionado (filtros y carga), campanas extractoras (filtros),
mantenimiento de persianas (sustitución de cuerdas o lamas que se pudieran
haber soltado). Todas estas son reparaciones de poco coste económico y derivan
del uso que hacen los inquilinos. Las inspecciones obligatorias de
instalaciones de gas corresponderían a los arrendadores por ser gastos
derivados de la conservación de las viviendas.
Lo que no se puede
incluir dentro del apartado de pequeñas reparaciones producidas por el uso y
desgaste ordinario imputables a los inquilinos, son las reparaciones
originadas cuando las cosas agotan su vida útil, es decir,
cuando su deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso
inadecuado, incluso cuando el elemento roto tenga poco valor o no sea
indispensable para que la vivienda siga siendo habitable.