Según la Ley de Propiedad Horizontal  art. 7.2 se entiende cómo actividades molestas aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por la expresión "contravengan las disposiciones", debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias. 

Además, también pueden concretarse  actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.

En diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:

• Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
• Las que generan daños en la finca.
•  Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.

Requerimiento procesal

El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a males mayores. El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir "a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas".

Este requerimiento deberá realizarse por escrito bien por el presidente o por cualquier vecino afectado, preferiblemente mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.

Si el vecino apercibido hace caso omiso o no atiende los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente,  en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.

 Procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.

Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:

• La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.
• La indemnización de daños y perjuicios.
• Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.

¿Qué es? La idea de este tipo de hipotecas es que, cuanto mejor sea la eficiencia energética de los edificios cuya adquisición o promoción se financia, mejores condiciones tendrá la financiación. ¡Atención!  En la práctica, cada entidad impone sus propios criterios. En general:

·      La calificación energética. Lo más habitual es que se requiera una calificación A o A+, si bien hay entidades que aceptan otras. Apunte.  Si la financiación se pide para las obras de rehabilitación, la reforma debe permitir alcanzar ese nivel de eficiencia.

·  La capacidad de retorno. Y, como en cualquier otro tipo de financiación, es necesario que la tasación respalde la cantidad solicitada y que el cliente sea solvente.

¿Para quién? Aunque los bancos están focalizando estas hipotecas a promotoras, los particulares también pueden solicitarlas. Apunte.  Considere, además de las mejores condiciones, el ahorro a largo plazo que implicará disponer de una vivienda más sostenible (mayor valor del inmueble, ahorro en las facturas por el menor consumo de energía...).

Si el inmueble tiene una buena calificación energética, la financiación verde puede ofrecer mejores condiciones, que también puede utilizarse para la rehabilitación.

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

¡Siempre el mismo presidente!

Algunas empresas incluso dedican una o varias habitaciones exclusivamente dedicadas a estar máquinas. Por eso hay empresas que se plantean alternativas, como tener los servidores fuera de su propia empresa.

A continuación vamos a ver las ventajas en inconvenientes de tener los servidores físicamente en nuestra empresa, o de tenerlos en la nube.

Servidores físicos en la empresa

La temperatura

Los servidores físicos pueden emitir altas temperaturas, y esto supone un problema. Almacenar los servidores en habitaciones exclusivas para ellos puede servir como regulador térmico, aislando ese calor, aunque probablemente tengamos que hacer un gasto energético también para aire acondicionados que mantengan una temperatura que no genere un riesgo de incendio por ejemplo. Tener una habitación para servidores también sirve precisamente para eso, para controlar mejor un incendio en cado de sobrecalentamiento del servidor, ya que si alguno sale ardiendo es más fácil controlarlo al estar aislado.  A continuación vamos

El ruido

Por supuesto, también existe la contaminación acústica. Si trasladamos los servidores a una habitación, aislamos el ruido.  Y con ello también conseguimos un ambiente de trabajo más saludable y productivo.

La seguridad

Mantener los servidores encerrados en una habitación, limita el número de personas que tienen acceso a la información que contienen. Esto hace que nuestro datos estén más seguros, ya que podemos controlas quién tiene acceso a ellos. Además en caso de reparación de alguno de los servidores, es más cómodo que un operario trabaje en una habitación apartada del entorno de trabajo.

Montaje de una habitación de servidores

Si queremos instalar un centro de datos, o lo que es lo mismo, una sala dedicada a los servidores, debemos tener en cuenta lo siguiente:

• El tamaño de la habitación debe ser superior al almacenamiento de máquinas. No solo por el calor, si no por tener en cuenta futuros servidores que metamos en la habitación. También para poder instalar otro tipo de maquinaria, como aires acondicionados, almacenamiento de piezas de recambio, etc.
• Es importante tener una buena instalación eléctrica que soporte todo el gasto de energía, además de mantener la iluminación y enchufes, porque necesitaremos enchufar ventiladores, aires, servidores,? incluso podemos estudiar la posibilidad de poner un generador por si existe algún apagón o corte de luz.
• La limpieza es esencial, ya que el polvo puede dañar las máquinas. No solo limpieza física, si no que podemos instalar filtros que atrapan la suciedad del aire.

Servidores en la nube

Es una alternativa a los servidores físicos, ya que estos suponen una gran inversión, con un continuo y costoso mantenimiento.

Por esta razón, y gracias a los avances en la tecnología, muchas empresas se plantean tener servidores en la nube y pagar una mensualidad por ellos. Son servidores virtuales, lo que significa que pasamos del hardware al software. Esto además tiene una virtud, y es que las tareas se distribuyen entre varios servidores físicos, por lo que si falla uno, nuestras tareas siguen funcionando, ya que pueden tirar de otros equipos.

Los beneficios son muchos, como por ejemplo la amortización, es evidente. Pagar una mensualidad fija a modo de alquiler por el servidor, es mucho más rentable que hacer una inversión en equipos físicos y posibles obras de acondicionamiento, además de su costoso mantenimiento.

Solo vamos a pagar por lo que nos hace falta, por eso es más barato, ya que a lo mejor no necesitamos utilizar una máquina entera, pues solo pagamos por la parte que utilizamos. Las empresas dedicadas a ello nos porponen varios planes que se ajustan a nuestras necesidades.

Al ser servidores en la nube, podemos tener acceso a la información desde cualquier lugar. Podemos cambiar de oficina sin problema, y no acarrear con maquinaria alguna. Y toda nuestra información siempre estará accesible.

Y por último, es más seguro, ya que son empresas especializadas y exclusivas en servidores, el mantenimiento que hacen de las máquinas es mayor, y están bajo una protección constante tanto físicamente como de forma interactiva para evitar ataques cibernéticos.

Para facilitar este trabajo, existen una serie de herramientas que permiten organizar de un modo sencillo las publicaciones y el momento en el que se desea compartir cada una de ellas. Por lo tanto, es posible automatizar las redes sociales para las agencias inmobiliarias.

Estas son algunas:

IFTT

Gracias a esta plataforma se pueden conectar diferentes redes sociales para que cuando se publique un contenido en una de ellas, se comparta automáticamente en el resto. También se puede conectar un blog con las redes y que el contenido que se publique en el blog se comparta en el resto de los perfiles.

HOOTSUITE

Es una de las herramientas más completas y quizás la más conocida de todas. Al igual que la anterior, nos permite compartir el contenido en diversas redes y además programar mensajes. La versión de pago incluye un análisis para que la propia herramienta decida en qué momento es mejor publicar el contenido en función a la experiencia de las publicaciones anteriores.

BUFFER

Similar a las anteriores, esta herramienta tiene la ventaja de contar con versiones móviles.

BOTIZE

Además de automatizar las redes, podemos crear nuestro propio bot, robot o asistente en internet y realizar diferentes acciones según cómo respondan los usuarios a nuestras publicaciones, como por ejemplo, mandar mensajes privados.

TWEETDECK

Esta es una herramienta solo para Twitter. Es completamente gratuita. Permite automatizar las publicaciones y además muestra un escritorio dividido en columnas que organiza todos los acontecimientos de la cuenta de esta red (mensajes, actividad, notificaciones, etc.) permitiéndonos tener una visión completa de la actividad producida por los usuarios.

A excepción de esta última plataforma, el resto suele contar con una versión de pago (opcional) que añade características y acciones adicionales a la actividad que queramos desempeñar con ellas (como el ejemplo que se indica en Hootsuite).

Por otro lado, también existen plugins para plataformas específicas como WordPress que una vez instalados comparten las publicaciones del blog en nuestras redes automáticamente.

Una vez elegida la herramienta que más se adapte a lo que buscamos nos será más sencillo administrar la frecuencia de nuestras publicaciones y la conexión de las mismas entre las diferentes redes. Esto supondrá un notable ahorro de tiempo y la optimización de la organización del contenido.

El proindiviso y la herencia de una casa

Antes de nada, conviene recordar que los bienes que se reciben en herencia, salvo que en testamento se especifique otra cosa, pertenecen a los herederos en proindiviso y por partes iguales. 

Cuando hablamos de proindiviso hacemos referencia a un término jurídico que se utiliza para describir una situación en la que una propiedad o un bien pertenece a varias personas a la vez, pero sin que esté delimitada la parte exacta que le corresponde a cada una. Es decir, todos son propietarios de la totalidad del bien y no de una fracción específica del mismo. Si no se especifica una cuota de participación entre los herederos, todos tendrán el mismo porcentaje de la propiedad. 

Opciones para vender una propiedad heredada

¿Qué hay que hacer si se recibe una casa en herencia y se quiere vender? ¿Cómo afecta la negativa de uno de los copropietarios? Cierto es que no se puede obligar a un heredero a vender, pero los demás tampoco tienen que seguir siendo copropietarios forzosamente. Tener una vivienda afecta al pago de impuestos y conlleva una serie de gastos. Por ello o por lo otro, la ley contempla algunas alternativas para los casos en los que un heredero quiere vender y otro no.

Adjudicación de la vivienda a un heredero

Imaginemos el siguiente escenario: Margarita ha fallecido y ha dejado una única vivienda a sus dos hijos, Juan y Fernando. Juan desea vender la casa, pero Fernando se opone a esta idea.

Debido a que una casa es una cosa indivisible, se requiere el consentimiento de ambos herederos para vender la casa heredada. Sin embargo, la ley otorga a Fernando la opción de quedarse con la totalidad de la casa (el 100%) y compensar a Juan por su parte de propiedad con una suma de dinero equivalente al 50% del valor.

Esto aparece recogido en el artículo 1062 del Código Civil, que establece que "cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga".

Acto de conciliación entre ambos herederos

Antes de recurrir a un proceso judicial, siempre se aconseja intentar la conciliación mediante la mediación de un tercero. Aunque no es necesario contar con el asesoramiento de un abogado al presentar la solicitud para la celebración de un Acto de Conciliación, es altamente recomendable. Existen abogados expertos en temas de herencias que pueden buscar la mejor vía para resolver el conflicto.

Una vez presentada la solicitud de conciliación, se notifica al heredero que se opone a la venta para que asista al acto de conciliación. Una vez llegados hasta este punto, existen tres posibles situaciones:

• Si se llega a un acuerdo, el conflicto se resuelve.
• Si se llega a un acuerdo que posteriormente no se cumple, habrá que solicitar al juzgado que haga efectivo lo pactado.
• Si no se llega a un acuerdo, habrá que dejar el asunto en manos de la justicia.

Subasta voluntaria del inmueble heredado

¿Cómo quitar la hipoteca lo antes posible?

La mejor forma para quitar la hipoteca lo antes posible es devolver por adelantado el dinero que todavía le debemos al banco. Esto se hace mediante la amortización de hipoteca por adelantado. 

¿Cómo se hace la amortización de hipoteca adelantada?

La amortización de hipoteca adelantada se hace mediante una novación de la hipoteca. Es decir, mediante una renegociación del préstamo. Para ello, debemos reunirnos con el banco y explicarle que queremos devolverle el dinero que nos prestó antes de tiempo. 

La novación de la hipoteca permite reformular el contrato de la hipoteca. De esta forma, la amortización de la hipoteca puede plantear tres situaciones distintas: 

• Amortización completa de la deuda: se produce cuando devolvemos todo el dinero que le debemos al banco. En consecuencia, esto supone la cancelación de la hipoteca. 
• Amortización parcial de la deuda: se produce cuando devolvemos solo una parte del dinero que le debemos al banco. En consecuencia, los intereses que debemos pagarle al banco se recalculan tomando como referencia la cantidad de capital restante que queda después de hacer la devolución parcial. 
• Amortización de tiempo en lugar de dinero: en este caso, lo que hacemos no es devolver el dinero de una sola vez, sino modificar el contrato para aumentar la cantidad de dinero de las cuotas que pagamos cada mes. Esto implica que cada mes pagaremos más por la hipoteca, lo que también implica que terminemos de pagar la hipoteca en un período de tiempo más corto.

La elección de una forma de amortización u otra depende de las circunstancias personales y preferencias de cada cliente. Sobre todo, si dudamos entre amortizar cuota o plazo.

¿Cuánto dinero se puede adelantar de la hipoteca?

Se puede pagar la hipoteca antes de tiempo tanto de forma parcial como completa. Es decir, que no hay un límite en la devolución del dinero que se puede realizar en una amortización de capital adelantado. 

¿Cuánto cuesta pagar una hipoteca antes de tiempo?

Pagar la hipoteca antes de tiempo no es gratis. Al hacerlo, pagamos menos intereses al banco (sobre todo si la amortización de capital se produce en la primera mitad de la vida del préstamo). Debido a esto, la mayoría de los bancos establecen las denominadas comisiones de amortización. 

Las comisiones de amortizaciones son tasas que los bancos cobran a los clientes que quieren devolver el dinero de su hipoteca por adelantado. Estas comisiones deben aparecer en la escritura de la hipoteca y están limitadas desde que entró en vigor la ley hipotecaria de 2019. La normativa fija los siguientes máximos para los préstamos firmados desde entonces:

Hipotecas variables

La amortización de capital en hipotecas variables tienen las siguientes comisiones: 

• Comisión de 0,25% del capital amortizado si la devolución se lleva a cabo durante los primeros 3 años o comisión del 0,15% del capital amortizado si la devolución se lleva a cabo durante el cuarto o quinto año (se debe escoger una de las dos opciones, ya que son excluyentes entre sí).
• A partir del sexto año de la vida de la hipoteca variable no se pueden cobrar comisiones por amortización adelantada. 

Hipotecas fijas 

• Comisión del 2% del capital amortizado si la devolución se lleva a cabo durante los primeros 10 años de vida de la hipoteca. 
• Comisión del 1,5% del capital amortizado si la devolución se lleva a cabo después de los primeros 10 años de vida de la hipoteca.

¿Qué pasa si pagas la hipoteca antes de tiempo?

A pesar de que se tenga que pagar la comisión de amortización adelantada, por lo general, pagar la hipoteca antes de tiempo es ventajoso desde un punto de vista económico. ¿Por qué? Porque, por lo general, se ahorra dinero al reducir los intereses que pagamos por el capital pendiente. Incluso a pesar de la comisión de amortización que se suele tener que pagar por esta operación. 

No obstante, si los intereses que pagamos por una hipoteca fija son muy pequeños, puede que no nos compense realizar la amortización adelantada. En el caso de las hipotecas variables es distinto, ya que siempre corremos el riesgo de que los tipos de interés suban, por lo que, en el caso de las hipotecas variables, casi siempre es recomendable hacer una devolución anticipada de la hipoteca (salvo que se tenga la certeza de que los tipos se van a mantener muy bajos). 

De este modo, se puede decir que, en general, al pagar la hipoteca antes de tiempo se ahorra dinero en forma de intereses que dejamos de pagar al banco. Por ello, aunque cada caso debe ser estudiado con detenimiento, es una operación que suele ser recomendable a la hora de ahorrar y reducir nuestro nivel de endeudamiento. 

Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título o en los estatutos para cada finca registral independiente. Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.

En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije, a través del título o de los estatutos de la finca, un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios como suele ocurrir con los locales.

También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la LPH, es decir, el del coeficiente de participación o el fijado en el título o estatutos.

A este respecto, los expertos han destacado que, para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.

En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título constitutivo o simplemente debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.6 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse con el voto favorable de la unanimidad de los propietarios.

Pese a que, como hemos visto, existe discrepancia doctrinal al respecto, debe aplicarse el mismo criterio aun cuando únicamente se trate de modificar una partida dentro del presupuesto anual que se somete a aprobación en la junta ordinaria como, por ejemplo, repartir los gastos del seguro a partes iguales. Esto es así porque debe entenderse que este acuerdo no constituye únicamente un acto de mera administración, sino que igualmente implica la modificación de las cuotas del título y, por lo tanto, debe acordarse con el voto favorable de la unanimidad de los propietarios.

Discernir si este acuerdo supone una clara manifestación de modificación del sistema de reparto de los gastos y, por lo tanto, del título constitutivo o de los estatutos o, por el contrario, un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para la adopción del acuerdo en virtud del cual los propietarios puedan revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos. Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:

1. El acuerdo que modificó el sistema de reparto de los gastos se protocolizase ante Notario y se inscribiese en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o se hubiese manifestado de forma expresa en el acuerdo que ésta era la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
2. El acuerdo en virtud del cual se modificó el sistema de reparto de los gastos se haya ido aprobando cada año.

En el primer caso, para volver al sistema anterior, será necesario un nuevo acuerdo adoptado al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito o no fue aprobado por unanimidad.

Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios, la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario, otro sector doctrinal considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año.

Por ello y, en base a este criterio, para "retornar" al sistema de cuotas originario o establecido legalmente, no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad, sino que será suficiente la mayoría simple de los propietarios asistentes a la junta.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008, que establece que "La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios".

En consecuencia, el acuerdo de modificación del reparto de gastos que se ha ido realizando año a año no puede entenderse de forma tácita como una modificación del sistema de reparto del título constitutivo salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.

Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 1 de diciembre de 2006: "(?) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución?y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria?".

La información que podamos llegar a dar, es utilizada para hacer fraudes económicos, utilizando la suplantación de identidad.

El phishing es facil de detectar, ya que si recibimos un sms o email de nuestro banco, por ejemplo, y nos piden que les facilitemos nuestras claves de acceso, es claramente un phishing. Puesto que nuestro banco jamás nos va a solicitar información relacionada con claves ni información confidencial, ya que  no necesitan nuestras claves para tener acceso a nuestra base de datos. Por tanto, si recibimos un email de este tipo, debemos ponernos en contacto telefónico con nuestra entidad bancaria.

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que no debemos hacer clic en ningún enlace del email o sms que nos manden, y borrarlo directamente, incluso de la bandeja de eliminados.

La Policía Nacional, está alertando de ataques masivos por parte de los hackers. Se hacen pasar por diferentes entidades, copiando hasta el último detalle de la compañía, logo, tipo de letra, saludo, despedida,? y envían mensajes para realizar determinadas acciones, como terminar de tramitar un proceso, la actualización de datos personales, devolución de un recibo, recuperación de cuenta bloqueada,? y así todas las acciones recurrentes que nos inciten a facilitar datos susceptibles para que los hackers puedan cometer fraudes y estafas.

Cómo evitar el phishing

Debemos tener una mentalidad desconfiada cuando entremos a revisar nuestros correos electrónicos. Ya que las cosas importantes no se notifican por email, y si se hace, no es para dar datos confidenciales. Por ejemplo, si nos ponen una multa, como mucho por email nos pueden notificar que tenemos esa multa, pero no nos pedirán datos para pagarla, además de que lo normal es que nos la manden por correo certificado a nuestro domicilio.

Si nuestra entidad bancaria precisa de algún dato personal nuestro, no lo hará por email, como mucho nos citarán por email o nos llamarán por teléfono para acudir a nuestra oficina y aclarar dichos datos en persona.

Por ello, lo primero que tenemos que hacer si recibimos un email de estas características es no responder a nada de lo que nos pida. Si tenemos dudas sobre el contenido del sms o email, buscaremos en internet por nuestra cuenta el teléfono de contacto de la compañía, y no un teléfono o correo de contacto que esté en el email. Nos pondremos en contacto con la compañía para aclarar el email o sms que hemos recibido, para cerciorarnos de que todo esté bien.

Hay que dudar siempre de los enlaces que haya en estos emails. Normalmente, los hackers crean una página web idéntica a la original, para que pongamos nuestros datos de acceso y ahí es donde pueden copiar nuestra información. Aunque la página tenga certificado SSL, no debemos bajar la guardia.

Siempre debemos cerciorarnos del remitente, y ver que es el original. Si disponemos de antiguos email que sabemos que eran de la entidad, iremos y comprobaremos que es el mismo remitente. Si desconfiamos, directamente borraremos el sms o email, e incluso de la bandeja de eliminados si se queda alojado ahí. Cualquier información realmente importante de alguna entidad, nos la hará saber sí o sí a través de los distintos medios, ya sea por vía telefónica o carta certificada a nuestro domicilio, y no limitándose a un mero email.

Qué hacer si ya soy víctima de phishing

Nada más darnos cuenta de que hemos sido víctimas de phishing, lo primero que debemos hacer es alertar a la nuestra entidad bancaria del engaño, para que bloqueen tarjetas o cargos provenientes de algún sitio sospechoso. Y a continuación, denunciaremos en la Guardia Civil o Policía Nacional, aportando el mayor número de pruebas que tengamos, ya sea los propios emails o sms, capturas de pantalla, los cargos bancarios fraudulentos, etc.

Tras denunciar, informaremos a la compañía de lo sucedido, para así alertar de dicho fraude y que ellos pongan en marcha los mecanismos necesarios para aumentar la seguridad, e incluso que ellos mismos puedan denunciar la suplantación de sus datos. Si se trata de nuestra entidad bancaria, ya lo haríamos al principio cuando llamemos para bloquear tarjetas y cargos.

Si sospechamos que nuestro número de teléfono está entre la información que ha sido recibida de forma fraudulenta, debemos contactar con la compañía de teléfono para decirles que bloqueen cualquier cargo procedente de sitios sospechosos.

Una vez que hemos hecho todo esto, debemos estar pendientes en las siguientes semanas, ya que podemos seguir recibiendo phishing.

Arrendatario. Pues bien, sepa que, aunque no se haya pactado expresamente en el contrato, según la ley que regula este tributo, el arrendatario debe pagar esta tasa:

· De conformidad con lo que establece la ley, es el beneficiario del servicio de recogida de basuras el que debe pagar la tasa (en su caso, el arrendatario).

·  Usted, como propietario, es a efectos legales el sustituto del contribuyente, por lo que, si el recibo viene a su nombre y lo paga, después podrá reclamar dicho importe al arrendatario.

Blanqueo de capitales
Prevención. La Ley de prevención del blanqueo de capitales pretende luchar contra aquellas prácticas mediante las cuales el dinero o los activos que proceden de actuaciones ilícitas obtienen apariencia legal. ¡Atención!  Para ello, se establece que deberá justificarse la procedencia del dinero que se utilice para algunas transacciones ?entre otras, la compraventa de inmuebles?, pues es frecuente que las organizaciones criminales utilicen estas operaciones para blanquear dinero procedente de actividades ilícitas.

Comunicación. Para lograr este fin la ley establece una serie de mecanismos. Apunte.  En primer lugar, designa una serie de sujetos obligados que deben informar al Servicio Ejecutivo de Prevención del Blanqueo de Capitales (SEPBLAC) de cualquier indicio de actividad sospechosa y que, asimismo ?dada su actividad?, deben recabar información de las personas con las que contratan y justificar el origen del dinero que utilicen en la transacción. Por ejemplo, en una compraventa inmobiliaria será necesario que se justifique la procedencia del dinero para pagar; de lo contrario, tanto el vendedor como el banco o incluso el notario podrían negarse a firmar.

Quién puede solicitar información

Actividad. La ley enumera los sujetos que, por su actividad, están obligados a informar al SEPBLAC, y todos deben hacerlo, aunque concurran varios de ellos en una misma operación. Apunte.  Entre otros: entidades de crédito, aseguradoras, notarios, promotores inmobiliarios y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa o el arrendamiento de inmuebles.

Ejemplo. Por tanto, si usted compra un piso al promotor y solicita una hipoteca para su financiación, le solicitarán información relativa al blanqueo de capitales:

• El banco que le conceda la hipoteca, especialmente si nunca ha trabajado con esa entidad. Apunte.  Le pueden requerir nóminas, declaración de IRPF, contrato de trabajo...

• El notario, que además deberá hacer constar esta información en la escritura. Apunte.  Éste normalmente requiere justificación de los movimientos de dinero que haya efectuado (por ejemplo, si ha entregado cantidades a cuenta del precio le preguntará si fue en efectivo o por transferencia, y en este caso le solicitará tanto la cuenta de origen como la de destino).

• El vendedor tiene la obligación de comprobar y verificar el origen de los fondos, si proceden de una cuenta corriente de un banco de nuestro país o del extranjero, y en ese último caso debe asegurarse de que ese origen esté justificado en una actividad lícita. Apunte.  Es probable que le solicite justificantes bancarios de las cuentas de su titularidad de donde salga el dinero.

Protocolos internos. Se permite a cada sujeto decidir qué documentación requerirá para dar cumplimiento a la ley, por lo que no hay un listado de documentos de obligada entrega. ¡Atención!  Por tanto, usted sólo está obligado a facilitar información para ese fin, como un certificado bancario de titularidad de la cuenta de la que proceden los fondos, indicando que éstos proceden de un préstamo o de ahorros previos. Pero no tiene por qué facilitar extractos donde consten otros movimientos que no tengan que ver con la operación.

Uno de los retos del Gobierno PSOE-PODEMOS es "establecer un marco legal que defina los conceptos de vivienda vacía y gran tenedor de vivienda, y ponga a disposición de las comunidades autónomas y los municipios distintas herramientas para su detección y diagnóstico".

La determinación del número de viviendas es muy importante ya que influye en la articulación de las diferentes políticas en materia de vivienda.

Las principales repercusiones de estas medidas son;

• Una vez definido el número de viviendas se podrá aplicar medidas fiscales, sancionadoras, de asesoramiento o estimulo para movilizar la vivienda vacía, donde los grandes tenedores colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado viviendas vacías a precios asequibles.

• Ser un gran tenedor afecta a las medidas de protección de vivienda.

• Esta medida también podría tener su repercusión en el alquiler ya que  la formación morada busca que estas figuras destinen el 30% de su cartera al alquiler social para aumentar el parque de vivienda asequible.

Concluyendo, con estas medidas se podría dar salida al mercado viviendas vacías dedicadas al alquiler social así como el establecimiento de un nuevo impuesto sobre este tipo de inmuebles.

El notario en una compraventa, ¿qué papel desempeña?

Muchos se preguntan para qué sirve el notario en la compraventa de una vivienda y si es obligatorio. La respuesta es que no, no es obligatorio, pero se recomienda contratar sus servicios, ya que este profesional garantiza que el trámite de compraventa sea legal, además de asesorar a comprador y vendedor sobre las dudas legales que tengan.

Sin embargo, sí que es obligatoria la presencia de un notario en la firma de una hipoteca.

Las funciones del notario en la compraventa de una vivienda

El notario ayudará en todo el proceso de compraventa de la propiedad, asesorando a las partes sobre las dudas legales que puedan tener. Estas son sus funciones:

• Redactar la escritura de compraventa según la ley: El notario se encarga de redactar las escrituras de compraventa del inmueble conforme a lo dispuesto en la ley vigente
• Certificar quién es el titular del piso: A través de la nota simple, el notario verifica que el vendedor es el propietario del inmueble
• Orientar y resolver las dudas sobre las cláusulas del contrato de compraventa o de la hipoteca: Durante el proceso, las partes pueden necesitar aclarar sus inquietudes sobre las cláusulas del contrato, asimismo, el notario se encarga de garantizar la comprensión mutua entre el comprador y el vendedor al momento de la firma
• Guardar una copia del contrato de compraventa durante 25 años: Si se pierden las escrituras de compraventa, no pasa nada, pues el notario guardará una copia durante 25 años

¿Quién elige notario en la compraventa de un inmueble?

El derecho de elección del notario corresponde al que esté obligado a pagar la mayor parte de los aranceles. En una compraventa de vivienda, la parte que ha de pagar la mayor parte de los aranceles es el comprador, por lo que le corresponderá el derecho a elegir el notario.

En caso de desacuerdo, y si el vendedor no acepta el notario elegido por el comprador, este último tiene la opción de presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.

Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.

Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.

Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.

La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.

Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.

Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.

Hay varias soluciones a este problema, si algunos quieren vender y otros no. Lo ideal es llegar a un acuerdo entre las partes, pero el acuerdo debe ser total entre todas las partes, si solo uno de los herederos no está de acuerdo con los demás, no se puede hacer lo que diga la mayoría.

Si la persona fallecida ha dejado hecho testamento, la herencia acata lo que diga ese testamento. Pero si no, hay dos tipos de herederos, en proindiviso y por partes iguales.

El concepto proindiviso hace alusión a que una propiedad pertenece a varios propietarios, y si es a partes iguales, quiere decir que todos los propietarios tienen el mismo porcentaje sobre la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, puede vender su parte a otro comprador, aunque es algo complejo. También puede vender su parte a otro copropietario, e incluso renunciar de su parte en favor de los demás, es lo que se llama una extinción del condominio.

Soluciones al no acuerdo entre herederos de una vivienda

No se puede obligar a ninguna persona a vender su propiedad, pero tampoco se le puede obligar a estar en copropiedad, por tanto, para desatascar una situación de desacuerdo entre herederos de una vivienda, existe diferentes opciones.

Adjudicación a un solo heredero

Si una persona fallece, y ha dejado en herencia una vivienda a sus dos hijos, supongamos que uno quiere vender, y el otro no.

Para vender la casa a un tercero, es necesario que ambas partes estén de acuerdo, como no es el caso, el que no quiere vender, puede pagar a la otra parte lo que le corresponde y adquirir así la totalidad de la vivienda, como así se refleja en el artículo 1062 del Código Civil:
"Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."

Aunque incluso así, la parte que quiere vender, puede negarse a recibir esa parte del heredero que no quiere vender, y tendría que solicitar una venta en subasta pública.

Acto de conciliación

Lo mejor es no tener que llegar a un procedimiento judicial, ya que incrementaría los costes, y asumir una conciliación con un conciliador que de fe de ello, como así se refleja en el artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria:

"Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.

La utilización de este expediente para finalidades distintas de la prevista en el párrafo anterior y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal tendrá como consecuencia la inadmisión de plano de la petición."

Para este acto no es necesario un abogado, aunque nunca está de más para que nos pueda aconsejar en todo momento. El heredero que quiere vender, presenta una solicitud de conciliación, y se le notifica al que no quiere vender para que asista al Acto de conciliación.

A partir de aquí, pueden suceder tres cosas:

• Ambas partes acuden al acto de conciliación y llegan a un acuerdo.
• Ambas partes acuden, pero posteriormente una de las partes no cumple el acuerdo. En este caso, el heredero perjudicado, debe hacer una solicitud judicial.
• Uno de los herederos no acude al acto, o simplemente no hay acuerdo. Entonces el heredero perjudicado puede iniciar acciones judiciales contra la otra parte.

Subasta pública voluntaria

Si ambas partes, al final, han llegado a un acuerdo y deciden vender la casa, puede pasar que no se pongan de acuerdo con el precio de venta de la misma.

En este caso, el artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, dispone que los herederos puedan solicitar una subasta voluntaria de la vivienda:

"Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado"

Para la subasta, ambas partes deben estar de acuerdo. Para ello, deben presentar una solicitud en el Juzgado de Primera Instancia más cercano a la vivienda, y se subastará a partir de su valor de tasación, aunque los herederos tienen la última palabra para aceptar el valor total que de un postor.

Una vez celebrada la subasta, puede suceder:

• Que se venda la casa al mejor postor si los herederos están de acuerdo con el valor aportado.
• Que no se haya llegado al valor que los herederos estimaban y puedan decidir si aceptar o declinar la venta.

División judicial de la herencia de una vivienda

La última opción, si no han tenido éxito ninguna de las opciones, es ir por la vía judicial.

El heredero que quiere vender la vivienda, es quien debe iniciar un proceso judicial por lo contencioso para la división judicial de la cosa común.

En estos casos, se suele dar una orden judicial en el que la vivienda se expone a una subasta, pero el valor lo impone un perito judicial, y los herederos no pueden disponer del valor de venta de la vivienda. Y sea cual sea el valor por el que la vivienda se venda finalmente, se reparte por partes iguales a cada heredero.

Preguntas frecuentes cuando no hay acuerdo entre herederos de una vivienda

¿Cómo se reparte el dinero?

Depende de quién compre:

• Si compra un tercero, se reparte por partes iguales a cada heredero, salvo que haya un testamento que disponga otra cosa.
• Si compra uno de los herederos, debe abonar la parte correspondiente a cada copropietario según el valor de tasación de la vivienda.

Si hay acuerdo, ¿Se puede vender la vivienda y repartir el dinero entre los herederos?

Claro que se puede, pero debe existir acuerdo entre todas las partes. Y debe ser expresado ante un mediador o notario, para que conste por escrito que todas las partes quieren vender. Una vez se venda la vivienda, efectivamente se reparte el dinero a partes iguales.

¿Puede vender un heredero su parte a un tercero?

Puede hacerlo. Pero siempre tiene que notificarlo tanto al comprador como al resto de copropietarios, ya que estos tienen prioridad sobre la compra de esa parte, y pueden reclamarla. Disponen de un mes para reclamar esa parte desde su notificación de venta.

Por eso es poco habitual que un heredero venda su parte a un tercero.

¿Es mejor vender a otro heredero o a un tercero?

En cuanto a beneficio económico es prácticamente lo mismo, pero fiscalmente, es mejor vender a otro heredero, ya que no hay que asumir el coste del cambio de titularidad.

¿Puede un heredero reclamar la totalidad de la vivienda?

Puede hacerlo, pero debe tener la conformidad del resto de herederos.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender su parte?

Los herederos que quieran vender, pueden hacerlo aunque uno no quiera. A veces se puede dar una solución, y es que se le de un alquiler pactado al heredero que no quiere vender.

Dicha reducción, viene recogida en el artículo 23. 2 de la Ley de IRPF, cuya redacción establece que:

"??. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente."

Pero, ¿qué pasa si NO he declarado el alquiler del piso y Hacienda me pilla? ¿Y si he declarado menos? ¿puedo aplicarme esta reducción del 60%?

La Administración, basándose en que la reducción "sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente", negaba la posibilidad de aplicar dicha reducción en la liquidación resultante.

Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2020 (recurso nº 1439/2019) ha aclarado que:

1.  La declaración de IRPF es una autoliquidación (no una declaración como comúnmente se le llama).

• Conforme el principio de regularización íntegra, la Administración debe aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento calculado (y no sobre el declarado como defiende la Administración) incluso en el caso de no haber sido declarado los ingresos del alquiler.

            Por tanto, a partir de ahora, tanto si Hacienda le pilla sin declarar el alquiler de un piso, o declarando menos, en la liquidación resultante la Agencia Tributaria está obligada a aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento que se haya calculado.

            Si la Hacienda no lo hace, ¡recurra contra la liquidación y pague lo justo!

Jose Mª Mesa Márquez

Economista ? Asesor Fiscal

www.picossi.com

josemariamesa@picossi.com

Sin embargo, como explica el abogado de Legálitas, Luis Delgado, las sucesivas prórrogas del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma ocasionado por el Covid-19, ha motivado la suspensión de las clases presenciales en la práctica totalidad de campus y la generalización de las clases virtuales hasta la finalización del curso, por lo que muchos estudiantes  (y sobre todo sus padres) se plantean si en esta situación, tienen obligación de seguir pagando el alquiler del piso o de la habitación que ocupaban.

A esta circunstancia se une que, en la práctica totalidad de los casos, el estudiante ha dejado sus pertenencias en el inmueble arrendado, viéndose imposibilitados de recogerlos ya que, durante la vigencia del estado de alarma, la circulación por las vías de uso público queda suspendido salvo para la realización de las actividades consideradas esenciales. Mientras los enseres estén en la vivienda, no tenemos tampoco la posibilidad de entregar la posesión de ésta al propietario.

¿Rescindir el contrato?

¿Qué podemos hacer si ya sabemos que no van a reanudarse las clases? ¿Podemos rescindir el contrato alegando causa de fuerza mayor? ¿Podemos rescindirlo aunque la entrega de llaves se demore hasta el fin del estado de alarma?
El Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, no introduce ninguna modificación en la regulación de estos contratos a causa del estado de alarma, como sí hace con los contratos de arrendamiento de vivienda habitual; por lo que, en primer lugar, tendremos que comprobar las condiciones expresamente pactadas por las partes en el contrato de arrendamiento en relación con la resolución anticipada del mismo.

Lo aconsejable en todo caso, es iniciar una negociación para intentar llegar a un acuerdo entre propietario e inquilino, ya que, si las partes no han convenido nada, y mientras este acuerdo no se alcance, se mantiene la obligación del pago de la renta para los inquilinos.

La negociación

Lo más interesante es que esa negociación tenga en cuenta la posición de ambas partes en el contrato, ambas están perjudicadas por la situación, y así como el propietario tiene que tener en cuenta que los estudiantes ya no están haciendo uso de esa vivienda y tienen suspendidas las clases, la otra parte también debe entender que teniendo ahí sus pertenencias y no entregando las llaves, el contrato sigue vigente y el propietario no puede disponer de ella. Por tanto, se propondrá una suspensión temporal de las obligaciones del pago de renta, o incluso una suspensión del contrato.
Nuestro consejo es el de intentar un acuerdo entre las dos partes, y evitar así un conflicto que posteriormente se tenga que solucionar en los tribunales. En este sentido conviene recordar que el artículo 7.1 del Código Civil establece que "Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe".

La solución puede ser una resolución amistosa del contrato, a fecha del mismo acuerdo o para el momento en que el estudiante pueda recoger sus pertenencias y devolver las llaves, en este último caso se puede pactar además una reducción de la renta.

Respecto a la retirada de los de los enseres se han quedado en esas viviendas, lo primero que debemos hacer es analizar las actividades que permite realizar el estado de alarma. El RD 463/2020 por el que se declara, establece las actividades permitidas, entre las que se encuentran la adquisición de alimentos y productos de primera necesidad, asistencia a centros sanitarios, retorno a la residencia habitual, asistencia a mayores y dependientes, y en última instancia cualquier otra de análoga naturaleza.

Las mudanzas, por tanto, en un primer momento no podemos entender que estén entre las actividades permitidas, precisamente porque implicaría un posible contacto entre personas, lo que se pretende evitar con el estado de alarma.

En todo caso, el acuerdo que se alcance durante el estado de alarma convendrá que se documente, aunque sea de manera electrónica, ya sea que el arrendamiento quede suspendido y se reanuden sus efectos cuando se levante dicha situación de alarma, o que se extinga la relación contractual, aunque la entrega de llaves se demore hasta el fin del estado de alarma.

¿Cuál vendo?

Adquirido antes del 31-12-1994. Una buena opción para tributar menos es vender el inmueble que haya adquirido hace más años. Si lo adquirió antes del 31 de diciembre de 1994, al declarar la ganancia obtenida disfrutará de unos porcentajes reductores en su IRPF denominados "coeficientes de abatimiento". Apunte.  Estos coeficientes son aplicables en inmuebles que no estén afectos a una actividad económica y van aumentando cuantos más años hayan transcurrido desde la fecha de adquisición.

Adquirido en 2012. Verifique también si alguno de los inmuebles susceptibles de venta fue adquirido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012. Los inmuebles adquiridos en dicho período disfrutan de una exención en el IRPF del 50% sobre la ganancia que se obtenga por su venta. Apunte.  Eso sí, tenga en cuenta que:

• Esta norma se estableció para estimular la compra de viviendas en aquel momento. ¡Atención!  Así, no es de aplicación si la adquisición se realizó por herencia o donación.

• La exención no es aplicable si la compra inicial o la venta posterior las realiza a su cónyuge, a parientes de hasta el segundo grado o a empresas sobre las que usted o sus familiares tengan el control.

Inmuebles alquilados. Por otro lado, al elegir el inmueble a vender, evite aquellos que hayan estado alquilados muchos años. Cuando un inmueble ha sido arrendado, para calcular la ganancia obtenida por su venta debe deducirse del valor de adquisición la amortización acumulada que haya podido ser deducida en el IRPF (en general, los inmuebles se amortizan a un ritmo del 3% anual, porcentaje que se calcula sobre el valor de la construcción). ¡Atención!  Por tanto, si el inmueble se ha alquilado durante mucho tiempo, el valor de adquisición a declarar será más bajo (o incluso nulo) y la ganancia a declarar aumentará.

Vivienda habitual. Por último, si usted tiene 65 años, recuerde que puede transmitir su vivienda habitual sin coste fiscal en IRPF. Apunte.  En ese caso es aplicable una exención del 100% de la ganancia obtenida, sin necesidad de reinvertir el dinero percibido por la venta en la compra de una nueva vivienda habitual.

Ejemplo

Venta. El 1 de diciembre de 2021 usted vende un inmueble por 300.000 euros. Si su valor de adquisición fue de 180.000 euros (cuantía que supera el valor catastral), de los que el 40% corresponden a la construcción (son amortizables), vea cuál será su tributación en cada uno de estos casos:

• Caso 1. Adquirió el inmueble en el año 2000.

• Caso 2. Lo adquirió en 2000 y lo ha estado alquilando durante 10 años.

• Caso 3. Lo adquirió el 1 de diciembre de 1990.

• Caso 4. Lo adquirió el 1 de junio de 2012.

En el caso de tener inmuebles vacíos sin inquilino el Supremo se ha pronunciado al respecto y ha manifestado que deben tributar un 1,1 o 2% de su valor catastral en la declaración del IRPF conforme al Art 85 de la Ley del IRPF. "El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta" considera que" las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas". Se trata de una sentencia perjudicial para los arrendatarios de inmuebles porque les impide deducir los gastos y les obliga a imputar las rentas de dichos inmuebles.

Declaración renta IRPF piso de alquiler turístico vacío

Según establece el Supremo los propietarios de inmuebles turísticos vacíos deben imputar en la renta los días que no hayan  alquilado su inmueble respecto al número total de días al año sin poder deducir así los gastos generados (luz, agua, gas, IBI, etc) mientras ha estado sin inquilino o vacío. Por lo que si no hay renta no hay gastos deducibles.

El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF.

Declaración renta IRPF gastos de reparación y conservación

En dicha sentencia del Supremo no se habla tampoco de los gastos de reparación y conservación de un inmueble aunque si está contemplado por la Dirección General de Tributos permitiéndose la deducción de dichos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento siempre que estén dirigidos única y exclusivamente a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario y no al disfrute personal.

Actualmente, en España son varios los municipios que están bajo un confinamiento perimetral y, por tanto, tienen restringida la movilidad (entrada y salida de personas). Razón por la que nuestra primera recomendación a la hora de viajar, debido a lo rápido que cambia la situación, es consultar a tiempo real las medidas que establecen las diferentes comunidades autónomas de España, aplicable esto mismo a los países del extranjero. Algo que puedes chequear a través de la web del Ministerio de Exteriores español, así como en las propias webs gubernamentales del país que te pueda interesar. Aunque los medios se hacen eco de ello diariamente, lo mejor es acudir a la fuente oficial.

En este periodo en el que debemos permanecer en casa más tiempo del que quizá nos gustaría, contamos con una infinidad de actividades disponibles, como puede ser leer guías de viaje para seleccionar los destinos que visitaremos cuando el escenario mejore. También puedes preparar deliciosos platos, como estas 10 tapas españolas famosas en el mundo entero. La cuestión es encontrar pequeños proyectos de ilusión que nos sirvan para sobrellevar un 2020 marcado por la pandemia y visualizar un esperanzador 2021.

¿Qué hay que hacer en esta situación?

Lo primero, el propietario tiene que comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.

Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato.

 La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.

Transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento.

En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato.

El propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.

Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio.

Si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda.

Los procedimientos de desahucios son lentos, de al menos ocho meses de duración, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes.

Futuros cambios de la LAU          

El Ministerio de Fomento quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos.

Posibles cambios;

• Volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos.
• Regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino. Y reforzar así la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.
• Respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada.

El delito de allanamiento de morada, se encuentra regulado por el art. 202 del Código Penal y subraya que "el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años". 

La diferencia radica  en la naturaleza de la vivienda que es ocupada, esto es, si se trata de la residencia habitual sería un allanamiento, mientras que si está en desuso se trataría de una usurpación.

Pasos a seguir ante esta situación;

• Interposición inmediata de denuncia ante la policía.
• En el caso del allanamiento de morada tipificado como delito en el Código Penal, se permite el desalojo por parte de la Policía sin necesidad de disponer de una orden judicial por ser considerado como delito flagrante. No obstante, no tienen que haber pasado más de 48 horas desde que se llevó a cabo el allanamiento para que el desalojo sea efectivo.
• Además, "es conveniente que haya testigos y presentar la documentación oportuna para demostrar que eres el propietario de la casa".
• En el caso de no haber presentado una denuncia ante la Policía en el tiempo indicado, la persona afectada recurrirá por vía civil o judicial para recuperar su vivienda. Esto se debe a que el artículo 18.2 de la Constitución Española hace referencia a la inviolabilidad del domicilio, por lo que una vez que los ocupantes constituyen la vivienda como su morada no se podrá acceder sin una orden judicial. 

En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.

 Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.

Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.

Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.

Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.

Una situación que puede suponer problemas tanto para el arrendador como para el arrendatario, y que cuando parte del interés del propietario puede esconder además que las cosas no se han realizado del modo correcto.

La fianza es una garantía para el arrendador recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), obligatoria y equivalente a una mensualidad del alquiler, aunque las dos partes pueden pactar una garantía adicional. De hecho, es muy común que se solicite al inquilino un mes de depósito adicional, que es el máximo que la LAU permite en el alquiler de vivienda.

El objetivo de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, por lo que el arrendador puede negarse a su devolución ante determinadas situaciones:

- Si existen impagos de la renta o de suministros que no han sido abonados por el arrendatario al término del contrato, como los de la luz o el gas.

- Si el inquilino ha causado desperfectos en el inmueble que van más allá del deterioro causado por el uso habitual.

- Si el arrendatario incumple los plazos establecidos en el contrato, por falta de preaviso o finalización del mismo antes de lo acordado.

Por lo tanto, el pago de la renta no se encuentra entre las finalidades a las que se puede destinar la fianza. Aunque esta situación de abonar el último mes de alquiler a cargo de la fianza puede parecer en principio que causa un mayor menoscabo al propietario, ya que da la sensación de que pierde así la garantía de que dispone antes de que finalice el contrato de arrendamiento, también el arrendatario puede sufrir las consecuencias de este mal proceder.

Impago de Renta

De hecho, aunque se haya acordado que el último mes de renta se abone con cargo a la fianza, esta fianza sigue existiendo, ya que está en poder del arrendador hasta la finalización del contrato, y puede devolverla en un plazo de 30 días desde su rescisión.

Lo que existe, por tanto, si no hay ningún documento que acredite lo contrario, y si el contrato de alquiler no recoge que la fianza se utilizará para este fin, es un impago de la renta del último mes. En cualquier caso, si como es habitual el pago del alquiler se realiza mediante transferencia bancaria, es posible evitarse complicaciones ingresando el pago del último mes. También se puede intentar convencer al casero de que lo más beneficioso para las dos partes es cumplir con lo que establece la LAU, que supondrá también menos complicaciones para las dos partes.

Si el arrendador insiste en dar satisfecho de esta manera el último mes de renta, existe la posibilidad de dejar constancia por escrito de este hecho, en el mismo documento por el que se resuelve el contrato, en el que habrá que hacer constar que ambas partes han llegado al acuerdo de compensar el pago del último mes de renta con la devolución de la fianza.

En cualquier caso, si con posterioridad a la rescisión del contrato el arrendador encuentra desperfectos en la vivienda, o si existen gastos de suministros que no han sido abonados, podrá reclamar al arrendatario el pago de los mismos.

Obligación de depositar la fianza

En muchas ocasiones detrás de la insistencia del propietario de dar por satisfecho el último mes de renta a cuenta de la fianza se esconde una forma de actuar todavía bastante frecuente: que el casero no ha depositado la fianza en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, como le obliga la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que probablemente no disponga del dinero.

No depositar la fianza en el plazo de un mes desde la firma del contrato de alquiler es motivo para su rescisión, y además puede acarrear una sanción para el arrendador.

Más allá de la multa que puede suponer para el propietario, no ingresar la fianza en el organismo correspondiente puede tener consecuencias tributarias para el arrendatario, ya que en algunas regiones se exige este requisito para poder bonificarse de las deducciones autonómicas por alquiler.

Si la fianza no ha sido depositada, y el inquilino incluye esa deducción en su declaración de la Renta, puede incluso darse el caso de que la Agencia Tributaria le solicite posteriormente su devolución.

En el momento en el que el dueño de una vivienda decide alquilarla, aparece el miedo a que el inquilino comienza a no abonar el alquiler de la vivienda. Para ello, detallaremos qué medidas tomar para desahuciar de forma sencilla y rápida al arrendatario moroso.

¿Cuándo se considera un arrendatario como moroso?

Se considera un inquilino moroso desde el mismo mes que deja de abonar la cuantía económica de alquiler de la vivienda. Puede darse el caso de retrasos puntuales, pero se convertirá en una problemática cuando los retrasos de extiendan en un periodo de tiempo más largo.

¿Cuándo puede recuperar el propietario su vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27.2 que el dueño de una vivienda pueda dar por finalizado el acuerdo de alquiler de la vivienda desde el mes en el que se produce el impago. Esto conlleva que si el inquilino no paga un mes, el propietario volverá a recuperar su vivienda. Si el arrendatario se opone a irse, se dará comienzo al procedimiento de desahucio.

Acciones a tomar en caso de morosidad

En primer lugar, cabe destacar que se debe evitar recurrir al desahucio, debido a que el procedimiento puede ser muy extenso. Por el contrario, se debe recurrir primero al diálogo como método para solucionar el problema. De esta forma, a través de un burofax se debe solicitar el abono de la cuantía pendiente previamente a acudir a los juzgados.

En caso de ser la deuda solamente un mes, puede salir más caro el solicitar el auxilio judicial que la cuantía pendiente. A pesar de ello, si la deuda incrementa a numerosos meses consecutivos sin intención de pagar la renta de alquiler de la vivienda, se tiene que recurrir a desahuciar al arrendatario.

¿Qué hacer antes de interponer la demanda?

Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado.

Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:

• Que se le condene a abonar la deuda existente desde la fecha en la que se interpone la demanda hasta la fecha del desahucio.
• Que esté obligado a pagar el gasto que el propietario obtenga en abogados hasta que el desahucio se haya producido.
• Y, por último, que sea desahuciado debido al impago de la cuantía acordada.

Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio.

Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón.

¿Puede oponerse el inquilino?

Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:

• Decide no oponerse y dejar que transcurre los diez días de plazo.
• O, dentro de dicho plazo, se opone a la demanda.

Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio. Si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento.

Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio.

Momento del desahucio

Tras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino.

Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas.

Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo.

Plazo mínimo de desahucio

Los desahucios en España se deben efectuar en un periodo de seis meses como mínimo, aunque este plazo suele extenderse. La mayor parte de los desahucios abarcan 7 meses, con una posible prolongación hasta el año completo.

Medidas para prevenir la morosidad

Para evitar esta situación, es recomendable obtener la mayor información posible del arrendatario. Lo más eficaz es buscar al inquilino en la lista de morosos, la herramienta más funcional para prevenir una futura situación de impagos.

Cuando hablamos de una zona, nos estamos refiriendo tanto a la ubicación (¿En qué municipio? ¿Centro o periferia?), como al entorno próximo: equipamientos, servicios públicos, transportes, comercios, hospitales, colegios y zonas verdes que la rodean. Otros factores que influyen en el valor de la vivienda son la altura, la orientación y vistas o las zonas comunes, por citar solo algunos de ellos.

Te mostramos a continuación algunas pistas que te pueden ayudar a entender en qué consiste una tasación y qué aspectos se analizan y pueden influir en el valor.

Identificación de la vivienda: comprobaciones registrales, catastrales, y urbanísticas

Es fundamental identificar registral y catastralmente la vivienda para garantizar que la que se está visitando corresponde con la que se está comprando según los datos que figuren en el Registro de Las Propiedad (y no con la del vecino) y que no arrastre problemas urbanísticos que penalicen el valor o que, incluso, impidan que el inmueble pudiera ser hipotecado. El tasador revisa y analiza que todo esté correcto desde el punto de vista normativo. También comprueba si es una vivienda de protección oficial (VPO), si se encuentra arrendada o si tiene alguna protección arquitectónica, porque son cuestiones que podrían limitar su valor.

Ubicación: principal indicador de servicios

Como explica César Escobar, codirector del departamento de Visado en Tinsa, "la zona en la que se ubica un inmueble es un factor determinante a la hora de valorar un inmueble. El entorno es clave porque no sólo importa la localización exacta de una vivienda, sino su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos". Cuando hablamos de ubicación, en el valor primero influirá la provincia luego descenderemos a nivel de distrito y de ahí, al barrio. Dentro del barrio, habrá que tener en cuenta la calle exacta y el edificio concreto.

Tipología: ¿exterior vs interior?

El tipo de vivienda que elijamos influirá notablemente en el precio

La oferta según la tipología de vivienda (unifamiliar aislado, pareado, adosado, en bloque, en manzana) está directamente relacionada con la demanda. Si en una zona hay mucha demanda de vivienda de obra nueva y escasez de oferta, los precios tenderán al alza, independientemente de sus características.

Como norma general, apunta César Escobar, los áticos con terraza son los inmuebles más valorados, seguidos de los bajos con jardín. También las viviendas exteriores a la vía pública y con balcones son más atractivas que aquellas viviendas que únicamente tienen ventanas, debido a su mayor visibilidad, luminosidad y ventilación. Una característica que ha adquirido aún más protagonismo durante la crisis sanitaria del COVID.

No obstante, hay que analizar cada caso concreto, sin generalizar, puesto que el tipo y la anchura de la calle, el tráfico y su actividad comercial, peatonal y de vehículos, e incluso la altura de sus edificaciones colindantes también serán determinantes en su valor. Por ejemplo, en una zona de tráfico intenso o locales de ocio, el mercado puede valorar más las viviendas que den al interior de una urbanización a un patio de manzana que las exteriores, ya que están expuestas a un mayor nivel de ruido.

¿Obra nueva o segunda mano?

Independientemente de las preferencias personales de cada comprador, el precio por m2 de las viviendas de obra nueva es mayor que las de segunda mano para una localización similar. Entre algunos de los puntos a favor de los inmuebles de nueva construcción, destaca la inclusión de nuevos materiales e instalaciones que facilitan un mayor ahorro energético.

La importancia de la altura

Exceptuando los casos de bajos con jardín o patio privativo, la demanda suele preferir plantas altas. Habitualmente los pisos más altos gozan también de más luminosidad, mejores vistas, más ventilación y menos contaminación acústica.  El encarecimiento puede ser de hasta un 2% a medida que se sube de planta en un inmueble, siempre que exista ascensor en la finca. En el caso de que una vivienda se encuentre situada en un edificio sin ascensor, la tendencia del precio se invierte y cuanto más alto sea un piso, el precio irá disminuyendo. Si queremos saber si en un futuro puede ser viable su instalación, deberemos consultarlo con la Comunidad de Propietarios y con el Administrador de la finca.

Eficiencia Energética, un valor en alza

En el escenario actual, en el que los edificios son responsables del 36 % de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energía y en donde la normativa europea está fijando ambiciosos objetivos medioambientales, la eficiencia energética empieza a tener presencia en la mente del comprador. Tiene un protagonismo relevante en la obra nueva de gama alta. En la vivienda de segunda mano, todavía no es una característica exigida por la demanda de manera generalizada como para que pueda trasladarse a un incremento de precio, pero es una tendencia que acabará reflejándose en el valor.

La eficiencia energética de un inmueble se refleja en el certificado de Eficiencia Energética que también realizamos en Tinsa, donde además de describir y calificar objetivamente las características de un inmueble, se aporta información sobre el nivel de gasto que un propietario va a tener que afrontar para disfrutar de cierto confort en la vivienda.

Orientación al sur, más luminosa

Es un factor que incide directamente en el consumo de energía de una vivienda. No es lo mismo que una vivienda esté orientada al norte o al sur, porque se verá afectada de forma diferente por la incidencia del soleamiento, la luminosidad y la ventilación, claves que repercuten directamente en el uso que deberemos hacer del aire acondicionado o la calefacción.

El exterior como epicentro del hogar

Desde la imposición del confinamiento por COVID, los espacios exteriores de las viviendas y las zonas comunes han ganado protagonismo. Las zonas exteriores se valoran más en aquellas zonas que tienen una buena climatología, que permita disfrutarlas durante largos períodos de tiempo. "El comprador busca aumentar su calidad de vida a través de estos espacios exteriores comunes, porque invitan a desarrollar actividades relacionadas con el ocio y el descanso. Las viviendas con espacios exteriores permiten disfrutar de usos complementarios a los habituales, al contar con áreas específicas para el descanso y aumentan notablemente el valor de una vivienda", explica César Escobar.

En un jardín, los elementos que le otorgan más valor son el tamaño y la calidad y conservación de las instalaciones con las que cuente, como piscinas, zonas deportivas, áreas de juego y parques infantiles, solárium, cenadores, barbacoas, praderas y arboledas.

Una vez considerados todos los factores, ¿cómo se realiza una tasación?

La tasación es un proceso extraordinariamente complejo, que se lleva a cabo en diferentes fases. Como paso inicial, el técnico analiza el entorno en el que se ubica el inmueble. Pone atención especial en vía de acceso, si es ancha o estrecha, tranquila o ruidosa y comprueba la calidad constructiva del edificio. Una vez analizado el exterior, el técnico ha de realizar una visita interior. En las tasaciones con finalidad hipotecaria, la visita del técnico al interior del inmueble es obligatoria.

Durante la visita, el tasador comprueba las superficies levantando un croquis del inmueble, analiza las calidades y el estado de conservación de los acabados e instalaciones de la vivienda, comprueba el estado de ocupación, recaba información catastral, registral y urbanística y realiza un amplio reportaje fotográfico. Puedes ver un resumen del proceso en este vídeo realizado por el diario ABC.

Todos estos datos obtenidos en la visita física han de ser contrastados con una documentación actualizada y completa a nivel registral, catastral y urbanística.

Posteriormente se aplicará el procedimiento y el método de valoración más adecuado según la Normativa de aplicación, que habitualmente suele ser el de método comparación. Para ello, será necesario previamente buscar y aportar un estudio de mercado detallado de inmuebles semejantes según la oferta existente en el mercado (viviendas comparables en la zona).

La tasación, algo más que el valor de un inmueble

Todos los elementos mencionados que describen las características de una vivienda, junto a las comprobaciones en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o su situación urbanística, se recogen en un informe de tasación, de cuya importancia hablamos en el pasado en este blog.

La tasación para garantía hipotecaria ha de ser realizada por un técnico competente de una empresa homologada por el Banco de España, como Tinsa, y es un elemento imprescindible a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Este informe, sin embargo, no debe considerarse un mero trámite con el banco. La tasación incluye información de interés que aporta seguridad al comprador, como las comprobaciones sobre la situación urbanística y registral de la vivienda. Incluye también la referencia para determinar el valor de subasta (cuota mínima por la que se ejecutaría la vivienda en una subasta si no de devuelve el préstamo).

Como el valor de tasación de la vivienda es la base sobre la que la entidad financiera calculará el importe del préstamo que puede conceder sobre ese inmueble que servirá de garantía, contar con una tasación en el momento inicial de la negociación permite comprobar, por un lado, si el precio que pide el vendedor es acorde al de mercado y si el comprador podrá disponer de la cuantía que necesita para llevar a cabo la operación.

Desde Tinsa, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso de tasación. Puedes solicitarla directamente a través de nuestra web en este enlace

Colaborador:

ACCESO NOTICIA COMPLETA

API y Fiabci presentaron un informe del Colegio de registradores en el que se muestra que la compra de viviendas por extranjeros representó el 11,32% del total lo que supone una disminución de 1,13 puntos porcentuales aunque los datos mostraron una recuperación a partir de la segunda mitad del año.

Los británicos como siempre encabezan el ranking en compra de vivienda en España con 6.043 viviendas en 2020, lo que supuso un 13,05% del total. Seguidamente y en segunda posición se encuentran los franceses con 3.777 viviendas y en tercer lugar se encuentran los alemanes con 3.589 viviendas adquiridas en 2020.

Le siguen marroquíes y belgas que representan un 6% de la cuota de mercado. Finalmente el CEO de Gamerin ha concluido que "predominan nacionalidades que se fijan en el mercado residencial español con fines turísticos".

Respecto al precio, los suecos son los que más caro compraron en 2020, 5.322 euros m2, seguido de alemanes 4.668 euros m2  y noruegos 4.662 euros m2 .

En términos generales el precio de compra vivienda por extranjeros fue de 1.791 euros m2 con incremento ascendente del 3,6%.

Por comunidades Autónomas

En la Comunidad Valenciana se compró el mayor número de viviendas por extranjeros en el último año, un total de 13.493 unidades (-30,3%), seguido de Andalucía con 9.443 viviendas (-22,7%) y Cataluña con 7.748 unidades (-20.7%), siendo siete las comunidades autónomas cuyas compras estuvieron por debajo de las 300 viviendas.

En segundo lugar nos encontramos con baleares esta fue la que registró una mayor cuota de mercado extranjero con un 29,64%, ocupando la quinta posición con 3.146 viviendas.

Otra de las autonomías como Alicante encabezó también una importante demanda con más de un 36% de viviendas adquiridas. Otras de las provincias que despertaron también interés fueron Baleares, Málaga, Tenerife y Gerona.

Respecto a las Hipotecas

El número de hipotecas formalizadas por extranjeros superó las 19.000 en 2020, registrando un descenso con respecto a 2019 del 17,8%, año en el que se alcanzó el máximo histórico de 23.342 hipotecas. Este número de hipotecas supone el 5,63% del total dejando claro la menor necesidad de financiación por parte de los extranjeros para la adquisición de residencias.

Los mayores importes medios de hipoteca por nacionalidades han correspondido a alemanes 245.775 euros, suecos 229.907 euros, holandeses 191.015 euros, británicos 190.644 euros, franceses 181.107 euros y noruegos 174.815 euros.

En el momento de contratar una hipoteca, los usuarios se cuestionan si sería conveniente amortizar el préstamo hipotecario con los ahorros disponibles o, por el contrario, invertirlos.

¿Qué hacer con los ahorros?

Después de haber adquirido una hipoteca, si mantenemos el dinero en nuestra entidad financiera, no obtenemos ninguna rentabilidad. Por ello, es recomendable darle un uso para convertir nuestros ahorros en un recurso rentable.

En primer lugar, se suele hacer uso de los primeros ahorros que obtenemos para adquirir una vivienda. Más adelante, conseguiremos nuevos ahorros que no necesitaremos, por lo que podemos darle un uso.

Podemos hacerlo de dos formas: exprimiendo la máxima rentabilidad posible de ellos o para suprimir la deuda que tengamos. Respecto a esto último, debemos amortizar el préstamo hipotecario o aquellas deudas pendientes. Por el contrario, para obtener rentabilidad, tenemos que invertir nuestros ahorros para sacar más beneficios económicos de ellos, por ejemplo, invirtiendo en fondos de inversión o en otros productos financieros.

Cabe destacar que a la hora de invertir, existen las mismas opciones de sacar beneficios como de sufrir pérdidas económicas. Por este motivo, si invertimos, debemos hacerlo con un dinero que no necesitemos.

Aspectos positivos de la amortización

Si nos decantamos por amortizar el préstamo hipotecario, la mayor ventaja reside en la disminución de nuestro endeudamiento, ya sea parcialmente o al completo, lo que provocaría el fin de la hipoteca.

Para amortizarlo, lo podemos realizar desde dos maneras:

• Amortizar capital: Este aspecto hace referencia a cuando utilizamos los ahorros para disminuir nuestra deuda con la entidad bancaria sin estipular un plazo temporal en el que devolveremos el dinero restante. Esto provoca que la tasa mensual que abonamos a la entidad bancaria disminuye, pero esta cuota nueva continuará el mismo tiempo establecido previamente a llevar a cabo la amortización.
• Amortizar tiempo: En este caso, utilizamos los ahorros para disminuir el tiempo en el que tendremos que seguir abonando los préstamos aportados por el banco. Las tasas que abonemos mensualmente serán las mismas, pero el fin de estos cobros estará más próximo.

Invertir para rentabilizar

En cuanto a la inversión, la ventaja más importante es adquirir beneficios económicos al invertir nuestros ahorros.

Condiciones generales a tener en cuenta

Para decantarse por una de las dos acciones, hay que considerar todos los aspectos que rodean tanto a la inversión como a la amortización. Una vez hayamos estudiado las ventajas e inconvenientes de ambos procesos, concluiremos que opción es la más atractiva acorde a nuestras necesidades.

Hay una serie de aspectos generales que pueden llegar a facilitar la toma de decisión:

• Se debe tener en cuenta el perfil financiero del usuario para conocer si le conviene invertir o amortizar. Si se posee un carácter más conservador, lo ideal sería decantarse por la amortización. Si, por el contrario, asumimos riesgos, se recomienda arriesgarse a invertir los ahorros.
• Analizar la economía familiar y la situación de nuestras finanzas. Para aquellas personas que tienen dificultades para llegar a fin de mes, deben destinar sus ahorros a reducir la deuda con la entidad bancaria con el objetivo de abonar menos dinero en cada cuota para poder llegar a fin de mes con mayor facilidad.
• El nivel de endeudamiento del usuario. Si tenemos una alta tasa de endeudamiento, hay que priorizar la amortización antes que la inversión.
• Observar si necesitamos liquidez a corto y medio plazo. Independientemente de si optamos por la inversión o la amortización, no podremos acudir a ese dinero ya gastado. Por este motivo, si esperamos necesitar dinero en un corto o medio plazo, lo ideal sería guardar la cuantía económica que necesitaremos.

El mejor momento para amortizar

Otro de los aspectos que tenemos en cuenta cuando nos decantemos por la amortización es el momento en el que lo vayamos a realizar.

Lo más recomendable es llevarlo a cabo al comienzo del préstamo, ya que los préstamos hipotecarios en España se rigen por el sistema francés de amortización.

Este sistema está compuesto por una primera parte donde se cobra más intereses y una segunda parte donde se paga más capital. Por ello, si amortizamos la hipoteca en la primera etapa, conseguiremos reducir la cifra de intereses en comparación a hacerlo en la última etapa.

Beneficios de amortizar tiempo o capital

En la decisión de si preferir amortizar tiempo o capital, las necesidades del cliente toman el protagonismo. Si amortizamos capital, abonaremos cantidades económicas más reducidas, pero durante el mismo tiempo previsto. Esta es una opción atractiva para aquellos usuarios que quieran reducir su deuda y llegar a fin de mes con mayor facilidad.

Si, por otro lado, preferimos amortizar tiempo, las cuotas se mantendrán intactas, pero se reducirá el tiempo en el que tendremos que seguir abonándolas. Esta opción está más dirigida a aquellas personas que quieran ahorrar en forma de intereses a largo plazo o que prefieran deshacerse lo antes posible de su deuda con la entidad bancaria.

Ignacio Morales.
Economista - ICADE

La tercería de dominio es un incidente se suele darse en el procedimiento de ejecución forzosa o provisional. Para que se dé es imprescindible que exista resolución ejecutiva en sentencia firme y falta de cumplimiento voluntario por quien haya sido condenado. No podrá ponerse en marcha si la propiedad ha sido embargada o subastada.

El tercero es el que está legitimado para interponer este tipo de demanda. El artículo 595 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce que está legitimado "quien sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo" (artículo 595.1), así como a "quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o varios bienes embargados como pertenecientes al ejecutado" (artículo 595.2).

La interposición de demanda de tercería solicitará el alzamiento de la traba sobre el inmueble por lo que el embargo afectado quede sin efecto.

Requisitos:

• Es imprescindible que se aporte una prueba por escrito con el fundamento de su pretensión art. 595.3.
• Un título que acredite que el tercerista es propietario del bien.
• Aportación de pruebas, escrito dirigido al órgano que esté tramitando el procedimiento de apremio. Si dicho escrito no reúne los requisitos para la tramitación le requerirá para que subsane su falta con un plazo de diez días. Si se cumple los requisitos se admitirá a trámite.

Admitido a trámite el recurso puede que la demanda no sea estimada por lo que continuaría el embargo y realización forzosa del bien de manera que no se podrá impedir que el bien embargado llegue a subasta.

Si por el contrario la demanda de tercería es estimada se determinará el levantamiento del embargo acordado sobre los bienes o derechos objeto de la reclamación.

Recuperar un inmueble arrendado

Posesión. Tras el incumplimiento de un contrato de arrendamiento existen dos vías para recuperar la posesión, según el caso:

• Desahucio por falta de pago. Cuando el inquilino no abona las rentas u otras cantidades asimiladas (impuestos, suministros, comunidad de propietarios...). ¡Atención!  En este caso el inquilino puede evitar el lanzamiento con la enervación (el pago de la deuda dentro de los diez días tras la reclamación judicial). Eso sí: solo es posible enervar una vez, y puede evitarse dicha enervación reclamando fehacientemente la deuda con una antelación mínima de 30 días antes de la reclamación judicial.

• Desahucio por expiración del plazo. Cuando el inquilino permanece en el inmueble una vez finalizado el plazo pactado, aunque esté al corriente del pago de las rentas.

Coincidencias de ambas vías

 ¿Se debe de informar al cliente del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado?

El TJUE indica que, la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales se ha de basar en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, que deben ser facilitadas al consumidor junto a la necesaria información previa para que pueda comprender el modo de cálculo del tipo de interés de manera que pueda adoptar una decisión a la vista de las consecuencias económicas que dicho tipo de interés va a tener a lo largo de la duración del préstamo, y de sus obligaciones financieras.

Esta sentencia deja en manos de los Jueces españoles, el exámen de los elementos de cálculo para la determinación del IRPH de manera asequible junto al hecho de que, por parte de la entidad financiera se haya facilitado la información sobre cómo ha sido la evolución del IRPH en años anteriores.

Para que el IRPH sea transparente se deben de dar conjuntamente estas dos circunstancias:

• Que el método o modo de cálculo sea asequible para el cliente, es decir, que pueda ser consultado por él mismo.
• Que la entidad financiera haya facilitado información del comportamiento del IRPH años anteriores.

Si se declarara nula la cláusula del tipo de interés que contiene el IRPH, ¿el contrato quedaría sin intereses, convirtiéndose en un préstamo gratuito? ¿o se podría sustituir por otro índice que resultara más beneficioso para el cliente?

El TJUE responde que solamente si la nulidad de la cláusula comportara que el contrato de préstamo no pudiera subsistir el índice de referencia podrá ser sustituido por otro más ventajoso.

La decisión de si un préstamo con garantía hipotecaria, puede subsistir o no, declarado nulo el interés remuneratorio se debería de consultar al cliente previo aviso, para decidir sobre si le compensa más dar por resuelto e ineficaz el préstamo en base a la nulidad de su totalidad, o si prefiere la sustitución del tipo de interés, concretamente de su índice por otro más beneficioso que el IRPH.

Sobre la limitación de los efectos económicos de la Sentencia si se declara nula la cláusula del IRPH.

El TJUE se pronuncia en sentido negativo al respecto, estableciendo que no puede haber limitación temporal, que el préstamo no va a ser gratuito, sino que el índice de referencia puede ser sustituido por otro más beneficioso para el consumidor.

Declarado nulo el IRPH, y dejando referenciado el préstamo a Euribor al cliente habría que reintegrarle las diferencias de lo abonado por exceso como consecuencia de la aplicación del IRPH. Una vez recalculado todo el préstamo desde su inicio referenciado a Euribor habría que sumarle los intereses legales.

Finalmente serán ahora los Tribunales españoles, los que, tras esta importante sentencia tendrán que pronunciarse sobre cada caso en particular.

¿Qué es una derrama?

Una derrama es una cuota extraordinaria que se reparte entre los miembros de una comunidad, organización, o grupo para hacer frente a un gasto común que no estaba previsto o que excede el presupuesto regular. Por ejemplo, en una comunidad de propietarios de un edificio, si se necesitan realizar reparaciones urgentes y el fondo común no cubre el importe de estas actuaciones, se puede establecer una derrama para que todos los propietarios contribuyan al pago de estas reparaciones.

¿Puedo negarme a pagar una derrama?

Imagínate que se plantea una derrama para la reparación de alguna zona común o elemento de la comunidad de propietarios, como un gimnasio, que nunca utilizas, ¿podrías negarte a pagarla?

Según establece el artículo 10 de Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la normativa que regula las comunidades de propietarios, no podrás negarte a pagar una derrama si esta se ha aprobado en la junta de propietarios, aunque en su momento no votaras o votaras en contra. 

Concretamente, esta ley fija lo siguiente: "Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono".

Es decir, por ley tendrás que pagar una derrama que haya sido aprobada en junta; sin embargo, podrás impugnar judicialmente la derrama. Para que la reclamación prospere, debes demostrar que esta cuota extraordinaria no es necesaria o que se ha emprendido de forma irresponsable o ilegal. Pese a que se trate de impugnar, siempre se aconseja pagar la derrama, ya que, de no hacerlo, te convertirás en moroso, se te podrá demandar cómo tal.

Derramas que puedes evitar pagar

Hay un tipo de derrama que puedes negarte a pagar. Cuando la derrama de la comunidad de propietarios responda únicamente a fines estéticos y no para su eficiencia, conservación, accesibilidad o seguridad, podrás evitar pagarla. Para ello, debes votar en la junta en la que se plantee la demanda en contra de la misma.

Si he comprado una casa y tiene derramas, ¿tengo que pagarlas?

Sí, tendrás que pagarlas, por eso es importante preguntar si la vivienda viene con cargas de cualquier tipo. El artículo 17 de la LPH establece que "las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras".

Es decir, tendrás que pagar la derrama aunque no fueras el propietario del piso cuando se aprobó la derrama. Sin embargo, solo se te exigirán las cuotas que queden por pagar desde que eres propietario del inmueble afectado por la derrama. Las anteriores cuotas antes de que la compra se haga efectiva las tendrá que pagar el anterior propietario.

¿Qué es un porche?
 

El porche es una zona cubierta permanente que protege del sol un espacio a medio camino entre el interior y el exterior y a menudo está amueblado con asientos o sofás.

El tejado puede ser de tejas u otros materiales que coincidan con el tejado del edificio principal. Por lo general, el porche permanece abierto en los laterales pero se pueden utilizar toldos o celosías para crear un espacio más protegido. Al crear sombra en la fachada, la presencia de un porche reduce la temperatura interior del edificio varios grados.

¿Qué aspecto debe tener una pérgola?
 

La pérgola se compone estructuralmente de pilares verticales que soportan un armazón formado por vigas y puede cerrarse por los lados con paredes fijas o móviles, incluso parcialmente. Normalmente no tiene un techo fijo, sino que puede complementarse con un toldo, paneles de policarbonato o plantas trepadoras.

Las pérgolas de madera son muy populares, elegantes y acordes con diferentes estilos, pero también son comunes las pérgolas de aluminio, más fáciles de mantener.

Diferencias entre porche y pérgola
 

La mayor diferencia entre un porche y una pérgola es que esta última no tiene una cubierta opaca, por lo que deja pasar la luz, mientras que la primera es esencialmente un techo. También se diferencian en su relación con el edificio al que se adhieren. La pérgola es una estructura que puede ser independiente, colocada en cualquier lugar del jardín o la terraza, o bien junto al edificio principal. El porche, en cambio, siempre se apoya en un muro perimetral, normalmente en la fachada de la entrada, o puede hacerse accesible mediante una puerta francesa.

¿Quién ofrece más ventajas entre la pérgola y el porche?
 

La pérgola es una estructura muy ligera, por lo que es fácil de instalar y, si es necesario, de retirar. Además, la instalación de una pérgola es bastante económica en comparación con otras soluciones para crear espacios exteriores con sombra.

El porche, al ser una estructura permanente, resguarda de cualquier fenómeno meteorológico y se puede utilizar más fácilmente durante todo el año. El coste de la construcción de un porche puede ser mayor que el de una pérgola, pero depende en gran medida de los materiales utilizados.

Notificación. El notario le informa de que la finca de su vecino tiene un tamaño, una forma o una configuración distinta a la que consta en el catastro y que su vecino ha puesto en marcha el procedimiento del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario. ¡Atención!  Este trámite permitiría modificar la descripción de la finca de su vecino; además, es muy posible que esto ponga de manifiesto que los detalles de su finca en el catastro tampoco son del todo correctos, por lo que le conviene participar.

Discrepancia con la realidad

Catastro. Cuando la descripción catastral de una finca no se ajusta a la realidad, conviene modificarla. Apunte.  Esto puede darse, bien porque se cometió un error a la hora de introducir los datos, o bien porque no se llegó a inscribir una modificación, por ejemplo. En cualquier caso, es importante cambiarlo porque los datos del catastro son los que se utilizan para calcular impuestos como el IBI; por tanto, si su finca aparece como mayor de lo que es, estará pagando de más.

Novedad. En cuanto al proceso de rectificación catastral, suele hacerlo el catastro de oficio, pero recientemente se ha desarrollado un procedimiento por vía notarial (es el que ha iniciado su vecino). Apunte.  Consiste en los siguientes pasos:

• El interesado ?su vecino? acude al notario con un informe de validación gráfica, emitido por un técnico, en el que se expone la discrepancia entre el catastro y la realidad.

• El notario revisa la documentación. Si es correcta, notifica el inicio del expediente a los colindantes afectados . ¡Atención!  Esta denominación hace referencia a las personas de las fincas situadas alrededor de la que se quiere modificar, así como a aquellas que, sin ser colindantes, puedan verse afectadas por la modificación.

• Si no hay oposición, el notario lo notifica al catastro con la subsanación propuesta, y éste la lleva a cabo en el plazo de cinco días hábiles.

Qué opciones tiene como afectado

Objetivo. La notificación del notario se hace para informar a los afectados y obtener su consentimiento expreso o para que tengan un trámite con el que efectuar alegaciones. ¡Atención!  En cuanto le notifiquen como afectado, póngase en contacto con el notario para que le muestre toda la documentación y le dé las explicaciones que necesite a fin de decidir si presta su consentimiento o si se opone.

Oposición. Si no está de acuerdo con la modificación propuesta, podrá formular alegaciones ante el propio notario en el plazo de 20 días hábiles (sin contar sábados, domingos ni festivos). ¡Atención!  Deberá fundamentar su oposición; para ello, puede aportar tanto escrituras como informes técnicos que contradigan lo expresado en el expediente de modificación catastral.

Ejemplo. Su vecino cree que el muro que separa las dos fincas no se encuentra correctamente establecido en el catastro y aporta un informe para rectificarlo. Apunte.  Usted podrá presentar su propia documentación notarial, registral o técnica para demostrar que el lindero catastral que se corresponde con ese muro es correcto o no es como señala el vecino, de modo que no se curse la modificación o se haga de otra forma.

Resolución. Si cumple los requisitos, la subsanación no podrá hacerse y el notario dará por terminado el procedimiento. Apunte.  De lo contrario, el notario redactará una diligencia relativa a la ausencia de alegaciones y la finca quedará modificada en el catastro, así como en el Registro de la Propiedad, si así lo solicita su vecino.

Compruebe la documentación del expediente, y si no está de acuerdo con la modificación, presente alegaciones en el plazo de 20 días. Deberá fundamentarlas y aportar documentación acreditativa de las razones de su oposición.

En dicho recurso se "solicita la impugnación de los artículos 1 y del 6 al 18; las Disposiciones Adicionales de la primera a la cuarta; la impugnación de la Disposición Transitoria primera y la Disposición Final cuarta letra b, al considerar que vulnera las competencias estatales en esta materia".

También ha manifestado que "no se solicita la suspensión cautelar de la medida puesto que, en paralelo a la resolución del Tribunal Constitucional, se va a tramitar por este Gobierno la Ley de Vivienda que incorpora muchos de los elementos que ahora, por competencias, se recurren ante el Constitucional".

Una de las medidas de la ley del alquiler Catalán que ha generado más controversias ha sido ha sido la del control de las rentas en 60 municipios de más de 20.000 habitantes suponiendo un importante limite a los alquileres de los propietarios.

El Gobierno ha expuesto que no hay ilegalidad en las normas aplicadas en Cataluña  en materia de limitación de alquiler sino en las competencias que debe asumir el Estado y la Comunidad Autónoma en la gestión del derecho a la vivienda.

De hecho desde fuentes del Gobierno aclaran que la normativa incluirá incentivos fiscales para los propietarios que abaraten el alquiler a los arrendatarios en zonas tensionadas. Dentro de dichos controles se encuentran los siguientes:

• Obligar a los arrendadores a aplicar a los nuevos contratos las mismas condiciones que tenían los anteriores inquilinos o congelar las rentas durante parte del contrato siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y durante el tiempo que sea considerada como tal.
• La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
• Cada administración competente realizará un Plan de Acción específico que programará las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios en el mercado de alquiler.

Contenido a destacar en el recurso ante el TC

Fundamentos de derecho;

• El Consejo de Garantías Estatutarias del Parlamento Catalán estableció en su dictamen criterios relativos a la inconstitucionalidad de distintos preceptos de la ley impugnada.
• El plazo para la interposición de la impugnación ante el Tribunal Constitucional finaliza el 21 de junio.
• El Gobierno establece que el artículo 1 de la ley autonómica, que recoge como objeto de la ley "regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda", vulnera la competencia estatal exclusiva sobre legislación civil, recogida en el artículo 149.1. 8ª de la Constitución Española.
• También se vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
• En los artículos 1, del 6 al 12, del 14 al 16 y en la disposición transitoria 1ª sevulnera la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales.
• En los artículos 17 y 18 y en la Disposición Final 4ª letra b, se vulnera la competencia estatal sobre legislación procesal (artículo 149.1.6 de la Constitución).
• El recurso fundamenta que estos son elementos esenciales de este tipo de arrendamientos, vulnerando la sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que determina, en base al artículo 149.1.8º de la Constitución Española, y que la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda es uno de los elementos esenciales de competencia estatal.

¿Cómo funciona el sistema de alquiler con opción a compra?

En los contratos de alquiler con opción a compra el inquilino reside en la vivienda y paga la renta mensual como si de un arrendamiento al uso se tratara. Una vez pasado el plazo previamente pactado con el propietario, tendrá que decidir si finalmente compra la casa o no.

Ventajas del alquiler con opción a compra para los inquilinos

El alquiler con derecho a compra tiene una serie de beneficios para los arrendatarios:

1. Ganar tiempo para ahorrar: Un alquiler con opción a compra te permite vivir en la casa que quieres comprar si no dispones de los fondos necesarios para hacer frente a ese gasto. Durante el tiempo que dure el alquiler, el inquilino podrá ir ahorrando para la futura compraventa, al tiempo que se descuentan parte o la totalidad de las mensualidades del precio final.
2. Comprobar si la casa es la adecuada: El inquilino puede disfrutar del inmueble durante un tiempo suficientemente prolongado como para comprobar si quiere adquirir la casa o si esta encaja con sus necesidades y vida. Además, descubrirá si hay sorpresas ocultas, si el barrio es bueno, etc.
3. Facilita la concesión de una hipoteca: Recordemos que actualmente los bancos conceden hipotecas hasta un 80% del valor de la vivienda, por lo que habría que disponer de un 20% para adquirirla. Este ahorro facilita la concesión de una hipoteca, ya que se habrá pagado parte del precio y habrá que pedir menos crédito.
4. Reserva de la vivienda: Firmar un contrato de alquiler con opción a compra implica que eres el comprador preferente.
5. No pueden subir la casa de precio: Si el precio de la vivienda sube mientras vives de alquiler, el propietario no podrá incrementarlo, sino que tendrá que respetar el precio fijado en el contrato original.
6. Accesos a las ayudas al alquiler: Los inquilinos pueden acogerse a las ayudas destinadas al alquiler, lo que reduce el precio total de adquisición de la vivienda.

Inconvenientes del alquiler con opción a compra para el inquilino

Para tomar una decisión informada también se debe tener en cuenta el lado menos ventajoso del alquiler con opción a compra para el arrendatario:

1. Hacer frente a una prima: Hay que pagar prima y fianza en la mayoría de contratos de arrendamiento con opción a compra, lo que puede suponer un desembolso inicial más elevado que en un alquiler habitual. Si se decide no comprar la vivienda una vez pasado el plazo, se perderá esta prima.
2. Si baja el precio de la vivienda, no se podrá comprar más barata: El precio de venta es el fijado en el contrato original y no tiene en cuenta que el precio general de las casas haya bajado durante el periodo de alquiler. 

Beneficios del alquiler con opción a compra para el propietario

El alquiler con opción a compra no solo presenta ventajas para el inquilino, sino que el propietario también puede beneficiarse de este:

1. Seguridad económica: Como hay que aportar una prima del 5 al 10% del precio de venta, más la fianza, esta cantidad es un seguro ante los impagos.
2. Ventajas fiscales: Los propietarios de una casa alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores. Por otro lado, no hay que pagar impuestos de compraventa hasta que se ejecute la operación.
3. Liquidez: La prima que paga el inquilino proporciona liquidez al propietario.
4. Cuotas aseguradas: Para ejercer la opción de compra es necesario cumplir con el pago de las cuotas, lo que es una medida disuasoria para los impagos.
5. Quedarse con la prima: Si el inquilino decide no comprar la casa una vez finalizado el plazo de alquiler, el propietario se quedará con la prima y el porcentaje de las cuotas que no se hayan descontado.
6. Si el precio de la vivienda baja, el de venta se respeta: El inquilino deberá comprar la vivienda al precio pactado inicialmente, lo que asegura ese precio, independientemente de si la situación económica empeora y el precio de la vivienda disminuye a nivel general.

Fianza. En los alquileres de vivienda es obligatorio que el arrendatario entregue una fianza que garantice el cumplimiento de sus obligaciones (impagos de la renta, daños efectuados al inmueble, recibos pendientes de suministros...). ¡Atención!  Una vez finalizado el contrato, y si no existen incumplimientos que justifiquen la aplicación de la fianza, usted tiene la obligación de devolverla en el plazo máximo de 30 días, de lo contrario empezará a generar intereses, por lo que le conviene actuar con celeridad. Pero, ¿a qué conceptos concretos puede aplicar la fianza?

Desistimiento. Como sabe, una vez transcurridos los seis primeros meses, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato dándole un preaviso de 30 días. Apunte.  No obstante, la ley permite pactar una indemnización de una mensualidad por cada año que reste por cumplir. Y la fianza puede aplicarse a dicho concepto.

Indemnización. Así pues, revise el contrato que suscribieron para asegurarse de si se pactó expresamente esta indemnización. De ser así, usted podrá aplicar a ésta el importe de la fianza. ¡Atención!  Sin embargo, si no hay un pacto expreso no tendrá derecho a la indemnización y, por tanto, no podrá utilizar la fianza para este concepto concreto.

Conservación. El arrendatario está obligado a conservar la vivienda en el mismo buen estado en que se la encontró. Por ello, se le pueden imputar todos los daños causados en ella por el mal uso y descontar de la fianza el importe de su reparación. Apunte.  Éste suele ser un foco de discusión. Por tanto, anticípese:

·         Acuerde con el inquilino que la entrega de llaves sea en la propia vivienda. ¡Atención! De este modo podrá relacionar todos los desperfectos que encuentre en el mismo documento de entrega de llaves y hacérselo firmar al inquilino (junto a su firma).

·         Si esto no es posible (porque no puede revisar la vivienda a fondo, o porque el inquilino no quiere firmar el documento), deje constancia del estado de la vivienda lo antes posible. Apunte.  Si los daños son considerables, refléjelo todo en un acta notarial. En cambio, si no son tan importantes haga fotografías (a poder ser, con un testigo).

Impagados. Si existen deudas por cualquier concepto a cargo del inquilino, usted podrá descontarlas de la fianza. Apunte.  Por tanto, tome nota de todos los conceptos debidos a la fecha de la finalización del contrato y relaciónelos también en el documento de entrega de llaves, indicando que, de no regularizarlos en el plazo máximo de 30 días, serán descontados de la fianza.

Deterioro natural. Recuerde que el arrendatario no responde del deterioro natural de la vivienda por el paso del tiempo, de modo que no podrá resarcirse con cargo a la fianza de aquellos daños producidos por la finalización de la vida útil de las cosas. ¡Atención!  No obstante, es habitual pactar la reposición de algunos elementos. Por ejemplo:

·         Hacer un inventario de electrodomésticos o mobiliario pactando que, si alguno de ellos se deteriora, el inquilino deberá reponerlo, para entregar la vivienda con el mismo contenido.

·         Entregar la vivienda recién pintada y pactar que se devuelva igualmente pintada.Apunte.  En ambos casos podrá descontar de la fianza estos conceptos si el inquilino incumple.

La fianza responde de los impagos e incumplimiento de plazos y de los posibles daños causados por el inquilino debido a un mal uso de la vivienda. Verifique todos estos puntos con antelación para poder devolver la fianza en el plazo máximo de 30 días.

Fiador. El fiador (o avalista) es un tercero ajeno al contrato que garantiza el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario cuando este no cumpla. ¡Atención!  Pero existen dos tipos de fianza:

• Fianza simple. Si no se pacta nada más, el fiador responde de forma subsidiaria. Por tanto, podrá ejercer su derecho de excusión, es decir, podrá oponerse al pago hasta que el arrendador acredite que ha reclamado contra el arrendatario y este es insolvente.

• Fianza solidaria. En cambio, si se pacta una fianza solidaria o el fiador renuncia al beneficio de excusión, en caso de incumplimiento el arrendador podrá reclamar indistintamente a uno o a otro. ¡Atención!  Pero... ¿y si el arrendatario es una empresa pero el fiador es un consumidor que actúa al margen de su actividad (por ejemplo, el padre del administrador de la empresa)? ¿Podrá alegar, como particular, que dicha renuncia al beneficio de excusión es abusiva?

• Ejemplo 1. Si se ha pactado la fianza para el caso de que el arrendatario no pague las rentas, no se puede reclamar al fiador por los daños causados por el arrendatario en la vivienda.

• Ejemplo 2. Si no se ha pactado que la fianza se extienda a las prórrogas del contrato, cuando termine el período inicial el fiador quedará liberado, salvo que firme nuevamente el pacto de fianza en el documento de prórroga del contrato.

• Ejemplo 3. Si durante el contrato se incrementa la renta de 500 a 700 euros al mes y el fiador no interviene en esa modificación, solo se podrá reclamar al fiador hasta el límite de renta pactada en el contrato suscrito por este, es decir, hasta 500 euros mensuales.

Válida. Pues bien, recientemente los tribunales han considerado que, siempre que esté redactada de forma clara, la renuncia a los beneficios de excusión no es abusiva por sí misma , ya que el consumidor no precisa de conocimientos financieros o económicos especiales para su comprensión, y además la propia ley permite esta posibilidad.

Extensión de la fianza. Ahora bien, como este tipo de fianza supone una restricción de derechos del fiador, se considera que su aplicación debe ser restrictiva y afectar solo al cumplimiento de las obligaciones expresamente pactadas. Apunte.  Vea algunos ejemplos:

La fianza solidaria es válida incluso para un consumidor, pero solo garantiza lo que el fiador haya firmado. Téngalo en cuenta si modifica cualquier aspecto del contrato.

Veamos algunos de esos métodos:

1 Método Konmari

Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual "La magia del orden", cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.

Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:

-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.

-Seleccionar lo que nos produce "felicidad". Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.

-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.

-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.

2 Método Dan-sha-ri

Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ?Dan-sha-ri?: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. "Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón", explica dicha autora.

Las tres instancias para poner en práctica este método son:

?1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.

2. Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
3. Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.

 3 Otros métodos de diferentes autoras

? María Gallay: El orden se mantiene solo.

Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa "padecer" una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.

Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.

? Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.

Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:

"Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía."

? Adelaida Gómez: El orden no es magia.

Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: "No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente." Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. "Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común."

Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.

Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.

Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.

Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.

Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.

¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.

En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.

Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).

Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y  ahora se sitúa entre el 2% y 4%.

En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.

Y ¿Qué deberías hacer tú?

Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:

• Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
• Tu capacidad para asimilar el riesgo.
• El plazo de amortización.
• Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
• Qué interés te ofrecen a tipo variable.

¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?

Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.

Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir  para que salga mejor una fija que una variable?

Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).

Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.

Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.

¿Y la hipoteca variable?

La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).

Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.

Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019

Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.

Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.

Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.

Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.

La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.

Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.

El Banco Central Europeo prevé aumentar los tipos de interés de referencia con el objetivo de paralizar la importante subida de la inflación. Esto unido a las continuas subidas del Euríbor causarán que las entidades financieras tengan que modificar sus acciones comerciales. Una de las consecuencias podría ser el fin de las hipotecas a tipo fijo.

En los últimos dos meses, la mayor referencia de hipotecas en España, el Euríbor, ha experimentado incrementos consecutivos, más pronunciados en las últimas semanas debido al auge del conflicto ruso-ucraniano. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%.

A pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%, el Euríbor continuará cotizando en 2022 al alza.

Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada por el territorio europeo. Si en los próximos meses continúa el valor superior al 2%, el BCE podría reaccionar aumentando sus tipos con el fin de contener la subida. Esto podría causar una importante subida del Euríbor, llegando a situarse en el 0%.

En febrero, las entidades financieras aumentaron su oferta hipotecaria de tipo variable, una medida que mantendrán a causa de la tendencia del Euríbor.

La caída del Euríbor en los años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas en vez de por préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades podrían pasar a aumentar su oferta de préstamos variables, reduciendo las hipotecas fijas.

Reacciones de las entidades financieras

Algunas de las entidades que han procedido a cambiar sus estrategias son Bankinter, BBVA y Santander.

La entidad Bankinter ha decidido disminuir el tipo inicial de salida de un 1,99% a un 1,25% en el primer año. Respecto al plazo restante, se ha fijado una cuantía específica para el euríbor con un diferencial del 0,85% que se podrá revisar cada año. Esto se postula como una reducción en 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente.

Al igual que Bankinter, BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos.

Esta línea también la ha continuado el banco Santander, que durante los primeros seis meses aportará una hipoteca online a través de préstamos variable desde 1,98%. Tras este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor junto al diferencial el 1,98%.

62% de los préstamos a tipo fijo en 2021

El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha concluido que durante el año pasado, el 62% de los 417.501 préstamos sobre domicilios fueron de tipo fijo, la cifra más elevada en los últimos dos años.

Las hipotecas a tipo fijo se posicionaron por encima de las variables desde enero de 2020, fecha en la que se produjo el cambio de la tendencia en cuanto a hipotecas.

Este año el indicador se quedará alrededor del -0,26%, mientras que el escenario central del año que viene sitúa al Euribor en torno al -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%) y el de 2021 lo deja cerca del -0,1%. En el caso de que la situación evolucione de forma más optimista de lo esperado, el indicador podría quedarse en torno al -0,05%. Por tanto, habría que esperar al menos hasta 2022 para ver al Euribor por encima del 0%.

Con esta hoja de datos los hipotecados apenas sufrirán  incremento de la cuota mensual.

¿Subida en los tipos de interés?

Bankinter vaticina pocos cambios en los tipos de interés. El escenario central se mantendría en el 0,0% en 2021. No obstante, si la economía y la inflación evolucionan mejor de lo previsto, el escenario más optimista sitúa los tipos en el 0,1% tanto el año que viene como el siguiente.

Además, existe la posibilidad de bajada de los tipos por debajo del 0,0%. Medida con la que se está en contra.

No obstante, el banco apuesta primero por una retirada de otras medidas como los intereses que cobran  los bancos por guardar su excedente de liquidez o el nuevo programa de compra de deuda que ha activado.

Otra de las variables que seguirá en negativo es la cartera acumulada de crédito hipotecario, según Bankinter, seguirá cayendo a un ritmo superior al 1% anual durante el próximo bienio.

Los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) destacan que, dentro de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y aunque la redacción siempre atiende a viviendas y locales, los derechos y obligaciones se extienden a todos los inmuebles -entre los que se encuentran las plazas de garaje- y encontramos por un lado el art. 3.a) que dispone que "corresponde a cada piso o local, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente?". Por otro lado, el art. 7.2 de la misma ley establece que "al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

En consecuencia, si coloco los enseres dentro del espacio delimitado para mi plaza de garaje, los estatutos de la comunidad no prohíben nada al respecto y, además, no se trata de elementos molestos, insalubres, nocivos o peligrosos, ¿qué es lo que impide que pueda colocar mis cosas en mi plaza?

Pues aparentemente, no habría nada que lo impidiese más allá de que por encima de todo existe una normativa urbanística a la cual se ciñen las administraciones públicas cuando concede a las plazas de garaje licencia de actividad o funcionamiento. Se trata de un espacio que está previsto que sea destinado al tránsito y estacionamiento de vehículos a motor, razón por la cual precisan desde el primer momento mantener sus instalaciones adaptadas a distintas normativas específicas, como la obligación de disponer de una boca de incendios, extintores especiales, marcaje y mantenimiento de la puerta de acceso de vehículos, centralita de incendios con sondas de CO2, iluminación de emergencia, rebaje de acerado y tasa de vado?y, en ocasiones, una póliza de seguro propia, diferenciada de la comunitaria para cubrir posibles contingencias derivadas de la actividad en el garaje.

Por lo tanto, la colocación en el suelo de estos enseres, en principio no está prohibido si no lo hacen expresamente los Estatutos de la comunidad o lo prohíbe la ley por las especiales características de esos bienes (nocivo, tóxico?-por ejemplo, el ácido de una batería de automóvil es tóxico y si está al alcance de un niño, podría ocasionarle abrasiones por una manipulación indebida-).

También hay propietarios de plazas de garaje que aprovechan las paredes y las columnas para instalar baldas para un mejor aprovechamiento de los espacios e, incluso, han llegado a colocar un armario. Pues, sorprendentemente, este último sería considerado menos "ilegal" por cuanto siempre que se encuentre sin fijación dentro de la plaza, no obstaculice la maniobrabilidad, el embarque y desembarque de pasajeros de las plazas adyacentes, no supondría a priori vulneración alguna del contenido de la ley. Mientras el anclaje de esas baldas o elementos a las paredes o columnas de las plazas, implicarían una alteración de los elementos comunes y precisarían un acuerdo de 3/5 partes del total de propietarios y coeficientes (del total de propietarios y coeficientes, no solo de 3/5 de los asistentes).

Por encima del derecho que algunos juzgados y tribunales estén admitiendo para poder colocar ciertos enseres en nuestra plaza de garaje, debemos valorar la responsabilidad en la que podemos incurrir por los daños que se puedan ocasionar desde ella, dado que los vehículos a motor disponen de depósitos de combustible inflamable, y en caso de que prenda, dichos enseres podrían ser elementos propagadores del fuego y, por tanto, agravantes de responsabilidad. No es una cuestión ociosa, menos aún con los problemas que están ocasionándose en algunos puntos de recarga de vehículos eléctricos, que es el modelo hacia donde parece que se encamina el sector del automóvil.

Por ello, recomendamos hablar con las compañías de seguros tanto de la comunidad de propietarios como la de nuestro seguro del hogar, a fin de que aclaren qué contingencias y riesgos estarían cubiertos y cuáles no, para llegado el caso y siendo posible, llegar a cubrirlos por uno y otro seguro.

Planteamos que con independencia de la laxitud que estén teniendo juzgados y tribunales a la hora de permitir el almacenamiento de determinados enseres dentro de los espacios que delimita una plaza de garaje, no deben perderse de vista las disposiciones y obligaciones impuestas por la normativa de carácter urbanístico que están pensadas para el tránsito de los vehículos y no para el almacenamiento de trastos, la responsabilidad tan importante (no solo pecuniaria) en la que se podría incurrir en caso de incendio y por lo que es tan importante tener claras las coberturas de los seguros comunitarios y del hogar, así como el derecho (casi diríamos obligación) de la comunidad de adoptar acuerdos para limitar esos riesgos.

¿Es legal poner cámaras en la fachada de mi casa? 

En una comunidad de propietarios, el tema de la videovigilancia y la instalación de cámaras en la fachada de las viviendas suele generar controversia y plantear dudas sobre la legalidad de esta cuestión, especialmente en lo que respecta a la protección de la privacidad y el cumplimiento de la legislación vigente.

En primer término, hay que diferenciar entre casas particulares y edificios de varias viviendas, como bloques de apartamentos o urbanizaciones. En el caso de viviendas unifamiliares, el dueño posee una mayor libertad para colocar cámaras en la fachada de su propiedad, ya que si alguien es grabado sin permiso, seguramente se trate de un ladrón. 

Por otro lado, en edificaciones que comprenden múltiples viviendas (bloques de pisos, urbanizaciones, urbanización de chalets adyacentes que comparten zonas comunes, etc.), la situación es distinta. La instalación de sistemas de videovigilancia en espacios compartidos, como pueden ser pasillos, patios o plazas de garaje, requiere obligatoriamente del consentimiento de la junta de propietarios. Por tanto, todo aquel que desee instalar cámaras en su fachada que puedan captar imágenes de zonas comunes debe obtener previamente el acuerdo de sus vecinos. 

Cabe destacar que, aunque se obtenga permiso para la instalación de estas cámaras, la ley establece restricciones: solo se autoriza la grabación de imágenes de las áreas comunes pertenecientes a la comunidad, quedando terminantemente prohibida la grabación de espacios públicos o la vía pública, salvo una pequeña porción inmediatamente adyacente a los accesos del edificio. Esto es fundamental para preservar la privacidad de los vecinos de la zona y prevenir posibles disputas legales o conflictos vecinales.

Requisitos para poner cámaras en la fachada 

La instalación de cámaras de videovigilancia en la fachada de una vivienda particular debe realizarse cumpliendo la normativa de protección de datos vigente en España. Esto implica la necesidad de seguir ciertos requisitos para garantizar que el uso de dichas cámaras sea legítimo y respete la privacidad de las personas. Estos son los requisitos:

Poner un aviso

Se debe informar a las personas que podrían ser captadas por las cámaras. Por ejemplo, se puede utilizar carteles en un lugar visible, advirtiendo de la presencia de un sistema de videovigilancia.

Recogida de datos limitada

La recopilación de datos personales mediante las cámaras debe restringirse al mínimo necesario para alcanzar el objetivo de seguridad. Además, hay que evitar la grabación de áreas que no tengan relevancia directa con la protección de la casa.

Derecho de acceso

Las personas grabadas por las cámaras tienen derecho a solicitar y obtener acceso a las imágenes en las que aparecen.

Almacenar de forma segura las imágenes

Las imágenes capturadas deben ser almacenadas de forma segura. Solo el personal autorizado ha de tener acceso a ellas. 

No grabar la vía pública

Grabar imágenes procedentes de vía pública de manera continua y sin restricciones está prohibido, ya que constituye una violación a la privacidad de las personas que transitan por ella.

En aquellos escenarios donde la captura de imágenes de la vía pública sea inevitable debido a limitaciones técnicas o de ubicación, se deberán realizar algunas medidas adicionales, como la instalación de avisos visibles para informar sobre la presencia de cámaras.

Fijar un ángulo que únicamente ataña a tu casa

Es importante ajustar el ángulo de visión de las cámaras para enfocarse exclusivamente tu vivienda y evitar captar áreas no relevantes, como la vía pública o casas vecinas.

¿Puedo poner una cámara en la puerta de mi casa?

En general, si la cámara de seguridad solo enfoca tu puerta y no graba zonas comunes, de la vía pública y otras casas, no habría problema. En este caso, sí se puede, aunque es aconsejable avisar a la comunidad. Si se opta por hacer esto, es conveniente poner un cartel que avise de la existencia de la cámara. De este modo, conseguirás una medida disuasoria ante robos y, además, avisarás a terceras personas que puedan ir a tu propiedad, por ejemplo, el cartero.

Multas por poner cámaras saltándose la ley

El incumplimiento de la normativa de videovigilancia en casas particulares puede acarrear consecuencias legales. Las sanciones varían según la gravedad de la infracción e incluyen multas económicas que serán impuestas por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), la obligación de eliminar imágenes grabadas ilegalmente, la posible prohibición de instalar cámaras de seguridad en la propiedad, y responsabilidad civil por daños a terceros. 

¿Qué ocurre si coloco una cámara en la puerta de mi casa grabando el jardín?

Si solo graba el jardín de tu casa, en principio, no habría problema. Lo que infiere en poder o no grabar sin precisar el consentimiento del resto de vecinos de la comunidad es que la cámara grabe zonas comunes. Si es así, siempre deberás consultarlo.

Comprar cámaras de videovigilancia para casa

En Amazon puedes comprar cámaras de videovigilancia bastante aceptables que funcionan con wifi y que cuentan con la posibilidad de grabar en directo, almacenar imágenes con alertas que adviertan de la presencia de extraños o simplemente para vigilar a tus mascotas, por poco dinero. Unas de las más populares son las que ofrece la compañía TP-Link. Por unos 20 euros

¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

La respuesta es Sí. Estamos ante uno de los mejores momentos desde 2008 para comprar una vivienda.  Especialmente por dos razones fundamentales: el aumento del precio de la vivienda, y la posibilidad de adquirir más fácilmente una hipoteca.

Aumento de precios de la vivienda

El pasado año, con la irrupción de la pandemia provocada por el Covid-19, se hablaba de una posible bajada de precios de la vivienda. En un principio el precio de la vivienda se vio algo resentido, pero apenas fue notable.

Lo cierto es que lejos de bajar, el mercado inmobiliario está viviendo una recuperación, situándose en niveles anteriores a la pandemia. Esta recuperación económica, junto con la subida del PIB, harán que el precio de la vivienda suba, aunque de momento lo hará lentamente.

Es por ello es buen momento para comprar, porque el precio sigue estable, pero irá subiendo poco a poco, aunque al ser de una forma lenta, es buen momento para comprar, luego puede suponer invertir más dinero en una vivienda.

Las Comunidades Autónomas que más incremento de precio de la vivienda están notando, son Andalucía, Comunidad Valenciana, Madrid, Islas Baleares, Extremadura y Canarias. La que más aumento está experimentando es Andalucía, con una variación interanual cercana al 8%.

Por supuesto, las ciudades españolas donde más se está notando el incremento del precio de la vivienda son Barcelona y Madrid.

Más concesiones de hipotecas

Los bancos no están siendo tan exigentes con las hipotecas. Si bien antes tenían unas exigencias más rigurosas, a día de hoy la financiación de un préstamo hipotecario es más asequible, tanto por los tipos de interés como por los requisitos.

El Euribor juega un papel importante en todo esto, ya que sigue en niveles negativos, y según los expertos, su previsión seguirá estando por debajo de cero al menos los dos próximos años. Esto hace que una hipoteca a interés fijo no llegue al 1% en muchos casos.

Pero con el Euribor por los suelo, es buen momento de tener una hipoteca tipo variable, ya que este panorama es muy favorable para poder adquirir una vivienda.

ACCEDA AL INFORME COMPLETO SOBRE HIPOTECAS, JULIO 2021 ? INE

· En este tipo de alquiler el inquilino puede desistir del contrato tras los seis primeros meses (basta con comunicarlo con 30 días de antelación). Apunte.  Las partes pueden pactar que, en caso de desistimiento, el inquilino deberá indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que falte por cumplir.

· El pacto indicado, que imponía al inquilino un plazo mínimo de permanencia o de obligado cumplimiento de doce meses, es nulo: supone una modificación de lo dispuesto en la ley en perjuicio del arrendatario (pues éste puede desistir tras los seis primeros meses).

El inquilino de la vivienda puede desistir tras los seis primeros meses.

¿Cuánto dinero puedo pedir para una hipoteca?

Aunque puedes pedir una hipoteca por el 100% del precio de la casa, la mayoría de bancos no conceden este tipo de préstamos. Como norma general, los bancos conceden solo el 80% del precio de la vivienda que se va a hipotecar. Esto significa que el otro 20% restante del precio de la casa debe salir de tus propios ahorros.

¿Cuánto dinero necesito para pedir una hipoteca?

Además del 20% del precio de la vivienda que los bancos no suelen conceder con la hipoteca, hay que tener en cuenta también los gastos del proceso de compra de la casa. Estos gastos suelen ascender en torno al 10% del precio de la vivienda. Es decir, que, para comprar una casa y pedir una hipoteca, se necesita disponer aproximadamente del 30% del valor de la vivienda en forma de ahorros.

¿Puedo pedir una hipoteca sin ahorros?

Se puede pedir una hipoteca sin ahorros. Sin embargo, no es lo más recomendable. En la mayoría de los casos, los bancos no ven con buenos ojos este tipo de operaciones, ya que suponen más riesgo debido al alto nivel de endeudamiento que implican. No obstante, esto no significa que no se pueda conseguir una hipoteca sin ahorros.

Algunas opciones que nos pueden ayudar a conseguirlo son las siguientes:

Contar con un aval

La forma más fácil de conseguir una hipoteca si no tenemos ahorrado el 30% del valor de la casa es contar con un aval o avalista. El aval es una tercera persona que se compromete a responder por la deuda de la hipoteca en caso de impago. De esta forma, si el titular de la hipoteca no puede pagar las cuotas, el banco recurrirá a esta tercera persona para que sea ella quien las pague.

Alquiler con opción a compra

Otra forma de conseguir una casa y pedir una hipoteca sin ahorros es utilizar el alquiler con opción a compra. Esta opción permite que el comprador viva de alquiler hasta 5 años en la casa que quiere comprar. Pasado ese tiempo, se realiza la compra, pero descontando del precio de compra el dinero del alquiler que se ha pagado durante ese tiempo. De esta forma, el dinero que se debe desembolsar es menor, lo que permite acceder a una hipoteca con más facilidad, ya que no se necesita el precio de compra completo. Para acceder a esta opción, es necesario realizar un contrato de alquiler con opción a compra en el momento en el que se inicia el alquiler.

Hipotecas al 100%

Las hipotecas al 100% son aquellas que ofrecen financiación completa para la compra de la vivienda. Debido al alto riesgo de impago que implican, cada vez son menos los bancos que las ofrecen. No obstante, es cierto que son una forma de acceder a la compra de una vivienda sin necesidad de disponer de ahorros previos para pedir la hipoteca. En cualquier caso, siempre será necesario disponer del 10% del precio de la vivienda para poder costear los gastos de gestión de la compra de la casa.

Las hipotecas 100% implican un endeudamiento muy elevado, lo que también significa un alto riesgo de impago, lo que supone mayores posibilidades de embargo. Si estás valorando la posibilidad de pedir este tipo de hipotecas, te recomendamos leer este artículo antes de tomar cualquier decisión al respecto.

España es el país de la OCDE en el que el pago de la vivienda se come el mayor porcentaje del sueldo.

Hoy día los hogares destinan de media un 17,2% de sus ingresos anuales a pagar la vivienda, un porcentaje que se supera con creces en las grandes ciudades llegándose a destinar incluso la tercera parte de los ingresos que es el umbral máximo recomendado.

Actualmente el 37% de la población dedica más del 40% de sus ingresos al alquiler, según datos de la propia organización.

Somos el país que más sueldo dedica a pagar vivienda, según los datos recogidos por la Comisión Europea y la propia OCDE presentados en la "Base de datos de vivienda asequible".

Alquilar un piso hoy día es ahora más caro que hace un año en casi todas las comunidades.

Utilizando datos del precio medio por metro cuadrado y del salario medio por comunidad,  se ha analizado cuánto porcentaje de sueldo se destina al alquiler en cada comunidad:

Cataluña, Madrid y Baleares son las tres comunidades autónomas que más porcentaje de sueldo dedican a la vivienda situándose por encima del 40% con un esfuerzo financiero del 26,4% esto significa destinar más de una cuarta parte de lo ganado en el año, al pago de la vivienda.

Les siguen Canarias, Cantabria, País Vasco y Andalucía, donde el porcentaje está por encima del 30%. Murcia, Castilla y León y Galicia entorno al 26% del sueldo.

Extremadura es, por el contrario, la comunidad en la que menos se come el alquiler: el 22,8% del sueldo medio.

Concluyendo, el precio medio del metro cuadrado en España es de 8,37 euros / m2 y el salario medio, 23.156 euros anuales. Actualmente los salarios no suben al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Durante el  primer trimestre de 2019, de promedio en España para adquirir un inmueble supone un 25,1% de los ingresos, mientras que arrendar supone un 33,6% del salario, una cifra que se mantiene ligeramente por encima de las recomendaciones de los expertos. ¿Trabajar para pagar la vivienda?

• En los contratos celebrados hasta el 18 de diciembre de 2018, el arrendatario puede prorrogar la duración hasta tres años, con una prórroga de un año más si ninguna de las partes notifica a la otra con 30 días de antelación su voluntad de no prorrogarlo.

• En los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, esos plazos se ampliaron a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y tres años, respectivamente.

• En los contratos firmados entre el 24 de enero y el 5 de marzo de 2019, se aplican los plazos de tres y un año.

• Y en los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, se aplican los plazos de duración de cinco años (siete si el propietario es persona jurídica) y tres de prórroga adicional.

Esté atento a la fecha de formalización de su contrato de alquiler para saber exactamente la fecha en la que puede darlo por finalizado.

Un aire acondicionado con bomba de calor es el sistema con mejor relación entre coste y rendimiento, ya que esta alcanza un 350%. En cuanto al precio de compra e instalación, este ronda los 2.650 euros para una potencia de 3,5 KW, además de que se debe tener en cuenta su capacidad para mantener fría la vivienda en verano.

Como segunda opción, es también interesante la caldera de gas natural con condensación, que proporciona un rendimiento del 103%. A pesar de ser notablemente inferior al de la bomba de calor, el coste del combustible no es excesivamente elevado, por lo que supone 308 euros más al año en la factura. Asimismo, su instalación también es más económica, ya que supone 2.250 euros para una potencia de 25 KW. Cabe destacar la limitación que supone necesitar una acometida de gas canalizado en la vivienda, a pesar de que su confort térmico es superior al distribuir el calor mediante radiadores.

Con respecto a la tercera opción, la estufa de pellets cuenta con un rendimiento del 85% y un precio de combustible superior que eleva la factura en 560 euros al año. Sin embargo, el precio del aparato es el más económico, con 1.650 euros para una potencia de 7 KW, además de ofrecer un buen confort térmico. También es interesante la sostenibilidad de este sistema, ya que utiliza energías renovables, aunque el calor que genera tan solo sería suficiente para una o dos estancias.

Por tanto, la OCU aconseja la instalación de un sistema de aerotermia, que se basa en una bomba de calor aire-agua, que dispone de un rendimiento del 380% y supone un incremento de 306 euros al año a la factura eléctrica del hogar. La posibilidad de utilizarlo para refrigerar la casa en los meses de más calor es otro punto a favor de esta opción, que también se considera una opción renovable y sostenible para la climatización.

A pesar de todos estos beneficios, es importante tener en cuenta su elevado precio, que obliga a hacer una inversión inicial de 8.000 euros para una potencia de 16 KW, además de necesitar la instalación de suelo radiante o radiadores de baja temperatura. Esto hace que se deba plantear su colocación en caso de reforma, pero sea escasamente recomendable si no se planeas realizar una.

Hay muchas variables que intervienen en esta transacción. Si la casa es de obra nueva o de segunda mano; si será necesario hacer algún tipo de reforma; si la vende un particular; si es fruto de una herencia o si la gestiona una agencia inmobiliaria; en qué zona, barrio o calle de la ciudad está; la situación económica que atraviesa el país o la necesidad de vender y las expectativas del comprador.

El resultado de unir todos estos factores se ve reflejado en el precio. En torno a él se establece la sustancia de la negociación, es decir, el núcleo de las discusiones entre el vendedor y el comprador.

El 55% de los que adquieren una vivienda negocian el precio. En la parte de los vendedores, esta cifra sube hasta el 66%. En nueve de cada 10 operaciones se termina reduciendo el coste del inmueble. En la mayoría de los casos, bajar el precio es la única forma de llegar a un acuerdo, según datos de Fotocasa.

De acuerdo con el portal inmobiliario, la variación en el coste de la vivienda no supera el 10%. Fernando Sánchez, agente asociado de RE/MAX Urbe, lo reduce a un 5%.

Para Ignacio Castillo, director de la Escuela de Negocios Inmobiliarios (EDN), en el rango inferior de esa horquilla de entre un 5% y un 10% "se encuentra un producto que ha sido captado bien por las agencias, y en el superior, otro donde no se ha hecho bien ese trabajo previo". La reducción media que arroja Idealista está entre el 24,4% en País Vasco y el 17,2% en la Comunidad de Madrid.

La estrategia de negociación del precio de la vivienda.

A la hora de diseñar un plan de negociación, Castillo recomienda "analizar todo bien antes de empezar el proceso". Esto supone "buscar información y hacer un histórico de lo que se ha vendido en la zona en el último año, la oferta y la demanda, la ubicación y estudiar qué otras viviendas similares se están vendiendo en los alrededores".

Desde Redpiso aconsejan "saber las necesidades del propietario y los límites que tenga, ya que esto ayudará a negociar de manera más efectiva". En RE/MAX Urbe recomiendan a sus clientes que partan de un precio real de mercado.

Es lo que Cristina Fernández, agente inmobiliaria especializada en el comprador, asesora a sus clientes: "No fijarse en los precios de hace seis meses o un año, porque corresponden a otro ciclo económico. Tienen que aceptar la coyuntura actual". Ahora, el mercado inmobiliario se está recuperando tras la pandemia y esto limita la negociación.

Según el índice de precios de vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda libre ha subido un 3,3% en tasa interanual. Esto supone un 2,4% más que el trimestre anterior y el aumento más elevado desde el cuarto trimestre de 2019, es decir, antes del estallido de la crisis sanitaria.

 Además, existen otras consideraciones a tener en cuenta. "En general, hay más margen de negociación en las viviendas de segunda mano que en las de obra nueva", señala Anaïs López, portavoz de Fotocasa.

Esta experta también destaca "que el comprador no puede hacer ofertas muy por debajo del precio del mercado porque se corre el riesgo de que el vendedor no se tome en serio su oferta y acabe perdiendo la vivienda". Fernández lo explica de esta forma: "No es bueno presionar al vendedor si no se tiene un plan B o urge la compra".

Contar con asesoramiento experto para la compra de una vivienda

Castillo cree que es conveniente contar con un asesoramiento experto para la compra de una vivienda. "El comprador no sabe cómo negociar y el profesional no está influido por otras razones".

"Ir de la mano de un experto inmobiliario ayudará a que la negociación sea más seria y objetiva, aportando puntos cualitativos y siempre con una visión realista de cómo está el mercado", tercian desde Fotocasa. "Bien asesorado, mayor margen. Mal asesorado, menor margen", concreta Fernández.

Es el ejemplo de Marcos Frías. Contrató a Fernández para que le asesorara en la compra de una oficina que podía convertirse en una vivienda en el centro de Málaga. Se trataba de un local que había tenido distintos precios de venta, empezó con 350.000 euros, y cuando comenzó el trato, había bajado a 299.000. "Al final, conseguí rebajar el precio y lo compré por 280.000 euros", cuenta Frías.

Otro caso es el de Bárbara Puyol, quien también acaba de comprar un piso en Barcelona a través de una agencia inmobiliaria. De un precio de partida de 515.000 euros y tras "una negociación que no duró mucho", logró una rebaja de 55.000 euros para un precio final de 460.000 euros.

En cambio, el proceso de Isabel Nebot fue distinto. Fue ella la que dirigió personalmente la compra de un piso en Valencia. Negoció con una inmobiliaria la compra de un inmueble que tenía un coste inicial de 165.000 euros, y aunque ofreció 145.000 euros, "al final, se redujo a 155.000 euros, que fue la cantidad que el agente que lo comercializaba nos había dicho que estaban dispuestos a aceptar los vendedores".

Tres casos diferentes, pero con un denominador común. En todos ellos el porcentaje de reducción que obtuvieron los compradores estuvo entre el 5% y el 10%. En torno al 6% en el primero y el tercero y ligeramente por encima del 10% en el segundo.

Actualmente, el descenso en la construcción de viviendas protegidas aumenta, pero el volumen de demandantes es cada vez mayor. Según un estudio realizado por Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.

¿A qué se debe el descenso en la construcción de vivienda protegida?

En España, la mayoría de la vivienda ha sido en régimen de venta. El principal motivo del descenso en la construcción de vivienda protegida es la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el limitado precio al que pueden vender las viviendas.

A esto se le suma que tras el encarecimiento del precio del suelo, provocado por la burbuja inmobiliaria, los promotores privados apenas construyen viviendas protegidas.

Para arreglar la situación, se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida: Todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección.

¿Dónde se construye más vivienda protegida?

Las comunidades donde se construyen más viviendas protegidas son Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.

Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas.

¿Qué es necesario para construir más vivienda protegida?

Según Carmen Trilla, lo primero que se necesita es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda.

Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen en pedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado.

"La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable", explica David Botín, director general de Áurea Homes.

¿Se puede crear un parque de vivienda protegida en alquiler?

Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. "El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas".

Sin embargo, desde el lado de los promotores no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. "Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas", afirman en Prygesa.

La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler.

Para las cooperativas, además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante.

Fuente: Pisos.com

Es habitual que a veces los planes de construcción de viviendas se vean truncados por las problemáticas que les suscitan a los interesados. Entre estos problemas, el precio de la casa. Para ello, os exponemos una forma para poder construir un domicilio desde cero de una única planta y con 100m2.

Lo primero comprar una buena parcela

En primer lugar, hay que adquirir un terreno sobre el que construir. Esta compra del terreno suele llevarse la mayor parte del presupuesto. El precio del terreno puede depender de características como la ubicación o la cantidad de suelo edificable, pero una parcela puede llegar a suponer hasta la mitad del valor de la vivienda.

Previamente a la adquisición del terreno, se recomienda acudir al ayuntamiento correspondiente para informarse sobre la legislación urbanística que se le aplica o por ejemplo, qué clase de suelo tiene. En suma, hay que realizar una comprobación sobre el estado del suelo a través del Registro de la Propiedad para conocer entre otras cosas su titularidad.

Si la compra sigue en pie, se añadirá a lo ya gastado otros costes como:

• Los impuestos que se pueden dividir en dos: el 21% del IVA si se compra la parcela a una empresa o entre un 6% o un 10% (según la comunidad autónoma) del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de un peculiar. En cualquier caso, debemos sumarle el Impuesto de Actos Jurídicos.
• El cambio del titular indicándolo en el Registro de la Propiedad. Este coste también está regulado por el Estado y depende de las peculiaridades del terreno.
• Los gastos de las escrituras públicas en notaría. Oscilan entre los 600 y 875 euros según la regulación estatal.
• Por último, la documentación que solo supone el 1% de la compra y que varía también según la comunidad.

Tras esto y previamente a la construcción en el terreno, debemos llevar a cabo un estudio geotécnico, así como un levantamiento topográfico. El estudio lo debe realizar un técnico y un visado de su colegio profesional. Esto puede llegar a costar como mínimo 800 y como máximo 1.200 euros. De esta forma, conoceremos las singularidades de la parcela. Es de obligatorio cumplimiento realizarlo para poder rellenar el proyecto de edificación.

Ya tenemos el terreno, empecemos con el proyecto

La búsqueda del arquitecto

Este gasto es el más incalculable de todos, ya que puede variar en gran medida por la escasez de parámetros establecidos. El coste del arquitecto depende de las particularidades del proyecto y de su prestigio, dos de las incidencias que más afectan al precio final. Algunos arquitectos cobran 5.000 y otros pueden llegar a los 30.000 euros.

El cliente empieza a negociar con el arquitecto sus planes de vivienda y el profesional comenzará a desarrollar montajes fotográficos hasta encontrar el proyecto deseado por el cliente.

Los arquitectos cobran normalmente por tres partidas diferenciadas y normalmente lo desarrolla siempre el mismo, aunque se puede contratar un arquitecto para la realización de un proyecto y otro para la ejecución y obra.

• El proyecto.
• El proyecto de ejecución.
• El seguimiento de obra.

El proyecto de la vivienda

Son los planos de la vivienda, su distribución, la memoria de calidades y una aproximación de los presupuestos, con el cuál solicitar la licencia de obra.

La licencia de obra, lleva aparejada unas tasas e Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos varían en cada municipio y suele rondar el 4% del presupuesto del proyecto.

Proyecto de ejecución

En base al proyecto inicial y las modificaciones últimas que se hagan sobre el mismo, ya se va a calcular exactamente la estructura, instalaciones y  acabados. Con las mediciones exactas del proyecto de ejecución, se deberá pedir presupuesto a dos o tres constructoras, que con el proyecto de ejecución en la mano, nos tendrán que dar las calidades específicas en el mismo. Las constructoras es aconsejable buscar una cercana y con referencias de obras, vale la pena perder tiempo y buscar una profesional para no encontrarnos con sorpresas futuras.  Con el presupuesto que nos den ya sabemos lo que nos va a costar la vivienda, aunque los pequeños cambios que se realizan en la obra suelen subir el presupuesto en un 5% a 10 %.

Seguimiento de la obra

Tras haber elegido una constructora y haber obtenido la licencia para la obra, se da comienzo a la construcción. Normalmente la obra suele durar entre un año o 14 meses cuando se trata de la construcción tradicional de una vivienda unifamiliar. En el caso de las prefabricadas, la duración de la obra se reduce hasta los tres o cuatro meses.

¿Qué impuestos hay que pagar?

Previamente a la obra, hay que pagar los impuestos correspondientes:

• El IVA que cuando se trata de una Autopromoción, la construcción de una vivienda por un particular, supone el 10%. Este coste se ingresará mensualmente a medida que avanza la obra.
• Durante el proyecto de la vivienda, hay que abonar las tasas del ayuntamiento correspondiente a la parcela más el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En total, supone entre el 3% y el 5% del presupuesto, dependiendo de cada municipio.

Tras haber finalizado la obra, le sumamos los siguientes gastos:

• Registrar la escritura de la vivienda en el Registro de la Propiedad y siempre ante notario.
• Debido a la declaración de obra nueva, se abona el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Suele rondar entre el 1,5% sobre el precio de coste de la construcción nueva.
• Entre el 0,5% y el 1% del presupuesto lo ocupa la tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento.
• Por último, unos 500-700 euros destinados a solicitar la cédula de habitabilidad y para dar de alta los suministros de luz y agua.

¿Cuánto cuesta mi vivienda?

Saber el precio exacto de una vivienda es imposible, ya que hay muchas variables que puede disparar el precio, por ejemplo la repercusión del precio de los terrenos o acabados. Hay parcelas de 1.000 m2 que valen en León 10.000 euros y la misma superficie en Málaga  80.000 euros, o acabados desde 500 euros/m2 a 2.500 euros/m2

Los últimos años el precio medio de autopromoción rondaba los  1.000 euros/m2; pero con el Covid los precios de materiales de construcción se han disparado, elevándose en la actualidad a más 1.350 euros/m2.

Cuando nos encontramos ante una herencia, se pueden dar varias situaciones dependiendo de los bienes, su ubicación o de sus particularidades físicas. Sin embargo, el aspecto más importante reside en la valoración de viviendas en herencia.

Para ello, el Ministerio de Economía ha llevado a cabo la orden ECO/805/2003 sobre valoración de inmuebles. En esta, se expone los pasos a seguir para calcular la cifra de tasación de domicilio. El fin que se intenta conseguir es establecer el valor que obtendrá la vivienda en el mercado inmobiliario en una fecha específica. Es decir, deducir el precio de la vivienda que otra persona aceptaría pagar por ella.

Hay que destacar que en la orden se especifica que solamente pueden realizas estas tasaciones los profesionales conocedores de la materia y formados en ella.

El cálculo del valor del domicilio heredado

Para calcular el valor del inmueble, la orden ECO enumera los puntos a llevar a cabo para llegar a conocer el precio tanto de los domicilios en herencia como para cualquier otra situación.

En dicha orden, podemos encontrar cuatro métodos diferentes para realizar el cálculo. Para las herencias, se utiliza generalmente el método de comparación, fundamentado en comparar la vivienda en herencia con otras de las mismas características y con una ubicación similar.

Gracias a esta comparación, se descubre el valor del mercado a través de las particularidades del inmueble en herencia.

¿Cómo funciona el método de comparación?

En primer lugar, debemos recordar que el método se fundamente en conocer el valor de nuestra vivienda a través de la obtención del valor de otros inmuebles similares a ella que hayan pasado el proceso de compraventa. Este proceso será más fiable o no según las muestras consultadas y los diferentes resultados extraídos.

Como mínimo, la ley obliga a recoger seis muestras. Cuanto mayor sea el número de muestras, mejor depurada estará la tasación.

Uno de los requisitos para poder realizar este método es tener un mercado que represente las características de nuestro inmueble a valorar. Si no existe tal mercado, tendremos que acudir a otro de los métodos ofrecidos por la orden ECO que mejor se adapte al inmueble.

Es por ello por lo que se necesita llevar a cabo un estudio de mercado, recopilando información sobre los domicilios similares, además de realizar el método que podamos aplicar a las muestras recogidas para obtener correctamente la valoración del inmueble.

El método de comparación es el más habitual, ya que se resume en que «no existe más valor que el de mercado».

¿Es necesario valorar las viviendas heredadas?

En ocasiones, aquella persona que se beneficia de la herencia, no conoce cuáles son los pasivos y los activos que forman la masa hereditaria. Según los bienes y el valor de ellos, tendremos que pagar más o menos impuestos. Uno de los principales activos en la masa son los inmuebles del causante.

Independientemente de las razones por la que se hereda, debemos saber que en este proceso es imprescindible conocer el valor de los bienes a repartir. Todos ellos unidos a las acciones o a los derechos deben tener una valoración real, catastral o fiscal.

Es imprescindible, porque de la valoración que obtengamos, se informará sobre el montante que hay que partir entre los herederos, así como los impuestos para pagar.

Conocer el caudal hereditario bruto a través de la valoración del inmueble heredado

Si queremos saber cuál es el caudal hereditario bruto de la vivienda, tendremos que llevar a cabo la valoración de ella.

Este caudal hereditario bruto es aquel activo compuesto por los bienes en herencia y las donaciones y los derechos que también habrá que valorarlos dependiendo del momento en el que tiene lugar el fallecimiento de la persona causante.

Dicha valoración se realizará según el valor de mercado o su valor real:

• En el caso de tener acciones en Bolsa, tendremos que ver cuál era su cotización en la fecha del fallecimiento
• Si existen fondos de inversión, a su valor liquidativo
• O si hay dinero en la cuenta del fallecido, tendremos que pedir a la entidad financiera que nos certifique el saldo restante en el día del fallecimiento

Para la valoración de viviendas, se puede obtener su valor a través de los valores de referencia que las comunidades autónomas ofrecen a cada bien o a través del valor de mercado.

Puede ocurrir que el valor declarado sea menor al establecido por la comunidad autónoma. En este caso, la institución puede solicitar que se lleve a cabo una inspección del expediente, dando comienzo a lo que se llama una "comprobación de valores". Esto incrementaría la cantidad de impuesto a pagar.

En respuesta, la persona afectada podrá recurrir, ordenando que la Administración valorice a través de un técnico que visite la vivienda.

Los inmuebles en herencia como parte del inventario

El mayor montante que podemos encontrarnos en un herencia suelen ser los inmuebles, viviendas, fincas, terrenos... Es la parte más relevante del todo el inventario en herencia. Normalmente se suele acudir a los bienes inmuebles para invertir como patrimonio.

En caso de haber inmuebles en la herencia, un tasador debe constatar cuál es el estado del domicilio a tasar y verificar que es el mismo inmueble que aparece representado en el registro de propiedad. Es decir, certificar, ya sea online o presencial, que el domicilio a tasar es el correcto.

Formación y Cursos sobre valoración inmobiliaria

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos al detalle en qué consiste la valoración inmobiliaria. Os exponemos los principales métodos de valoración, con casos prácticos a través de herramientas imprescindibles. Este curso está dirigido para aquellos que desean realizar informes de valoración profesionales para sus clientes:

• Curso de Informes de Valoración de Inmuebles.

https://www.agenciatributaria.gob.es a la opción "Aplazamiento y fraccionamiento de deudas" situado en el apartado "Trámites destacados".

Modalidades de acceso (II).

También puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción "Recaudación" del apartado "Todos los trámites".

Desde el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía electrónica de aplazamientos de deudas.

Por tanto, la presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar este trámite.

Presentación de la solicitud.

En los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".

Identificación.

Para acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN del declarante. Si va a utilizar certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con certificado o DNI electrónico" y si va a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca el DNI o NIE en la casilla.

Además del propio titular, puede solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o un apoderado a realizar el trámite.

El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como obligado que presenta la solicitud, ya sea con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse "Aceptar".

Si se identifica como colaborador social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".

Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Si la presentación de la solicitud proviene de la presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario completarla.

En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"

Además de lo anterior, se solicitará la siguiente información:

• Importe.
• Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
• Cuenta bancaria de la domiciliación.
• Número de plazos (rellenar: 1).
• Periodicidad (marcar "no procede").
• Fecha del primer plazo (30-09-2020 si  el  plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
• Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")

En el apartado de propuesta de pago saldrá  el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Después pulse "Firmar y enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de aplazamiento.

Y una vez presentada la solicitud es necesario esperar a que el aplazamiento se tramite.

Si la solicitud se ha   presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso:

El futuro son los hogares tecnológicamente inteligentes enfocados en la arquitectura responsable, la sostenibilidad, la inteligencia artificial y el co-living.

Climatización digital, vídeo-vigilancia, funciones controlables desde smartphones, tecnología blueetooth integrada, ascensores con gestión inteligente, sistema de memoria integrado para reconocimiento de acceso o persianas y cortinas eléctricas con control remoto o incluso puntos de carga eléctrica para vehículos en los garajes son algunos ejemplos.

Cada vez más las estructuras arquitectónicas serán más sostenibles y  responsables con el medio ambiente. Techos solares, sistemas de aerotermia, capaces de producir energía limpia, utilización de todo tipo de electrodomésticos A++, sistemas de iluminación Led?etc

Por lo que dentro de unos años tendremos una forma diferente de vivir en nuestros hogares. Las viviendas serán multiusos, más sostenibles y más dependientes de las nuevas tecnologías.
Todo ello sumado a hogares más pequeños, más flexibles y con mayor capacidad de adaptación utilizados para diferentes usos.

¿Puedo reducir las cuotas que pago por mi hipoteca?

La respuesta es que sí. Se pueden reducir las cuotas que se pagan por la hipoteca, siempre y cuando el banco acepte las nuevas condiciones. Para ello es necesario hacer una novación de la hipoteca. O sea, sentarse con el banco y renegociar las condiciones iniciales del préstamo. 

¿Cómo rebajar la cuota de la hipoteca? 

Para reducir la cuota de la hipoteca tenemos que hacer una novación para ampliar el plazo de amortización del préstamo. Esto quiere decir que cambiamos las condiciones del préstamo y establecemos que le devolveremos el dinero al banco en más años de los que habíamos establecido al principio. 

De esta forma, al tener más tiempo para devolver el dinero, las cuotas que tenemos que pagar cada mes son más pequeñas. 

¿Cómo se amortiza una hipoteca?

Para hacer una novación de la hipoteca basta con reunirnos con el banco con el que tenemos contratada la hipoteca y exponerle la voluntad de realizar una novación. O sea, reformular el contrato de la hipoteca para cambiar las condiciones. 

Hay que tener en cuenta que el banco puede aceptar o no las condiciones que le planteemos. Por ello, es necesario negociar las condiciones si queremos llegar a un acuerdo que nos permita reducir la cuota de la hipoteca. Si llegamos a un acuerdo con el banco, se procederá a redactar el nuevo contrato que estipula las nuevas condiciones en las que se tiene que devolver el capital prestado. 

Requisitos para hacer una novación de la hipoteca

En este sentido, hay que tener en cuenta que, al solicitar una novación de la hipoteca, el banco va a exigir una serie de requisitos para poder llevarla a cabo. Algunas de las condiciones más habituales que debemos cumplir para poder realizar la novación son las siguientes:

• Es indispensable estar al corriente de los pagos. 
• Tener una situación laboral estable. 
• No tener un nivel de endeudamiento muy alto. Por ejemplo, no tener otras deudas en forma de préstamos personales u otras hipotecas. 
• En algunos casos, el banco puede solicitar un avalista.

¿Cuánto cuesta reducir la cuota de la hipoteca?

Ahora que ya sabemos cómo reducir la cuota de la hipoteca, es importante recordar el precio que tiene esta operación. Hacer una novación de la hipoteca no es gratis, ya que se debe pagar la comisión de novación. 

El precio de la comisión de novación varía de un banco a otro. No obstante, lo más habitual es que esta cantidad varíe entre el 0% y el 1% del dinero que todavía queda por devolver. 

¿Es recomendable reducir la cuota de la hipoteca?

Un aspecto importante que conviene recordar si estamos pensando en reducir la cuota de la hipoteca es que, aunque pagamos menos dinero cada mes, esto también implica que pagamos más intereses en conjunto. 

Al pagar menos dinero en la cuota, esto hace que el dinero que le debemos al banco se vaya reduciendo de forma más lenta. El dinero que le debemos al banco es el que se utiliza para calcular los intereses. De esta forma, aunque pagamos menos en la cuota, el número de cuotas que tenemos que pagar es mayor. En consecuencia, los intereses que pagamos al final son mayores que si tenemos cuotas más altas. 

Debido a esto, reducir la cuota de la hipoteca mediante una novación para ampliar el plazo de amortización solo se recomienda cuando es realmente necesario. Por ejemplo, si nos es muy complicado llegar a fin de mes o si, en general, estamos pasando una mala racha económica. 

Subrogación de la hipoteca: alternativa a la novación 

Aunque la forma más sencilla y rápida de reducir la cuota de la hipoteca es mediante la novación, también podemos conseguir el mismo resultado haciendo uso de otra operación bancaria: la subrogación de la hipoteca. 

La subrogación de la hipoteca es cambiar nuestra hipoteca a otro banco. Al hacer este proceso, las condiciones de la misma también se renegocian, lo que nos permite conseguir reducir la cuota de la hipoteca si lo negociamos con el nuevo banco y este acepta las condiciones. 

En este sentido, la subrogación de la hipoteca es una buena alternativa cuando hemos intentado hacer una novación de la hipoteca en nuestro banco, pero no hemos obtenido el resultado deseado.

La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.

"La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;

Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.

La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.

En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.

Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

A pesar de que todavía no se esté aplicando la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, los propietarios de viviendas arrendadas se están movilizando para defender sus derechos, ya que, entre otras medidas polémicas, el precio límite de los alquileres se postula como la más perjudicial.

Esta movilización se ha impulsado aún más tras la aprobación del límite máximo del 2% a los aumentos en las revisiones de contratos. Ante esto, los propietarios están acudiendo a asesoramiento para conocer nuevos métodos para esquivar tales limitaciones de precios o la duración máxima de los contratos. Entre las fórmulas legales encontradas destacan el usufructo temporal y el arrendamiento por temporada.

Beneficios y contrapartidas del arrendamiento por temporada para los propietarios

El alquiler de temporada se está convirtiendo en una opción atractiva tanto para los grandes como para los pequeños propietarios de inmuebles alquilados. La Ley de Arrendamientos Urbanos ampara legalmente dicha fórmula, definiéndola como un alquiler para un uso diferente del inmueble. De esta forma, se aplica una normativa legal diferente en la que se garantiza mayor protección al dueño de la vivienda.

A pesar de ello, cabe destacar que la duración del contrato del arrendamiento por temporada se estipulará según el motivo del alquiler. Esto provocaría la incapacidad de renovar el contrato en aquellos casos en los que el inquilino traspase su domicilio habitual a la vivienda arrendada. En suma, los propietarios verán cómo la demanda de sus viviendas quedan limitadas, debido a que los alquilados tendrán que justificar a través de un motivo aprobado el alquiler temporal.

Los alquileres turísticos cobran fuerza entre los grandes y pequeños propietarios

A pesar de la bajada de demanda de los alquileres turísticos a causa de la Covid-19, los dueños de los inmuebles han vuelto a acudir a ella en las áreas de alta demanda. La ventaja primordial de este tipo de arrendamiento coincide con los alquileres temporales, ya que los propietarios no tendrán que cumplir con las limitaciones impuestas para el precio por la futura Ley Estatal.

Esta opción es especialmente atractiva para los pequeños propietarios, pero su relevancia para los grandes tenedores es cada vez mayor. Cabe destacar que en ciudades como Madrid, numerosas viviendas se han visto perjudicadas por la legislación local, debido a las modificaciones realizadas en los accesos y ubicaciones de los pisos. Esto ha llevado a que muchos propietarios optasen por vender estos activos al no poder obtener la rentabilidad deseada en el alquiler.

La duración de los arrendamientos puede ser esquivada a través del usufructo temporal

En esta ocasión, el usufructo temporal en arrendamiento va dirigido a esquivar la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, medida de la nueva legislación, entre otras limitaciones. Con esta opción, se garantiza el derecho a acceder a un bien inmueble ajeno con el deber de mantenerlo, cobrando el propietario de la vivienda el valor de este derecho y debiendo el inquilino devolver el bien cuando el plazo haya finalizado. De esta forma, si así se acuerda, se podrá firmar un contrato por menos de 5 años.

Aunque esta opción está disponible para todos los propietarios, es más beneficioso para los grandes propietarios, ya que puedan ceder el usufructo temporal de sus inmuebles a otras empresas para que posteriormente alquilen tales inmuebles por la duración acordada que se situará por debajo de la permanencia mínima impuesta por la nueva legislación.

Apart-hotel o coliving como alternativas al BTR

Aunque el modelo build to rent (BTR) se presenta como otra alternativa a la Ley de Vivienda, su rentabilidad no está asegurada, debido a los altos niveles de inseguridad jurídica existentes y a las mínimas garantías de rentabilidad de los alquileres actualmente.

Como otras alternativas para los grandes propietarios se presentan los apart-hoteles o el coliving, opciones con las que se podrá esquivar las limitaciones de la futura legislación. De esta forma, los propietarios cederán sus viviendas a empresas que alquilarán los inmuebles durante la duración de concesión. Esto dependerá de la clasificación del suelo, ya que existen modelos que no permiten ninguna de estas dos opciones como los proyectos residenciales.

Causas de incendios en el hogar habituales en España

Cuando hablamos de incendios en el hogar existen determinadas causas especialmente frecuentes. Conocerlas es el primer paso para poner el foco en el lugar correcto a la hora de diseñar medidas preventivas. En este sentido, la electricidad es la principal causante de este tipo de problemas.

Los aparatos que producen calor, incluyendo estufas o chimeneas, velas, cigarrillos y fósforos, forman parte del listado de elementos que requieren especial cuidado. 

Un primer paso consiste en asegurarse de que la instalación eléctrica se encuentra en condiciones óptimas y suficientemente actualizada.

Lo mismo se aplica a los aparatos eléctricos que utilicemos en casa: debemos comprobar su estado y no utilizarlos en caso de duda, así como informarnos acerca de su uso adecuado y sus riesgos, especialmente cuando se trate de fuentes de calor. 

No olvides la instalación de gas: aunque la propia activación de este servicio implica su revisión en profundidad, es importante que se realicen controles periódicos para evitar riesgos. Haz hincapié en acoplamientos, válvulas y posibles fugas. Si notas olor a gas en cualquier momento, cierra rápidamente el paso, ventila y avisa a un técnico cuanto antes. 

La importancia de los detectores de humo y monóxido de carbono

Si aún no lo has hecho, puede ser un buen momento para instalar detectores de humo y monóxido de carbono. Lo apropiado es hacerlo en cada estancia, ya que las fuentes de fuego pueden ser de lo más variado.

Aunque existen habitaciones que, por su propia función y usos, son candidatas perfectas para provocar un fuego, una simple vela encendida en contacto con un textil inflamable y una ventana abierta o fuente de corriente en acción, pueden dar lugar a un incendio en pocos segundos y en cualquier estancia.

Con todo, es recomendable destacar aquellos lugares en los que se hayan instalado fuentes de calor: cocina, chimenea, caldera... Además, tan importante como la instalación de estos aparatos es su control periódico: de nada servirá contar con ellos si no tienen pilas o batería, o si no funcionan correctamente por cualquier motivo.

Evita incendios con un buen mantenimiento de tus electrodomésticos

Merece la pena detenerse en este punto, ya que los electrodomésticos son una gran fuente de potenciales problemas en lo que a incendios se refiere. Es importante que cualquier aparato que genere calor se mantenga perfectamente limpio y que no se acumule suciedad o cualquier tipo de obstrucción en ningún área que pueda implicar un riesgo de recalentamiento o de quema de material. Por ejemplo, la grasa acumulada puede llegar a arder y estas llamas pueden propagarse rápidamente.

También es recomendable revisar los cables de los electrodomésticos y sus aislantes, así como comprobar que a los enchufes no les falte la puesta a tierra. 

Es recomendable que no se conecten aparatos de gran consumo a un alargador eléctrico, ya que éste puede sobrecalentarse y provocar un incendio. Esto se aplica a los calefactores portátiles, así como a los aparatos de aire acondicionado, secadores, etc.

Del mismo modo, se debe mantener todo material inflamable alejado de cualquier fuente de calor, como calefactores o chimeneas. Asegúrate también de que se encuentren situados en lugares estables, a salvo de golpes y caídas.

Los sistemas de extracción de aire, siempre libres de obstáculos

Las instalaciones de extracción de aire también deben revisarse periódicamente, ya que pueden ser fuente de problemas. No es raro, por ejemplo, encontrarnos con un nido de aves o de insectos en el extremo de salida del extractor de aire de la cocina que evitará que éste cumpla con su función.

Vigila tus propias costumbres en casa

Incluso si todo lo anterior se encuentra bajo control, el riesgo de incendio sigue existiendo si nosotros mismos nos convertimos en fuente de negligencias y despistes. Un ejemplo clásico es ponernos a cocinar o encender la chimenea con dos copas de más. Incluso si sencillamente nos encontramos agotados, lo mejor es evitar actividades que entrañen algún posible riesgo. 

Cuidado también con quedarte dormido con un calefactor eléctrico encendido: es un caso frecuente de incendio y, además, la falta de ventilación puede resultar mortal.

Tampoco es buena idea fumar tumbado si estás cansado: asegúrate siempre de apagar correctamente cada cigarrillo.

Si tienes costumbre de utilizar velas o inciensos, debes apagarlos antes de irte a dormir y evitar situarlos en fuentes de corriente de aire o cerca de materiales inflamables. Tampoco debes dejarlos encendidos si te vas a ausentar de la habitación en la que se encuentran. Utilizar farolillos y otros elementos protectores que encierren la llama siempre es buena idea, especialmente si hay niños o mascotas en casa. 

Los accesorios de Navidad también pueden jugarnos una mala pasada: apaga siempre las luces del árbol antes de irte a dormir y asegúrate de comprar productos seguros: ten en cuenta que mucho material de decoración navideño suele ser altamente inflamable. 

La campaña este año está marcada por los 3,5 millones de contribuyentes que han sufrido ERTES.

Entre las Principales Novedades nos encontramos con;

• Los rendimientos derivados de los arrendamientos que pueden sufrir cambios si las partes han acordado algún tipo de rebaja en el precio del arrendamiento por lo que el importe a declarar por el arrendador será el acordado.
• Deducción por alquiler como inquilino que se divide en dos tramos: estatal y autonómico. Uno de los requisitos es haber firmado el contrato del alquiler antes del 1 de enero de 2015. Además debe mantener en vigor el contrato de arrendamiento. La deducción sería del 10,05% siempre que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
• Sin embargo en el tramo autonómico no se exige como requisito haber firmado el contrato antes de 2015.
• También se podrá tributar los arrendamientos por alquiler al ser considerados ingresos de rendimientos de capital inmobiliario.
• La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las correspondientes reducciones. Si el arrendamiento se realiza como actividad económica no se considera como capital inmobiliario.
• Los arrendadores podrán desgravar los intereses y otros gastos hipotecarios como; las comisiones por amortización, así como los gastos de conservación y reparación de la vivienda, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos como la recogida de basuras o alumbrado.

Notificación. Con frecuencia, en las comunidades de propietarios surgen dudas sobre la validez y la efectividad de algunas formas de notificación; por ejemplo, si es necesario que la comunidad averigüe el domicilio de un propietario o si la comunicación debe ser fehaciente. Apunte.  Además, con las nuevas tecnologías surgen nuevos canales de comunicación rápidos y eficaces. Vea cómo debe hacer las notificaciones para que sean válidas.

Lo que dice la ley

Domicilio. De entrada, hay que tener en cuenta que la propia ley obliga a cada propietario a facilitar un domicilio al que se le puedan practicar las notificaciones. Apunte.  Por tanto, la comunidad de propietarios no tiene ninguna obligación de averiguar el domicilio de los distintos propietarios. Sin embargo, también añade que, en su defecto, se podrá notificar:

·  En el piso o local situado en el inmueble, siendo válida la notificación entregada a quien lo esté ocupando; por ejemplo, al arrendatario.

·  Si no es posible practicar la comunicación, se considerará notificado mediante publicación en el tablón de anuncios de la comunidad, que deberá cumplir unos requisitos (indicar la fecha y los motivos por los que se procede así, incluir la firma del secretario...). Apunte.  Esta notificación surte plenos efectos a los tres días.

Requisitos. Por tanto, sólo es necesario cumplir ciertos requisitos cuando la comunicación se hace a través del tablón de anuncios de la comunidad de propietarios; las otras comunicaciones se pueden hacer de la forma que mejor convenga a la comunidad. ¡Atención!  Y no es un requisito legal que la comunicación sea fehaciente. Ahora bien, sí que es necesario poder probar que ésta efectivamente se ha hecho. Vea lo que suelen resolver los tribunales en este sentido.

Formas de comunicación

Comunes. En principio, serían válidas las formas de notificación más comunes, como el depósito manual en el buzón, por correo ordinario, por correo electrónico, por correo con acuse de recibo, mediante comunicación por debajo de la puerta... Apunte.  Pero ¿qué ocurre si se cuestiona la recepción de estas notificaciones? En estos casos los tribunales admiten lo siguiente como prueba de que la comunidad ha hecho la notificación:

·  Una certificación del secretario administrador conforme tal comunicación ha sido realizada sin existir devoluciones.

·  La declaración como testigo del presidente en ese sentido.

·  Asimismo, resulta conveniente incluir la publicación de la convocatoria del orden del día en el tablón de anuncios de la comunidad para completar la prueba.

¡Atención!  Además, para que sean realmente válidas, se requiere que con anterioridad no haya habido quejas sobre el sistema de comunicación por parte del propietario y que se acredite que es la forma habitual de comunicación de la comunidad con los propietarios.

Algunos consejos prácticos

Diligencia. Deje constancia de las comunicaciones mediante diligencia del secretario administrador, con visto bueno del presidente e indicando la forma en la que se ha notificado a todos y cada uno de los propietarios. Apunte.  Registre las incidencias de devolución y proceda siempre a la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios.

Fehaciente. Si antes de la convocatoria sabe que un vecino va a impugnar un acuerdo, notifíquele por burofax con acuse de recibo y certificado de contenido.

No es necesario que las comunicaciones a los propietarios sean fehacientes: se consideran válidos los canales habituales (correo ordinario, buzoneo...) siempre que se acredite que son la forma habitual de comunicación y no haya habido quejas anteriormente.

Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?

Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).

¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.

¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

Ofertas Bancarias actuales:

Triodos Bank,  a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ?estándar? de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ?Wefferent?, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.

BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.

Las hipotecas han sufrido cambios como consecuencia de la caída de las contrataciones en 2020:

Los cambios de hipotecas de banco aumentaron un 154% el pasado año.

El precio de las viviendas de obra nueva en España se mantiene a pesar de la crisis sanitaria. Los cambios en las preferencias de los compradores, debido al auge del teletrabajo y los confinamientos sufridos, hacen que las necesidades residenciales hayan cambiado. "La vivienda ya no es solo un lugar de paso, sino de convivencia y desarrollo laboral y profesional diario, que precisa de las condiciones que sí puede ofrecer la vivienda nueva", asegura Carles Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.

"Hay productos que por su situación y acceso al aire libre incluso han incrementado su precio, por su especial adecuación a la crisis actual", explica el experto. A pesar de ello, "no se prevé que se alcancen los niveles de visados de obra nueva del último lustro hasta 2022", advierte Carles Solé, por lo que la concesión de hipotecas a este tipo de viviendas "no es ajena a la crisis sanitaria", apunta, y dependerá de la evolución del empleo a lo largo del año.

Carlos Solé señala que, con el objetivo de minimizar la morosidad, que va aumentando a medida que aumenta el desempleo y la gente no puede afrontar sus deudas, las entidades financieras están exigiendo "un incremento de la aportación de los fondos propios a los solicitantes". En otras palabras, están financiando las operaciones en menor proporción.

En opinión del experto, "los clientes con perfiles más solventes seguirán activando operaciones de compra", y añade que los tipos de interés están bajos, por lo que se pueden encontrar "ofertas muy atractivas" una vez superado el scoring inicial.

Cambios en la financiación

Carlos Solé advierte de una tendencia que creció a lo largo de 2020: el cambio de hipoteca de banco o subrogación del acreedor.

"Según el informe de febrero del INE, el porcentaje de variación interanual de subrogaciones de acreedor alcanzó un destacable incremento del 154 %", señala el experto, quien añade que "más impactante aún resulta el incremento de modificación de condiciones mediante la novación en la propia entidad, que se incrementó en un 280 %."

Este gran aumento viene dado por diversas causas, apunta Carlos Solé, entre las que se incluyen la captación de hipotecas de la competencia como vía de negocio para los bancos ante la caída de la contratación o el aprovechamiento de esta coyuntura por parte de los clientes, que ven cómo pueden promover el ahorro "adelgazando la cuota mensual de su préstamo".

"El cliente se ha visto beneficiado por esta nueva tendencia, ya que, aun en el caso de no finalizar la subrogación hacia otro banco, ha podido negociar con su propia entidad una revisión de condiciones mediante la novación de su préstamo hipotecario aprovechando los bajos tipos de interés actuales y que, parece, se mantendrán así a lo largo de este ejercicio", asegura Carlos Solé.

La innovación tecnológica de los bancos

El experto advierte también de unos cambios de tendencia en lo relativo a la banca digital o ?nueva banca?, que va abriéndose camino poco a poco frente a la banca tradicional. "La evolución tecnológica en el mercado inmobiliario e hipotecario se ha revolucionado en los últimos meses".

"Desde el punto de vista del cliente, resulta evidente que gradualmente va perdiendo el miedo y adquiere mayor conocimiento y confianza en las ventajas que la tecnología aporta, y el acceso a mayor número de ofertas", destaca el experto, quien añade que "permite también que cada vez se incremente y expanda la presencia de financieras privadas y fondos de inversión", como alternativa a las entidades financieras tradicionales.

Colaborador:

www.tecnotramit.com

El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

La crisis del coronavirus ha marcado un antes y un después en el mercado inmobiliario español en lo que respecta al número de operaciones, la estabilización de los precios y las características y ubicación de los inmuebles demandados por parte de los compradores. Y es que el 3,24% de los 43,1 millones del parque de inmuebles que hay en España están en comercialización.

Así pues, de los 4,8 millones de anuncios que encontramos en los principales portales de anuncios inmobiliarios del país, 1,4 millones son inmuebles únicos. El 85% está en venta y el 15% en alquiler. El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, destaca que "el mercado ofertado en España es heterogéneo". En este sentido, la experta incide en "la necesidad de impulsar políticas que permitan mejorar la calidad de la oferta inmobiliaria cumpliendo con los criterios de edificación actuales, mejorando la eficiencia energética del parque y dando respuesta a las necesidades de la demanda, asesorada durante todo el proceso de compraventa por un agente inmobiliario cualificado".

Colaborador:

Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

Acceder al mercado inmobiliario no es siempre un proceso sencillo, razón por la que los profesionales suelen jugar un importante papel en el proceso de asesoramiento del consumidor, así como en la promoción y captación de clientes con necesidades de comprar, vender o alquilar un inmueble. Y es que las estrategias de branding y de captación online de producto y clientes se han convertido en pilares básicos para el funcionamiento del sector en el que el uso de herramientas digitales ha marcado un antes y un después.

En este sentido, cada mes se publican un total de 4,8 millones anuncios de activos inmobiliarios en venta o alquiler (viviendas, habitaciones, edificios, terrenos, oficinas, locales, naves, garajes o trasteros) en los siete principales portales inmobiliarios de España. De esta manera, los portales son un escaparate convertido en el primer punto de encuentro entre oferta, demanda y profesionales inmobiliarios. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son, por este orden, las que mayor número anuncios inmobiliarios registran cada mes. Son datos del último estudio elaborado por el colectivo API Catalunya.

En el proceso de captación, la valoración inicial del activo es uno de los puntos decisivos en el inicio de cualquier operación inmobiliaria, por ello, el 86% de los API encuestados afirman utilizar herramientas digitales, aportando así mucha más información al vendedor. Ofrecer información precisa al cliente es crucial para la comercialización del producto en exclusividad. De hecho, más de seis de cada diez agencias inmobiliarias afirma que comercializa entre el 50% y el 75% de su cartera de inmuebles de esta manera, reduciéndose los tiempos de venta del activo e incrementándose así los recursos destinados a la comercialización En muchas ocasiones estos inmuebles se trabajan en un mismo grupo de colaboración entre agencias, aumentando las posibilidades de éxito mediante la generación de sinergias.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, hace hincapié en que "las herramientas tecnológicas que hace unos años estaban fase de desarrollo, ahora han venido para quedarse gracias a su comprobada eficacia". "Vivimos un proceso de revolución del sector inmobiliario en el que los profesionales ya han podido constatar el potencial de los avances y es ahora el cliente particular el que está descubriendo las ventajas de esta manera de trabajar y del ahorro de tiempo y dinero que suponen", apunta la experta.

Colaborador:

www.espaiapi.cat

¿Qué es un dominio web?

Un dominio es el nombre único y exclusivo de un sitio web en Internet.

Se compone de una palabra o un conjunto de palabras unidas al que le sigue un punto y una extensión.

Por ejemplo: www.tuagenciainmobiliaria.com o www.tuagenciainmobiliaria.es

Es el que nombre aparecerá en la barra de direcciones del navegador para dar acceso a nuestra web inmobiliaria.

También debemos utilizar el dominio para los correos electrónicos de la agencia.

Por ejemplo: info@tuagenciainmobiliaria.es, comercial@tuagenciainmobiliaria.es, etc.

¿Cómo elegir un buen nombre de dominio?

Uno de los principales problemas que encontraremos a la hora de buscar un buen nombre para el dominio es que, en la actualidad, existen millones de ellos en internet y el que se nos ha ocurrido puede coincidir con alguno que ya esté registrado.

Tómate tiempo, busca alternativas, diferénciate: Recuerda, el dominio es muy importante y no te puedes equivocar. Representará el nombre de tu agencia en internet durante muchos años, luego piensa bien, busca con calma y elige entre los mejores disponibles.

¿Potenciar las palabras claves o la marca?

Mediante el dominio se puede potenciar dos elementos principalmente: la marca o unas palabras claves.

Veremos que es distinto denominar al dominio www.inmobiliarialallave.com (que sería el nombre de una inmobiliaria en Madrid) a www.pisosmadrid.com.

A continuación exponemos unos breves consejos para realizar una buena elección.

Características de un buen nombre de dominio.

Potenciar las palabras claves.

En el caso de una web inmobiliaria, a veces es más conveniente renunciar al nombre de la marca para potenciar una palabra clave que mejore el posicionamiento en internet. Es mejor "pisosmadrid" o "inmomadrid" que "agenciamarquez". Si nos dedicamos al alquiler en una población o zona concreta intentaremos potenciarla en el dominio como p.e. "alquilerjerez"

Integrar las palabras clave en el dominio es funcional y explícito y favorecerá el posicionamiento SEO a corto o medio plazo.

Nombre de dominio corto.

Cuanto más largo sea el dominio, más difícil será de recordar y habrá más posibilidades de equivocarse al escribirlo.

El nombre de dominio debe tener entre 8 y 12 caracteres, por ejemplo "inmoperez", "alquilergerona", "vivisoluciones"?

Visual, fácil de recordar y deletrear.

Un dominio corto será, además de más fácil de recordar, más visual.

Además, tampoco debemos olvidar que el dominio debe ser fácil de deletrear y pronunciar para evitar confusiones.

Un truco para saber si el nombre del dominio es fácil de pronunciar es pedir a otra persona que lo diga en voz alta. Si lo dice de forma fluida y además es capaz de recordarlo pasado un tiempo, el nombre del dominio es adecuado.

Es mejor "barresproperties" que  " barrespropertiestrading".

Evitar dos letras iguales seguidas y conjugaciones extrañas.

Deberías evitar dos letras iguales seguidas en el nombre del dominio para que no cree confusión, así como palabras complejas. Es decir, no utilizar nombres como "viviinmo" o "inmowhtre"

No usar ñ o ç, ni acentos, ni signos especiales ni mayúsculas.

El dominio debe estar completamente en minúscula y no contener caracteres específicos (como ñ o ç), guiones ni ningún otro símbolo. Algunos caracteres no están disponibles en todos los teclados y puede crear dificultades a los usuarios.

Siempre hay que evitar símbolos como &  % $ / (  ) ,  ;  .  :  _ =  ¿? " ¡!

La extensión del dominio.

La extensión es la parte final del nombre del dominio.

Si trabajas solo en España el ideal será el .es. Si trabajas internacionalmente deberás elegir .com, .net o .org.

Pero además, si quieres asegurarte que la competencia no adquiere tu mismo dominio pero con diferente terminación, es recomendable comprar las dos terminaciones .es y .com si están disponibles.

Normalmente, el .es será el dominio principal y el .com simplemente redirigirá al .es

No compres un dominio si las terminaciones .es, .com o .net los tiene tu competencia: Si compramos "inmovalencia.com" y otra inmobiliaria tiene hace mucho tiempo "inmovalencia.es", cuando alguien te busque en internet, es muy probable que localice antes a la otra agencia que a la tuya, desviando clientes a la competencia.

Periodo de renovación del dominio.

Los dominios, como las marcas, hay que renovarlos como mínimo una vez al año, aunque se puede renovar por un periodo hasta 10 años. Normalmente lo renovarán anualmente y  automáticamente de nuestra parte, la empresa de alojamiento que nos lo lleve. Un dominio es muy difícil que nos caduque, ya que si olvidamos renovarlo, el dominio se desactivará en un periodo de 30 días antes de que quede libre de nuevo y tendremos ese periodo de gracia para renovarlo.

¿Cómo puedo saber que un dominio está libre?

Existen numerosas empresas de alojamiento que en sus buscadores de dominio te indicarán si está o no disponible. Las más visitadas son www.arsys.es, www.dinahosting.com, www.ionos.es.

Recomendemos que aunque en estas páginas nos propongan ofertas de adquisición de dominios y alojamientos muy atractivas, una vez localizado el dominio que queremos adquirir, deberemos hablar con nuestra empresa de alojamiento o mantenimiento para que ellos se encarguen de registrar el dominio de nuestra parte, ya que es un servicio incluido en sus mantenimientos y registrarlo por nuestra parte nos obligará a realizarlo todos los años.

Recomendaciones para elegir al inquilino ideal

Te ofrecemos una serie de claves y cuestiones que han de tenerse en cuenta a la hora de elegir un buen inquilino y valorar cuál es el perfil ideal:

Reflejar todos los detalles en el anuncio de alquiler

Hay muchas personas que buscan vivienda en alquiler sin ser conscientes de lo que quieren y lo que pueden permitirse. Los anuncios en los que no se especifican claramente las condiciones dan pie a la imaginación. Por ello, hay que detallar minuciosamente los requisitos para acceder al piso, como, por ejemplo, si se pide algún tipo de garantía adicional o aval bancario además de la fianza, la duración del contrato o cualquier cuestión de relevancia. De este modo, te aseguras que solo contacten contigo aquellos interesados que puedan cumplir las condiciones. Delegar en una inmobiliaria especializada es una muy solución. 

Análisis de solvencia

Quizá una de las claves más importantes en la selección de un inquilino es realizar un análisis de solvencia, lo que permite conocer los ingresos y la economía de los candidatos, además de prever si podrán hacer frente al pago de la renta en todo momento. 

Si se contrata un seguro de impago, será la propia aseguradora la que efectúe dicho estudio. 

En un estudio de solvencia se evalúan los ingresos y los gastos del inquilino, valorándose el total que le queda para hacer frente a las cuotas del alquiler. Las aseguradoras fijan que, para que un candidato sea solvente, la renta mensual no debe superar el 30-40% de su salario. 

Solicita la documentación necesaria

Para poder arrendar, el inquilino debe disponer de documento de identidad: DNI, NIE o pasaporte. Además, para comprobar su solvencia se suelen solicitar las tres últimas nóminas, el contrato de trabajo, la última declaración de la renta (a los autónomos), extracto bancario, etc. También puedes pedirle el certificado de inquilino no moroso de idealista.

Referencias de otros caseros

Otra de las claves que puede resultar fundamental para elegir a un inquilino ideal es que tenga referencias de sus anteriores caseros. Si sus antiguos propietarios tienen palabras amables sobre él, significa que durante su anterior alquiler ha sido un arrendatario responsable, que no ha dejado deuda ni destrozos en la vivienda. Esto hace que tenga una valoración más positiva que otros interesados.

Busca su perfil en el fichero de morosos

Para elegir un buen inquilino, puedes hacer que sea requisito obligatorio buscar su historial en el fichero de morosos. De este modo sabrás si figura como deudor en sus antiguos alquileres y/o si mantiene deudas con otras entidades. Si entre todos los interesados hay algunos que se niegan a esta condición, lo más probable es que escondan algo. Asimismo, convendría escoger a los que sí se muestran conformes con esta medida de precaución.

Determina qué tipo de inquilino se ajusta mejor a tus necesidades

Es útil tener un perfil de inquilino ideal en mente al alquilar tu propiedad. Por ejemplo, si prefieres un arrendatario de corta duración, un estudiante podría ser la elección perfecta. En cambio, si buscas estabilidad a largo plazo, tal vez de cinco a 10 años, sería más apropiado una persona con empleo estable o incluso una familia. 

En lo que respecta al pago del alquiler, es importante mirar el tipo de contrato de trabajo. Por ejemplo, los funcionarios suelen tener mayor estabilidad financiera que otros empleados. En definitiva, debes considerar los pros y contras de cada tipo de inquilino. 

Programa una reunión presencial con todos los inquilinos

Durante la entrevista con un potencial inquilino, hay una serie de comportamientos y actitudes que puedes observar para obtener una idea más clara de cómo podrían tratar tu propiedad. Aquí algunas claves que recogen los expertos en la materia:

• Comunicación: Presta atención a cómo se comunica el potencial inquilino ¿Son respetuosos y profesionales? ¿Responden a tus preguntas de manera clara y concisa? Una buena comunicación es esencial en una relación entre propietario y arrendatario.
• Puntualidad: Si un candidato llega tarde a la entrevista sin una buena razón o sin avisar, podría ser un indicador de falta de respeto o de mala gestión del tiempo. 
• Actitud hacia la casa: Aunque es difícil sacar conclusiones, observa cómo el posible inquilino reacciona durante la visita a la propiedad. 
• Preguntas que hace el inquilino: Si el interesado hace preguntas detalladas sobre el mantenimiento de la propiedad, las reglas de la comunidad o las expectativas de cuidado de la propiedad, es probable que esté comprometido a mantener la propiedad en buen estado.
• Historial de alquiler: Aunque esto puede no ser obvio durante la entrevista, puedes preguntar sobre su historial de alquiler. Si muestran una actitud defensiva o evasiva cuando se habla de arrendadores anteriores, podría ser una señal de alerta.
• Organización: Un inquilino que viene preparado a la entrevista con la documentación necesaria, lista de referencias, etc., demuestra responsabilidad.

  Cuestionario para elegir inquilinos

  Una cosa está clara, cuanta más información tengas sobre el inquilino, más seguro será el alquiler. Estas son algunas de las preguntas que te pueden ayudar a valorar el perfil del inquilino:

  • ¿Por qué estás buscando un nuevo lugar para vivir? Esta pregunta te ayudará a entender mejor las circunstancias del inquilino y por qué ha decidido mudarse.
  • ¿Cuánto tiempo planeas quedarte? Te dará una idea del tipo de contrato de alquiler que podrías ofrecer, así como de la estabilidad potencial del inquilino.
  • ¿Puedes proporcionar referencias de arrendadores anteriores? Las referencias de caseros anteriores pueden darte una idea de cómo fue su arrendamiento en el pasado, en particular en lo que se refiere a pagar el alquiler y cuidar la propiedad.
  • ¿Estás empleado actualmente y puedes proporcionar pruebas de ingresos? Es importante asegurarte de que el inquilino puede permitirse el alquiler. 
  • ¿Has tenido alguna vez problemas con la ley o has sido desahuciado? Esto te permitirá conocer el historial del inquilino y detectar posibles problemas futuros.
  • ¿Tienes mascotas o planeas tenerlas en el futuro? Si no quieres permitir mascotas o si hay restricciones sobre el tipo o tamaño de las mismas, esta es una pregunta crucial.
  • ¿Fumas? Si no quieres que se fume en la vivienda, deberás dejarlo claro desde el principio.
  • ¿Cuántas personas vivirán en la casa? Esto te ayudará a asegurarte de que el número de ocupantes no supera la capacidad de la vivienda.

  ¿Cuándo un propietario puede echar a un inquilino?

  Un propietario puede echar a un inquilino en varias circunstancias. El incumplimiento de pago del alquiler es el motivo más común. Otros casos pueden ser la violación de los términos del contrato, como tener mascotas cuando está prohibido, realizar actividades ilegales en la propiedad, o causar daños significativos. Además, si el propietario necesita la vivienda para uso propio o de familiares cercanos, también podría terminar el contrato. 

Según apunta la INE, en 2020 la cifra de divorcios disminuyó respecto a 2019, situándose la cifra en 77.200 divorcios, los cuales suelen ocurrir después de 16,3 años de matrimonio. Durante la etapa de matrimonio, es habitual que la pareja decida adquirir una vivienda juntos. Sin embargo, en el momento del divorcio, aparecen ciertas cuestiones como quién se quedará con el domicilio o quién será el encargado de seguir pagando la hipoteca.

Tras las nuevas resoluciones del Tribunal dependiente del Ministerio de Hacienda, se ofrece la opción de deducir el préstamo al completo, algo que se eliminó en 2013, por lo que solo podían disfrutar de esta ventaja fiscal aquellas personas que se hubiesen comprado una casa antes del 1 de enero de 2013.

A continuación, os exponemos tres situaciones que se podrían dar en aquellos divorcios donde existe una casa en común.

La hipoteca y la posesión de la casa vaya para uno de los dos contribuyentes

Con la resolución del 1 de octubre del año pasado, el Tribunal Económico-Administrativo Central indicó que la persona que decida quedarse con la vivienda en un divorcio, podrá disfrutar al 100% de la desgravación.

Este caso fue el de una pareja que adquirió una casa en común con hipoteca previamente a 2013, por lo que pudieron disfrutar de dicha desgravación por adquisición de inmueble. Cuando se divorcian, el excónyuge que decide quedarse con la casa desconoce si podía seguir disfrutando de esta ventaja fiscal. Hacienda respondió, señalando que la mitad de la casa se adquirió antes de 2013, pero la otra mitad se compró después una vez divorciados.

Por esta razón, Hacienda decidió dejar de aplicarle la deducción al 50% adquirido después del divorcio y después de la supresión de la desgravación en 2013. Pero, el TEAC le ha dado la razón a los contribuyentes en el caso de una pareja que compró una casa en 2006 y se divorciaron en 2013 cuando eliminan la desgravación.

El TEAC, defiende que aquel excónyuge que decida quedarse con la casa, puede disfrutar de la deducción en vivienda habitual por varias razones: a pesar de adquirir la casa en común con su pareja, el excónyuge que se queda en la vivienda ha vivido en la casa durante mínimo tres años.

Otra de las razones que expone el TEAC es que ""tampoco existe duda sobre el cumplimiento del requisito de haber practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, pues es cuestión pacífica que Doña Z ejerció su derecho a la deducción desde su adquisición en 2006.

Dado que, como hemos señalado, el requisito primero de la DT 18ª de la LIRPF permite que el contribuyente haya adquirido antes del 1 de enero de 2013 un porcentaje inferior al 100% del dominio de la vivienda, siempre y cuando ésta constituya su vivienda habitual, bastará para cumplir el segundo que Doña Z haya practicado la deducción, en un período impositivo anterior a dicha fecha, en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición del porcentaje del 50% de la vivienda habitual , que es el porcentaje adquirido por ella en 2006".

En resumen, el TEAC permite a los contribuyentes que hayan adquirido la mitad restante de la vivienda, a pesar de divorciarse después del 1 de enero de 2013, puedan seguir disfrutando la desgravación en vivienda habitual.

Uno se queda con la vivienda, pero ambos pagan la hipoteca

En un divorcio lo normal es que un miembro de la pareja se quede con la casa, pero que sean ambos los que paguen la hipoteca. Aquí sí podrían disfrutar de la deducción los dos miembros, pero dependerá del porcentaje que paguen. Si ambos pagan la mitad del préstamo, se les aplicará la deducción del 50%, a pesar de que uno ya no viva en el domicilio, ya que se acordó el pago a medias.

Esto tiene su explicación en la Ley del IRPF, más concretamente, en el artículo 68.1.1º, en cuya versión previa a 2013, sostenía que se podría aplicar la deducción en aquellos casos de divorcio, nulidad matrimonial o separación judicial. Un artículo que sigue estando vigente para aquellas personas que compraron una vivienda antes de 2013.

Sin embargo, hay que destacar que si el inmueble se vende en un futuro, aquel que dejó de residir en la casa deberá tomar precauciones. Hacienda considera que cuando una persona lleva más de dos años sin residir en la vivienda familiar, esta dejará de ser la residencia habitual de aquella persona. Esto quiere decir que en el momento en el que se consuma la venta de la vivienda, no se le aplicará al excónyuge la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, independientemente de que cumpliera con los requisitos restantes. En resumen, no podrá estar exento de tributar el beneficio obtenido de la venta, tampoco si es el caso de una persona mayor de 65 años.

Un miembro de la pareja se queda con la casa y paga la hipoteca íntegra

En esta situación, aquel miembro que ni paga parte de la hipoteca ni vive en el domicilio, dejará de disfrutar de la deducción. En cambio, a aquel que sí sigue siendo propietario de la vivienda y además, paga al completo la hipoteca, aunque su parte de la casa sea solamente del 50%, se le aplicará la resolución del 23 de noviembre del TEAC donde se defiende que "la normativa reguladora del IRPF no contempla el supuesto aquí planteado en el que una sentencia judicial de divorcio ordena a uno de los excónyuges hacer frente a la totalidad de los pagos por el préstamo para la adquisición de la vivienda habitual en su día concedido conjuntamente a ambos como cotitulares del inmueble."

A pesar de ello, se le ofrece la posibilidad al excónyuge de disfrutar de la deducción por adquisición de vivienda por el total de lo que paga, ya que se encarga de costear la hipoteca íntegramente. Esto se aplicará también en los casos en los que la propiedad del excónyuge sea solo del 50%. Esta resolución está fundamentada por las siguientes razones: primero, gracias a la regulación del IRPF que no contradice a dicha decisión ni en el artículo 55.1.2º del Reglamento ni en el artículo 68.1.1º de la Ley.

En suma, el TEAC declaró que "resulta claro que tras la sentencia de divorcio se siguen satisfaciendo en el período impositivo cantidades por la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar integrada por uno de los excónyuges y los hijos comunes. Tales cantidades son las cuotas de amortización en el período impositivo del préstamo hipotecario total concedido para su adquisición".

Unas declaraciones que llevó al TEAC a afirmar que "admitir que una sentencia judicial de divorcio pueda tener como consecuencia la limitación de la base de la deducción del excónyuge cotitular del inmueble al que obliga a pagar la totalidad de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar, provocaría un enriquecimiento injusto a favor de la Administración, pues se satisfarían cantidades por la adquisición de una vivienda habitual por las que no se permitiría deducir; restringiendo así un beneficio fiscal al que tenía derecho la unidad familiar con anterioridad a dicha sentencia."

Por lo tanto, esta sentencia es un cambio positivo para aquellas personas a las que se les aplicará la deducción por inversión en vivienda en proporción a las cuotas pagadas al completo, independientemente de si son propietarios del 100% o no del domicilio.

Opción a rectificar las autoliquidaciones previamente presentadas

Si en los último cuatro ejercicios del IRPF, existen personas afectadas a los que no se les haya aplicado la deducción por inversión en vivienda correctamente, tienen la opción de pedir una rectificación de su autoliquidación y, en consecuencia, se les devolverá la parte que les corresponde los ingresos indebidos.

Estas deducciones se da en todas las Comunidades excepto en Murcia en la que algunos de los requisitos suelen ser edad, suma de bases generales y ahorro inquilinos, depósito fianza en Organismos concretos u otros que dependan de cada Comunidad Autónoma.

Deducción estatal alquiler vivienda habitual

Las deducciones estatales solo podrán aplicarla aquellos inquilinos que firmaron su contrato antes del 1 de enero de 2015 que hubieran satisfecho cantidades anteriores a dicha fecha con derecho a deducirse dichas cantidades antes del 1/01/2015 y la desgravación sería del 10,05% del total pagado del alquiler cuando la base imponible sea menos de 24.020 euros.

Deducción autonómica alquiler vivienda habitual

Para ello se ha de conocer los requisitos de cada Comunidad Autónoma para conocer qué criterios y deducciones aplicar.

Deducciones inquilinos Renta 2020 Comunidad de Madrid: hasta 1.000 euros al año

Si vives de alquiler en la Comunidad de Madrid, podrás disfrutar de algunos beneficios fiscales:

• Si tienes menos de 35 años, podrás aplicarte una deducción del 30% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, hasta llegar a un máximo de 1.000 euros al año, siempre que las sumas de las bases generales y del ahorro no superen en tribulación individual los 25.620 euros al año en su base imponible (36.200 en caso de tributación conjunta). Por ejemplo, en un alquiler de 650 euros al mes,que son 7.800 al año, el 30% serían 2,340 euros, y como el máximo son 1,000 euros, esa sería la deducción.
• También podrán aplicarse esta deducción los inquilinos de más de 35 años y menos de 40 que hayan estado en situación de desempleo y con dos familiares a su cargo.

Para su aplicación es necesario estar en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, o poseer copia de la denuncia presentada ante dicho organismo en el caso de que el arrendador no haya entregado dicho justificante. Además, se exige que los contribuyentes, como arrendatarios, hayan liquidado el ITP y AJD derivado del arrendamiento de la vivienda, salvo que no estén obligados a presentar autoliquidación por resultar aplicable la bonificación existente actualmente en determinados casos.

Deducción alquiler vivienda habitual Renta 2020 Cataluña: hasta 600 euros por año

En Cataluña, el alquiler de vivienda habitual puede deducirse hasta en un 10%, con un máximo de 300 euros cuando se cumpla alguno de los siguientes:

• Tener 32 años o menos.
• Haber estado en paro, como mínimo, 183 días el ejercicio anterior.
• Ser viudo/a de a partir de 65 años.
• Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%

También, se debe cumplir:

• Su base imponible no ha de superar los 20.000 euros al año (30.000 euros en caso de tributación conjunta).
• Que las cantidades satisfechas para el alquiler de la vivienda durante el ejercicio sean como mínimo el 10% de los rendimientos netos.
• La deducción solo puede aplicarse una vez, aunque concurran varias de las anteriores circunstancias
• Además, una misma vivienda no puede dar lugar a la aplicación de un importe de deducción superior a 600 euros.

Si en relación con una misma vivienda resulta que más de un contribuyente tiene derecho a la deducción, cada uno de ellos podrá aplicar en su declaración una deducción por este concepto por el importe que se obtenga de dividir la cantidad resultante de la aplicación del 10% del gasto total o el límite máximo de 600 euros, si procede, por el número de declarantes con derecho a la deducción. Además debe consignarse el NIF del arrendador en la autoliquidación del IRPF.

Previamente a alquilar un inmueble, hay que ser conscientes de los peligros a los que se expone. Destrozos, impagos, morosidad... Por ello, hay que recoger todos los datos posibles del posible inquilino. En caso de destrozo, hay varias acciones que se pueden llevar a cabo.

Lo primero de todo es recabar información. Para ello, una opción es acceder al historial de la persona a través de los ficheros de aseguradoras. Si tras ello, elegimos el inquilino y nos destroza la casa, se tendrá que proceder a tomar otras medidas.

Medidas que variarán según la fecha de posesión del inmueble. Desde que el inquilino abandona el domicilio, se abre un plazo de treinta días para estudiar el estado de la vivienda.

Lo común es que en la entrega de llaves, se examine el inmueble en busca de algún posible desperfecto. Se debe aprovechar este momento, en el que inquilino y propietario se encuentran juntos, para analizar la vivienda. Si no hay ningún destrozo, comenzará el periodo de 30 días el cual se esperará para devolver la fianza.

En cambio, si en la entrega de llaves el propietario deduce que puede haber algún destrozo en la vivienda, se debe acudir con varios testigos para fotografiar el inmueble y los desperfectos. De esta forma, se contará con pruebas suficientes para su posterior reclamación. Lo ideal sería que los testigos fuesen notarios para que firmasen las actas con las fotografías, aunque ello conllevaría un gasto extra.

En estos casos de destrozos, el inquilino suele irse antes de entrar en conflicto con el propietario. Por ello, entregan las llaves a un vecino para que las devuelva o a veces, ni las devuelve.

Cuando se encuentren los destrozos, hay que actuar de inmediato, probando que se han producido desperfectos en el inmueble durante la estancia del inquilino. Tras la conclusión del contrato, se abrirá un periodo de dos meses para actuar y reclamar.

A la hora de reclamar, existen dos opciones: la vía penal con una demanda por delito de daños; o la civil, reclamando los desperfectos ocasionados.

En el supuesto de que la fianza no sea suficiente para solucionar los gastos de los destrozos, habrá que notificárselo al inquilino. Primero, se debe recurrir al diálogo y al camino amistoso. Esta vía consiste en dar a conocer la situación al inquilino por medio de un burofax. Si se opone a abonar los destrozos, se recurrirá a reclamar los daños por la vía judicial.

Garantía para destrozos en alquiler en seguros de hogar

Existen seguros de hogar que dentro de su catálogo de garantías, hay garantías para inmuebles arrendados, cubriendo los destrozos originados en el periodo del alquiler. Es una opción muy recomendable para estos casos. En suma, a la hora de reclamar, será el seguro el responsable de llevar a cabo todo el procedimiento.

Si una vez celebrado el juicio, el inquilino sale insolvente, no será responsable de abonar los desperfectos producidos. Con un seguro, en este caso, sería la compañía quién abonase una parte o el total de los destrozos. Como norma general, suelen ofrecen una indemnización de 3.000 euros.

Periodo de reclamación de destrozos

Después de concluir el acuerdo, hay un plazo de un mes para examinar el inmueble. Para reclamar los desperfectos, el periodo de reclamación no será superior a dos meses, ya que durante este plazo existirá una vinculación directa entre el inquilino y los desperfectos.

Características de los desperfectos a reclamar

Todos los desperfectos que sean evidentes pueden ser declarados por el dueño de la vivienda. Son desperfectos provocados por el inquilino que no se hayan originado por el deterioro natural de la vivienda o por el uso de ella.

¿De dónde viene la idea de "captura" de exclusivas inmobiliarias?

Hace casi 24 años publiqué un libro titulado La información en el mundo de las empresas inmobiliarias . Era un resumen de la estrategia y táctica que habíamos estado aplicando durante la década anterior, en la agencia que poseíamos entonces, con un éxito incontestable.

Fue el primer texto que, en España, presentaba de una forma profunda y extensa ?tenía algo más de 1000 páginas? el tema de la Captación de Inmuebles. Y era una trasposición abierta a todo el público de las maneras que usábamos en nuestra inmobiliaria y que tan buenos resultados nos habían producido hasta entonces. Se trataba de enseñar los procesos de éxito que usábamos a quién quisiera leerlos.

El libro tuvo un inicio estupendo, y un final espectacular entre llamas medievales, pero si hoy lo traigo aquí es por uno de sus capítulos, el 2.0 titulado La analogía de la caza.

El capítulo estaba basado en la, entonces popular ?y discutida?, hipótesis de la caza. En él señalábamos el perfecto paralelismo que podíamos establecer entre la caza no deportiva, arriesgada, con el trabajo de captador inmobiliario.

Establecida la analogía, trasladábamos el conocimiento de las maneras y procesos de la caza primitiva al proceso de captación inmobiliaria actual, en un cuidado capítulo de 40 páginas de extensión. Incluso aquel conocimiento lo extendimos a algunos capítulos posteriores. Mi entusiasmo puede entenderse si leemos la cita con la que habría el capítulo, que era esta: "Engendrada por la oportunidad en la necesidad, nació, hace millones de años, la partida de caza. Y esta hizo descender de los árboles a una rama de la familia de los primates y la subió a la luna." Anthony Jay en El hombre de empresa.

En ese entorno comparativo surgió la expresión de la "captura" de inmuebles, por analogía con la captura de presas, cuando hasta entonces todo el mundo se refería a la actividad que señalamos, como captación de inmuebles

Bien, la expresión "captura de exclusivas" alcanzó una cierta fortuna y no es raro verla como título de algunos cursos sobre la misma. ¡Me alegro de su éxito!  Aunque hoy he seguido titulando el libro actual como La Captación de Exclusivas Inmobiliarias y no La Captura de Exclusivas Inmobiliarias.

El texto actual: La captación de exclusivas.

Hoy nos encontramos en una situación, similar en algunos aspectos, a aquella en la que surgió el primer libro.

Esta vez estamos de retirada, pero igual es el sentimiento que nos lleva a publicarlo. Se trata de mostrar en abierto  lo que sabemos hacer sobre el tema que nos ocupa. Y ahora, no solo el conocimiento que ofrecemos es una garantía de éxito porque con él nos haya ido bien a nosotros, sino que, además, ha sido templado por el fracaso de la época de la crisis. Lo que ofrecemos es resistente y nos ha permitido "flotar" en el "tsunami" de los años de plomo de la década anterior.

Se trata también de una reflexión amplia ?370 páginas en formato DIN A4? sobre el tema de la exclusiva en la inmobiliaria. Con ella, lector, encontrará soluciones a los problemas a los que debe de enfrentarse diariamente en su trabajo de captación. Incluso con temas que son poco tratados por otros autores, como, por ejemplo: Los miedos a la captación o la percepción de valor por el propietario de la oferta que le planteamos, son aquí bien tratados.

El uso que puede hacer usted del libro que publicamos ahora.

Y dado que sus contenidos han sido utilizados para el entrenamiento de los comerciales de agencia, el lector del libro encontrará múltiples esquemas y figuras usadas por nosotros para el aprendizaje de nuestros comerciales.

No solo pues, está enfocado al aprendizaje de determinadas técnicas de captación sino a facilitar el aprendizaje de las mismas, de los comerciales de agencia.

No deje de estudiar el capítulo que dedicamos al aprendizaje de todo esto en una agencia inmobiliaria tipo, en uno de sus anejos.

Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es

Notas:

• La Captación de información en el mundo de las agencia s inmobiliarios. Editado por (UCI) Unión de Créditos Inmobiliarios. Madrid, 2000.
• Un cuarto de siglo después, el conocimiento sobre la evolución humana es muy superior al de la época anterior, así que tendré que revisar la analogía de la caza en su versión inmobiliaria cuando termine la actual serie de libros, en la que me hallo ahora.
• Lo remarcamos, incluso en la portada del libro. (Primera edición en abierto.)
• La Captación de Exclusivas Inmobiliarias, del autor Miguel José Villarroya Martín. Podrá adquirir este libro en la editorial Punto Rojo Libros. Su web es puntorojolibros.com, su correo: info@ puntorojolibros.com y sus teléfonos de contacto 911.413.306 y 622.843.306. El "sponsor" de la obra es el crm inmobiliario www.inmopc.com El lector interesado puede dirigirse a cualquiera de esos puntos para la petición de ejemplares.

Tratos preliminares. En una compraventa inmobiliaria suele haber una primera fase en la que se visita el inmueble, se habla de posibles precios, etc. En esta fase temprana, el interesado puede solicitar que se paralice la comercialización mientras estudia la operación. Apunte.  En estos casos se suele firmar un contrato de reserva, en el que valdrá lo que libremente pacten las partes. No obstante, para ser considerado una reserva, el contrato debe tener las siguientes características:

·  Tener una duración corta (15 días o tres semanas como mucho) y la finalidad de querer reservar el inmueble mientras se negocia (no un auténtico compromiso de comprar).

·   Normalmente, el comprador entrega una cantidad (alrededor del 1%) como prueba de su interés y, salvo que se haya pactado algún tipo de penalización, se le devuelve si al final desiste.

Compromiso de escriturar. En cambio, cuando la negociación está más avanzada y ambas partes tienen claro que quieren contratar, lo mejor para dejar atada la operación es firmar un contrato de arras. ¡Atención!  Este contrato implica un auténtico compromiso de compraventa para ambas partes. Estas son sus características:

·  El comprador entrega una cantidad (alrededor del 10% del precio), que compromete a ambas partes a llevar a cabo la operación.

·  En función de las necesidades de las partes, se pacta una fecha o un plazo límite para formalizar la escritura de compraventa.

· El incumplimiento de la obligación por cualquiera de las partes tiene consecuencias diferentes en función del tipo de arras.

Tipos de arras. Existen tres tipos de arras: las confirmatorias, que se entregan para "confirmar" la venta e implican que, si el comprador se niega a escriturar, el vendedor podrá exigirle que compre pagando el 100% del precio o resolver el contrato con una indemnización; las penales , que confirman la venta y fijan la indemnización que deberá pagar la parte que incumpla, y las penitenciales . ¡Atención!  Estas son las más habituales y su particularidad principal es que permiten a ambos intervinientes poder echarse atrás y no escriturar. Si lo hace el comprador, perderá lo entregado; si lo hace el vendedor, deberá pagar al comprador el doble de lo entregado.

La reserva se considera un trato preliminar y sólo obliga al vendedor a paralizar la venta. Las arras implican un auténtico compromiso de vender en un plazo determinado.

Desde esta organización indican que es "previsible" que la recuperación "a niveles pre-pandemia" se inicie en el segundo semestre de 2021, "una vez vacunada la población y recuperada la confianza en la economía". De hecho, confirman que para este año el 70% del producto de vivienda residencial está vendido. No obstante, reconocen que se ha producido un descenso en el número de visados del 19,5%, lo que repercutirá en la oferta disponible tanto para este año como para 2022.
Se está produciendo un recrudecimiento de las condiciones de acceso a la financiación para los promotores, que deben buscar fuentes complementarias
La crisis generada por el coronavirus ha traído consigo un endurecimiento de los criterios de formalización de préstamo promotor por parte de las entidades bancarias. Así lo confirma Miguel Ángel González Galván, director general de negocio de Vía Célere, quien agrega que también se está planteando "una mayor restricción en cuanto a las ubicaciones". Al respecto, este experto indica que la banca "está exigiendo un nivel de preventas más alto", lo que ha motivado que las promotoras deban buscar otras fuentes de financiación complementarias.
En esta línea, Cuervo considera necesario "ver cómo se comporta el mercado en los próximos meses", así como analizar si se consolidan fuentes alternativas a la banca. Así, insiste en que la emisión de bonos corporativos o pagarés "será más habitual entre las compañías de gran tamaño" que buscan diversificar sus fuentes de financiación, por lo que estas organizaciones se abrirán a mercados "que históricamente no han sido utilizados por compañías promotoras".
La pandemia ha modificado las preferencias de la demanda en cuanto a diseño y ubicación, por lo que la obra nueva tendrá que readaptar su oferta a estas exigencias
Las experiencias vividas en los últimos meses confirman que se ha producido un cambio en las preferencias de la demanda de vivienda. Estos clientes, como indica Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, tienden a mostrar una mayor predilección por viviendas más amplias, con terraza o con jardín y en las zonas periféricas de las ciudades. Es por ello, reconoce González Galván, que tanto el diseño de las viviendas como la ubicación elegida para implantarlas" serán un reto fundamental para las promotoras de obra nueva en los próximos años.
Más optimistas se muestran desde Aedas Homes, compañía que reconoce que la vivienda de obra nueva ha salido fortalecida de la crisis sanitaria, "convirtiéndose en la oferta más atractiva del mercado" al responder "mucho mejor" que la segunda mano a estas nuevas preferencias residenciales de la demanda. En esta línea, fuentes de la organización confirman que este tipo de producto ofrece no solo ubicaciones en las afueras de las ciudades o espacios al aire libre como terrazas y jardines, sino estancias más diversificadas "con espacios para el teletrabajo, zonas comunes y medidas de sostenibilidad".
El interés de la demanda por la obra nueva ha aumentado en los últimos meses, aunque las empresas promotoras deberán recuperar al comprador extranjero.
La pandemia ha provocado que muchas personas que no tenían pensado cambiar de vivienda lo estén haciendo ahora y hayan focalizado en el producto nuevo. Esta situación responde, aclara Cuervo, a que se trata de inmuebles "mejor valorados", tanto en términos de ubicación, "pues se sitúan en localidades con menor densidad de población y rodeadas de espacios más verdes"; como en lo que respecta a los servicios que ofrecen, "los cuales permiten hacer ejercicio y teletrabajar". Asimismo, desde Asprima recalcan que las viviendas nuevas se valoran muy positivamente por parte de los clientes "por las calidades que ofrecen y por sus niveles de sostenibilidad, que las hacen más confortables".
Sin embargo, una buena parte de las promotoras que operan en España están viendo mermadas sus ventas por la caída de clientes extranjeros que se ha registrado producto de la pandemia. Esta demanda embalsada, una vez que se superen las restricciones a la movilidad, traerá consigo, indican desde Vía Célere, "un boom de ventas por parte de los clientes extranjeras". Pero, hasta que llegue ese momento, estas compañías trabajan por mantener "intacto" el interés del comprador foráneo por el residencial español. Para ello, Crisenti hace referencia a la necesidad de potenciar las herramientas de marketing multimedia y el desarrollo de nuevas herramientas tecnológicas.
Facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo a los más jóvenes, sigue estando entre las propiedades de las compañías promotoras, para lo que consideran necesario aumentar la producción.
Por último, los agentes del sector de la obra nueva recuerdan que, al margen de los retos que ha deparado el coronavirus, España presenta desde hace años "una grave crisis de acceso a la vivienda", lo que ha provocado una gran bolsa de demanda desatendida en el caso de la vivienda de primera acceso. De ahí, enfatiza Cuervo, que uno de los grandes desafíos a los que se enfrenta este sector "es no solo intentar que la producción de vivienda no disminuya en exceso, sino intentar incrementarla lo necesario" con el fin de atender la necesidad de acceso a vivienda de jóvenes y familias de rentas medidas.
Esta idea es compartida por Aedas Homes, promotora que considera que facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes "es el principal reto que tiene ante sí el sector inmobiliario en España. En concreto, creen que nos encontramos ante una problemática social, contra la que "actores políticos, financieros e inmobiliarios debemos implicarnos en la solución". "Hay varias iniciativas para empezar a solventarlo, más allá de la colaboración público-privada, como el incremento de la oferta profesional del arrendamiento a través del build to rent", concluyen.

Colaborador:

www.pisos.com

Los inversores españoles centran su patrimonio principalmente en bienes inmuebles, destacando la vivienda en propiedad, y en productos de inversión. De hecho, según la OCDE casi el 80% de los hogares españoles son viviendas en propiedad.

No obstante, hay que destacar que el comportamiento de los inversores más jóvenes ha cambiado notablemente. En la última década el porcentaje de los que tienen una vivienda en propiedad ha disminuido del 60% al 27%. Así lo reflejan los datos del INE. Además, los ahorros invertidos en productos conservadores se han ido viendo sustituidos a favor de acciones, fondos de inversión, planes de pensiones y seguros. Aunque los depósitos bancarios siguen siendo mayoría.

El estudio también demuestra que  1 de cada 3 inversores no analiza la oferta de productos financieros del mercado. Sino que se limita, en general, a la oferta común de las entidades bancarias. Y que la principal vía de contratación sigue siendo el canal tradicional bancario. Actualmente, solo 4 de cada 10 inversores contratan productos financieros a través de las plataformas digitales.

El informe también revela que el inversor sigue teniendo "la percepción de que la rentabilidad y la seguridad están reñidas". Quiere minimizar las pérdidas pero al mismo tiempo maximizar la rentabilidad. Algo que es contradictorio, porque en materia de inversión, para sacar mayor partido al ahorro hay que asumir cierto riesgo, invirtiendo en acciones (a largo plazo son ganadoras), en lugar de en deuda pública, que con el actual nivel de tipos de interés no ofrece intereses atractivos.

Contratación "tardía" de los planes de pensiones.

 En general, los inversores españoles comienzan a preocuparse por su jubilación a diez años vista para que se produzca, a partir de los 54 años. Una sexta parte de los inversores son los que conocen el importe de su pensión pública y la mayoría asume que será insuficiente para mantener su nivel de vida.

Solo un 15,2% lo tiene su plan de pensiones a través de sus empresas. Pero a la mayoría (65,7%) les gustaría que en su lugar de trabajo se les ofreciese esta oportunidad de ahorrar.

Como paso previo, es necesario tener claro dónde comienza y dónde termina la titularidad exclusiva sobre la vivienda/local que ha adquirido el interesado y dónde comienza la cotitularidad del resto de los elementos del edificio.

Los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) han querido aclarar estas dudas. Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 3, señala que corresponde a cada piso o local:

1. El espacio aéreo del piso o local suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
2. Los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que sirvan exclusivamente al propietario.
3. Los anejos expresamente señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado, como es el caso de los garajes, buhardillas o sótanos.

El resto de los elementos o instalaciones que no se encuentren definidas como elementos privativos tendrán la consideración de elemento común (art. 396 Código Civil).

A este respecto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 15 de diciembre de 2000 señala que, "(?) es reiterada la doctrina jurisprudencial que estima que con la constitución del régimen de propiedad horizontal mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de declaración de obra nueva, todo lo que no se configura en la misma como elemento privativo, se considera elemento común y en consecuencia, propiedad de la comunidad (?)".

Por ello, con la finalidad de corroborar que con las obras que pretendemos ejecutar no vamos a alterar los elementos o instalaciones comunes de la finca, la LPH, en su art. 7.1, señala que "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

La finalidad no es otra que constatar que estas obras no afecten a la seguridad, estructura general, configuración o estado exteriores del edificio.

Por ello, la LPH obliga al propietario a comunicar al presidente de la comunidad el tipo de obras a realizar y, cuando se trate de obras que alteren la configuración o fábrica originaria de los elementos comunes de la finca, obtener el previo consentimiento de los propietarios. En consecuencia, el propietario tendrá limitaciones cuando las obras afecten a:

• La seguridad del edificio.
• Su estructura general, por ejemplo forjado, muros y paredes maestras.
• Su configuración o estado exteriores, como es la fachada.
• Cause un perjuicio a los derechos de otro propietario.
• Cualquier otro elemento, servicio o instalación comunitaria.

Por lo tanto, cuando se dé alguno de estos supuestos, el propietario no solo deberá comunicar al presidente de la comunidad, como representante legal de la misma, su voluntad de iniciar las obras, sino que, además, deberá contar con el consentimiento previo si estas obras requieren la alteración de los elementos comunes del edificio.

La autorización de la obra le corresponde otorgarla a la junta de propietarios y no al presidente de la comunidad quien no puede suplir la voluntad soberana de aquella (STS de 13 de febrero de 1995). No obstante, esta autorización puede venir dada en los Estatutos o en el propio Título Constitutivo, pero esta autorización deberá interpretarse de forma restrictiva (STS de 23 de abril de 2012).

Por ello, si tenemos indicios de que un propietario está ejecutando obras que puedan afectar a elementos o instalaciones comunes del edificio, como puede ser el cambio de tuberías generales, no solo se le debe advertir de ello, sino que además necesitará para ello la previa autorización de la comunidad.

Esta es una de las razones por lo que es aconsejable que la comunidad apruebe un protocolo de actuación para obras mediante la creación de un reglamento de régimen anterior que deberá ponerse en conocimiento de los nuevos adquirentes para que lo tengan en cuenta a la hora de ejecutar las obras.

En el supuesto de que no efectúe la comunicación requerida legalmente y proceda a ejecutar la obra, la comunidad puede adoptar el acuerdo por mayoría simple (art. 17.7 LPH) de iniciar un procedimiento ordinario contra este propietario para que se decrete judicialmente la demolición de la obra y reposición a su estado original.

Pero, ¿qué ocurre cuando el propietario quiere realizar obras anteriormente realizadas y consentidas a otro propietario?

En estos casos, el propietario debe seguir cumpliendo con su obligación de comunicar su voluntad de ejecutar las obras. No obstante, si se le niega la autorización y el propietario, pese a ello, ejecutase las obras, es difícil que prospere el procedimiento que iniciase la comunidad contra el propietario ya que supondría un agravio comparativo que ante obras de igual entidad y características se le permita a un propietario si y a otro no (SAP Alicante de 7 de febrero de 2000 y 10 de julio de 2001).

¿Se puede vender una casa por debajo del valor catastral?

Responder a esta pregunta no es algo fácil, ya que depende de varios factores. En principio, el Derecho Civil en España reconoce el principio de autonomía de la voluntad, lo que significa que dos particulares pueden acordar el precio de venta de un piso libremente, siempre que no se infrinja ninguna norma legal.

Sin embargo, el valor catastral tiene una gran importancia fiscal, ya que se utiliza para calcular impuestos como el IBI o la plusvalía municipal. Por lo tanto, si se vende un piso por debajo del valor catastral, se puede incurrir en un fraude fiscal, que puede ser sancionado con multas e intereses.

¿Qué pasa si se vende por debajo del valor catastral?

El valor catastral no siempre coincide con el valor de mercado. En esta situación pueden darse dos escenarios:

• Que el valor de mercado sea realmente inferior al valor catastral: En este caso, el vendedor y el comprador pueden solicitar una revisión del valor catastral al Ayuntamiento, aportando pruebas que lo justifiquen, como tasaciones, informes periciales o precios de referencia de otras propiedades similares. De esta forma, se puede evitar pagar impuestos de más o recibir una comprobación de valores por parte de la administración tributaria.
• Que el valor de mercado sea superior al valor catastral, pero se declare un precio de venta inferior para pagar menos impuestos. En este caso, se estaría cometiendo un fraude fiscal, que puede ser sancionado con multas e intereses. Además, el comprador puede tener problemas si quiere vender la propiedad en el futuro, ya que el valor de adquisición será menor que el real y tendrá que pagar más impuestos por la ganancia patrimonial.

Consecuencias fiscales de vender por debajo del valor catastral

La venta de un inmueble por un precio inferior al valor catastral puede tener implicaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador.

Si el precio de venta es menor al valor catastral, la Administración puede considerar que se ha producido una infracción fiscal y proceder a realizar una comprobación de valores. En ese caso, puede exigir el pago de la diferencia entre el valor real y el declarado, más los intereses de demora y las posibles sanciones.

¿Qué pasa si compro una propiedad por debajo de su valor?

Comprar una casa por debajo del valor catastral puede parecer una buena oportunidad, pero también implica unos riesgos fiscales que hay que tener en cuenta.

Si el precio de compra es inferior a este valor, la Administración puede considerar que se ha producido una infravaloración del inmueble y exigir al comprador que pague la diferencia entre el impuesto que ha abonado y el que debería haber pagado según el valor catastral. Para ello, puede realizar una comprobación de valores, que tiene un plazo de cuatro años desde la fecha de la compra.

Para evitar esta situación, el comprador puede optar por dos vías: tributar por el valor catastral y reclamar posteriormente la devolución de lo pagado de más, o tributar por el precio de compra y recurrir la liquidación que le notifique la Administración.

En ambos casos el comprador tendrá que demostrar que el valor catastral no se ajusta al valor de mercado del inmueble, lo que puede requerir un informe pericial.

Multa por comprar por debajo del valor catastral

Comprar un inmueble por debajo de su valor catastral puede suponer un riesgo fiscal para el comprador, ya que la Administración puede comprobar el valor real del inmueble y exigir el pago de la diferencia entre el impuesto calculado sobre el valor catastral y el impuesto calculado sobre el precio de compra.

Asimismo, puede imponer una multa por haber declarado un valor inferior al real, así como intereses de demora. La cuantía de la multa varía según la comunidad autónoma, pero suele ser un porcentaje del valor no declarado o declarado incorrectamente. 

Antes de nada, conviene explicar que el control sobre un inmueble se puede segmentar en dos partes: la nuda propiedad, que otorga a alguien el derecho a ser dueño del inmueble y el usufructo, que concede el derecho de usar y disfrutar dicho inmueble.

Diferencias entre usufructo y nuda propiedad

Poseer el dominio completo de un inmueble significa tener tanto la titularidad, como el derecho de uso sobre él. Sin embargo, como hemos visto, este dominio puede fragmentarse en dos categorías distintas:

• Usufructo: Concede el permiso para disfrutar y utilizar un bien que pertenece a otro. Asimismo, el usufructuario tiene derecho a los beneficios, ya sean frutos, rentas o intereses, que ese bien produzca durante el período del usufructo.
• Nuda Propiedad: Se refiere a poseer la titularidad de un bien pero sin gozar del beneficio de su uso. Aunque el nudo propietario es reconocido como el titular del inmueble, su capacidad de intervención sobre este es restringida. Podrá disfrutar plenamente de la propiedad solo cuando el usufructo finalice. 

¿Se puede alquilar un piso siendo usufructuario?

Sí, se puede alquilar un piso en usufructo. Cuando un inmueble tiene establecida una nuda propiedad y un usufructo, el usufructuario es quien posee el derecho de gozar del inmueble y es, además, la única persona con autoridad para suscribir un contrato de alquiler.

En estas situaciones, recae sobre el usufructuario la responsabilidad de garantizar que la vivienda se mantenga en condiciones adecuadas para ser habitada. Esto implica realizar las reparaciones necesarias en el piso. Además, es su deber gestionar el cobro del alquiler cada mes, asumir los pagos de los impuestos pertinentes y, si llegara a ser necesario, es quien tiene la potestad de iniciar un proceso de desahucio.

¿Puede el usufructuario alquilar al nudo propietario?

El usufructuario puede alquilar un piso a terceros y cobrar la renta correspondiente, pues está dentro de su derecho de uso y disfrute. Sin embargo, no sería lógico que el usufructuario alquile el bien al nudo propietario. Esto se debe a que el nudo propietario ya tiene la propiedad del bien y, por ende, no tiene sentido que pague por alquilar algo que ya es de su propiedad.

De hecho, hacerlo podría ser considerado como un fraude o un acto que busca eludir responsabilidades o impuestos. En todo caso, si existiera algún interés especial en que el nudo propietario quisiera usar el bien que está en usufructo, lo más adecuado sería llegar a un acuerdo amistoso o negociar una extinción anticipada del usufructo.

¿Cuánto dura el alquiler de un piso en usufructo?

En el caso de las personas físicas, hay dos opciones respecto a la duración de un usufructo:

• Usufructo vitalicio: Como su nombre indica, este usufructo dura toda la vida del usufructuario. Es común en situaciones donde, por ejemplo, uno de los cónyuges fallece y deja el usufructo de la vivienda a su pareja, asegurando así que pueda vivir allí hasta su propio fallecimiento.
• Usufructo temporal o por un periodo determinado: Aquí, el derecho se otorga por un periodo específico, ya sean meses, años o cualquier otro plazo. Una vez transcurrido ese tiempo, el derecho al usufructo termina y la plena propiedad vuelve al nudo propietario.

En relación con el alquiler de una vivienda con usufructo, es crucial que el contrato de arrendamiento esté alineado con la duración del usufructo. Por ejemplo, si el usufructo tiene un plazo de 10 años, no sería adecuado firmar un contrato de arrendamiento por 15 años.

¿Quién puede arrendar, el usufructuario o el nudo propietario?

En un inmueble sobre el que se han constituido una nuda propiedad y un usufructo, el usufructuario es el único autorizado a firmar un contrato de alquiler. Asimismo, es este quien tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble, lo que incluye el derecho a alquilarlo a terceros. El nudo propietario, por su parte, tiene el derecho de propiedad sobre el inmueble, pero no puede utilizarlo ni disfrutarlo mientras dure el usufructo.

¿Quién cobra el alquiler, el propietario o el usufructuario?

Mientras dure el usufructo, la renta del alquiler deberá ser cobrada por el usufructuario. Sin embargo, puede establecerse que el nudo propietario (el dueño real del piso) disfrute de parte de dicha renta.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si el usufructuario fallece?

El artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que al fallecer el usufructuario, el contrato de alquiler se extingue. Dado que muchos usufructuarios son personas mayores que vendieron propiedades buscando liquidez, esto entraña un riesgo.

Al morir el usufructuario, el nudo propietario puede pedir al inquilino desocupar la vivienda. Sin embargo, si no actúa dentro de los 15 días posteriores, se entiende prorrogado el contrato. Para conservar el derecho de desalojo, el propietario debe notificar al inquilino por burofax antes del fin de ese período.

¿Que? impuestos hay que pagar cuando se hereda una casa?

Básicamente existen dos impuestos asociados a la herencia de una casa a los que deberás hacer frente como heredero en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento del causante, prorrogables por un plazo idéntico de 6 meses:

• Impuesto de sucesiones: Este impuesto debe abonarlo quien recibe el inmueble en herencia y se gestiona a nivel autonómico. En la práctica, su importe es cada vez más reducido e incluso inexistente en determinados casos y áreas geográficas. Se aplican importantes bonificaciones, especialmente cuanto mayor es el grado de parentesco o cuando lo que se transmite es la vivienda habitual. 
• Plusvalía municipal: Este tributo de gestión local grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y se aplica siempre que este incremento de valor se produzca (no así cuando existan pérdidas). Su abono también corresponde a quien recibe el inmueble en herencia.

En cuanto al IRPF por la herencia de una vivienda, como heredero no deberás pagar nada por este concepto. Solo deberás declarar la posible ganancia patrimonial derivada de la venta de la casa heredada, en caso de que se produzca.

¿Que? pasa si un heredero no paga el Impuesto de Sucesiones?

Si heredas un piso, presentas autoliquidación del Impuesto de Sucesiones, pero no pagas en tiempo, te enfrentarás al cobro de incrementos de la cuota que se moverán entre el 5 y el 20% en función de la demora. Además, es posible que se te exija el pago de intereses en caso de que tu retraso en el pago supere los 12 meses, que comenzarán a contar desde el día siguiente al término de esos 12 meses.

En caso de que tampoco hayas presentado la autoliquidación del impuesto, ya sea dentro de plazo o no, estarás cometiendo dos incumplimientos y por ello se te aplicará, además del recargo anterior, una sanción que irá del 50 al 150% de la cuota no pagada. Además, te enfrentarás a intereses de demora desde la finalización del plazo para presentar el modelo correspondiente e ingreso de la autoliquidación hasta la regularización de la situación tributaria.

Por último, en caso de no presentar una autoliquidación con resultado cero a favor de la Administración, la sanción corresponderá a una infracción leve con una multa fija de 200 euros.

En cuanto al plazo de prescripción de la deuda por Impuesto de Sucesiones, es de cuatro años, que comenzarán a contar desde la fecha de incumplimiento, es decir, desde el momento en que termine el periodo voluntario de pago.

¿Que? pasa si un heredero no paga la plusvali?a?

En casos de presentar autoliquidación de la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento correspondiente y no pagar a tiempo, te enfrentarás a los mismos recargos que en el caso anterior:

• 5% durante los 3 primeros meses tras el fin del período voluntario
• 10% entre los 3 y 6 meses siguientes
• 15% entre los 6 y 12 meses siguientes
• 20% si transcurre más de un año

También se aplica el mismo régimen sancionador que en el Impuesto sobre Sucesiones en caso de no presentar autoliquidación alguna: en función de si el incumplimiento se considera grave o muy grave, tendrás que abonar una sanción de entre el 50 y el 150% de la cantidad resultante, además del recargo anterior y los intereses de demora.

En cuanto al plazo de prescripción de la deuda por plusvalía municipal, también es de cuatro años, que comenzarán a contar desde la fecha de incumplimiento, es decir, desde que termine el periodo voluntario de pago. Si el Ayuntamiento te reclama y sigues sin cumplir con tu obligación, el consistorio podrá abrir la vía ejecutiva y embargar tus bienes.

¿Qué es una hipoteca abierta?

Una hipoteca abierta funciona de forma algo diferente a las hipotecas al uso. Las hipotecas abiertas permiten solicitar disposiciones de dinero. Las disposiciones de dinero consisten en pedir al banco que nos dé más dinero. Ese dinero se obtiene del dinero que ya devuelto previamente, que se nos vuelve a dar para poder hacer frente a los gastos que queramos. 

¿Cómo funciona una hipoteca abierta?

A grandes rasgos, el funcionamiento de una hipoteca abierta consiste en que permite al cliente pedir más dinero mediante disposiciones adicionales. Estas disposiciones adicionales se devolverán como préstamos separados (con sus propias cuotas e intereses). 

Sin embargo, la mejor forma de entender cómo funcionan este tipo de préstamos es mediante un ejemplo de hipoteca abierta como el que tienes a continuación. 

Ejemplo de hipoteca abierta

Imagina que tenemos contratada una hipoteca abierta por valor de 50.000 euros a un plazo de 30 años. Pasados los primeros años hemos devuelto 20.000 euros, y nos quedan por devolver 30.000 euros más. Al tratarse de una hipoteca abierta, podríamos solicitar una disposición de dinero de hasta 20.000 euros (que es el dinero que ya hemos devuelto). 

En este caso, podríamos solicitar la disposición del dinero que necesitemos (siempre que no supere la cantidad del dinero ya devuelto). Tras hacer un pequeño estudio de viabilidad, si el banco nos concede la disposición, entonces tendríamos que pagar dos cuotas diferentes: 

1. La cuota normal de la hipoteca, correspondiente a los 30.000 euros del préstamo inicial que todavía debemos al banco. 
2. La cuota correspondiente al préstamo que representa la disposición. 

De esta forma, una hipoteca abierta nos permite tener acceso a nueva financiación sin necesidad de tener que pedir una hipoteca nueva o tener que solicitar un crédito personal. 

¿Qué quiere decir sin límite de cuantía?

Una hipoteca abierta sin límite de cuantía, o hipoteca abierta sin límite de pago,  es un tipo de hipoteca abierta con unas características concretas que la hacen mucho más flexible que otras del mismo tipo.  

En concreto, una hipoteca abierta sin límite de cuantía permite modificar las condiciones iniciales del préstamo. ¿Esto qué implica?

• Que se puede pedir una ampliación del capital de la hipoteca: es decir, aumentar el dinero total que el banco nos presta, lo que se hace aumentando la cantidad inicial y sin que sea necesario limitarse a pedir el dinero ya devuelto con anterioridad. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca de 50.000 euros, podemos pedir una ampliación de la hipoteca para que sea de más dinero (60.000, 70.000, etc.). 
• Que se puede pedir una ampliación del plazo de amortización: esto quiere decir que podemos alargar el número de años en los que tenemos que devolver el préstamo. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca a 20 años, podríamos ampliarla a 25, 30, etc. 

De esta forma, una hipoteca abierta sin límite de cuantía no se limita a las condiciones iniciales que firmamos al pedir la hipoteca, sino que permite modificar estas condiciones para adaptarse con mayor facilidad a las necesidades futuras. 

Ventajas y desventajas de las hipotecas abiertas

La principal ventaja de las hipotecas abiertas (incluidas las hipotecas sin límite de pago) es que permiten al cliente tener acceso a más financiación sin necesidad de tener que solicitar una hipoteca nueva o un crédito personal. Por ello, se trata de una forma de financiación más barata. 

Sin embargo, la principal desventaja de las hipotecas abiertas es que, si no se utilizan con conciencia, pueden terminar implicando un sobreendeudamiento muy elevado. Al solicitar disposiciones de dinero o ampliaciones de la hipoteca, el cliente debe asumir nuevos gastos adicionales (derivados tanto del nuevo capital prestado como de sus correspondientes intereses). 

En el caso de que no se pueda hacer frente a todos estos casos y se haya impagos, el banco podrá iniciar los trámites correspondientes para realizar la ejecución hipotecaria. Es decir, el proceso que termina con el embargo de la casa. Además, si la deuda contraída es superior al precio de la vivienda, el banco podría solicitar que dicha deuda sea solventada con el resto del patrimonio del titular de la hipoteca.

¿Cuándo es recomendable contratar una hipoteca abierta?

La hipoteca abierta es un producto hipotecario que tiene sus pros y contras. Sin embargo, no es un tipo de hipoteca que se recomiende a todo el mundo. 

En general, se puede decir que es recomendable contratar una hipoteca de estas características cuando estamos bastante seguros de que vamos a necesitar contar con financiación adicional en el futuro. Por ejemplo, si compramos una vivienda que vamos a querer reformar pasados unos años después de la compra.

¿Debo pagar el ascensor si vivo en el bajo?

Esta cuestión, como casi todas las relacionadas con las comunidades de propietarios, viene reflejada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Concretamente, en el artículo 10 de dicha normativa se específica que los propietarios deben contribuir a los gastos generales que no se puedan individualizar y a un fondo de reserva para obras de accesibilidad, incluyendo la instalación de ascensores, rampas y otros dispositivos o elementos. Por tanto, generalmente, aunque vivas en un bajo deberás pagar la cuota correspondiente del ascensor. 

¿Los dueños del bajo pueden estar exentos de pagar el ascensor?

Generalmente, los dueños de bajos tendrán que pagar la instalación del ascensor, pues es una derrama cuyo fin es una mejora al edificio, con la revalorización que eso supone. Además, deberán asumir los gastos ordinarios y de mantenimiento del ascensor, salvo que se acuerde lo contrario en la junta de propietarios. Muchas comunidades llegan al acuerdo de que aquellos que no lo utilicen estén exentos de pagar su mantenimiento.

¿Tengo que pagar los gastos de mantenimiento del ascensor si no lo uso?

Generalmente, los gastos de mantenimiento y las reparaciones del ascensor los pagarán todos los propietarios de la comunidad, incluidos los dueños de los bajos y locales comerciales. Sin embargo, se puede llegar a un acuerdo para que los vecinos que no utilicen el elevador queden exentos de pagar su mantenimiento. Pese a esto, deberán seguir pagando la instalación y los gastos extraordinarios que puedan aparecer.

¿Cuánto se revaloriza un bajo con ascensor?

Según apuntan distintos estudios, la revalorización de un bajo con ascensor puede oscilar entre un 20% y un 39%, dependiendo de la zona y antigüedad del edificio. En Madrid, por ejemplo, se estima que un bajo con ascensor puede revalorizarse en torno a un 35%. 

¿Los garajes pagan ascensor?

Esta es una duda frecuente que se hacen los dueños de plazas de garaje que no viven dentro del edificio de una comunidad de propietarios. Generalmente, como propietario de una plaza de garaje en una comunidad de vecinos, estás obligado a pagar los gastos comunes, incluyendo la instalación de un ascensor. Eso sí, de acuerdo con tu coeficiente de participación en la comunidad. 

Sin embargo, puede haber una excepción. Si a tu plaza de garaje solo se puede acceder desde la calle y no tienes acceso al portal del edificio, puedes estar exento de pagar los gastos del ascensor. Para que esto sea válido, la comunidad de propietarios debe acordarlo en junta. 

¿Qué pasa si no puedo pagar la instalación de un ascensor?

En caso de que no se pueda hacer frente al pago de la instalación de un ascensor, se puede intentar negociar con aquellos interesados en que se realice la obra o solicitar que se detenga la instalación debido a la falta de dinero. Sin embargo, la incapacidad de pagar una derrama no es una justificación válida para la ley, ya que las derramas son de carácter obligatorio para todos los propietarios sin excepciones, siempre y cuando se haya aprobado en una junta.

La ley establece que ningún propietario está eximido del pago de los gastos comunes o las derramas, independientemente de su situación laboral o cualquier otra circunstancia económica desfavorable. Por ende, si un propietario incumple con el pago de los gastos de la comunidad o una derrama, podrían embargarle, según establece el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). 

Si un vecino rechaza la instalación, la ley le obliga a pagar, como mínimo, un importe equivalente a 12 mensualidades de la comunidad. De no efectuar este pago, dicho vecino se convertiría en moroso, permitiendo a la comunidad de propietarios iniciar acciones legales para exigir la deuda, incluyendo intereses y gastos judiciales.

¿Cuánto cuesta poner un ascensor en una comunidad de vecinos?

Para mejorar la accesibilidad de los vecinos, puede ser indispensable instalar un ascensor en el edificio. El precio de instalación de un elevador varía por diversos factores: número de plantas, materiales, diseño, tecnología y, sobre todo, el lugar en el que se ubicará y la envergadura de la obra. 

Según Cronoshare, los precios medios que se manejan en la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios son los siguientes:

¿Qué hace el notario en una hipoteca?

El papel del notario es clave a la hora de conceder una hipoteca. Su función es la de explicar al firmante de la hipoteca (el cliente del banco) el contrato que va a firmar, así como de asegurarse de que este entiende por completo la operación que se va a realizar y qué implicaciones tiene para él. Además, también se ocupa de resolver cualquier duda que pueda surgir y asesorarle en el proceso. 

De hecho, a la hora de pedir una hipoteca, el notario es una figura clave porque es un tercero imparcial. Es decir, a diferencia del banco, no tiene ningún interés personal en el que la hipoteca se firme (algo que no sucede con la entidad). Por esto, el notario es la persona indicada a la hora de aclarar cualquier duda o cuestión que pueda surgir respecto al contrato. 

Además, el notario es una persona que está capacitada por ley para dar validez notarial al documento. O, lo que es lo mismo, es el encargado de dar validez legal plena al contrato que van a firmar la entidad bancaria y el cliente. 

¿Cuánto tarda el trámite de una hipoteca?

Una pregunta muy repetida es cuánto se tarda en firmar una hipoteca en el notario. En realidad, este trámite no suele ser muy largo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que se trata de un paso que se lleva a cabo después de haber tenido que realizar otros pasos previos. 

El tiempo que se tarda en firmar una hipoteca no está estipulado por ley. De este modo, podemos encontrar casos en los que todo el proceso se completa en apenas 15 días, mientras que, otras veces, este proceso puede llegar a alargarse hasta 3 meses. 

No obstante, lo más habitual es que se trate de un proceso que se completa en torno a un mes en la mayoría de los casos. 

¿De qué depende que se tarde más o menos en firmar la hipoteca?

Depende de varios factores. Por un lado, hay que tener en cuenta las condiciones concretas tanto del banco como del cliente. Dependiendo del caso, estas pueden hacer que el proceso sea más rápido o más lento. 

Además, hay que tener en cuenta que el proceso de firmar una hipoteca pasa por distintas fases antes de completarse: 

• Escoger el banco y la hipoteca: la primera fase consiste en elegir el banco y la hipoteca concreta que nos interesa. Para agilizarlo lo más posible y poder disponer de una visión del mercado hipotecario amplia, lo más recomendable es usar un comparador de hipotecas para encontrar el préstamo que mejor se ajuste a nuestras necesidades y preferencias. 
• Estudio de viabilidad: es el estudio que hace el banco del cliente que solicita la hipoteca. En él determina si su perfil bancario es apto o no a la hora de prestarle el dinero que solicita. 
• Tasación del inmueble: la tasación del inmueble es una parte fundamental del proceso, ya que determinará la cantidad de dinero que el banco está dispuesto a prestar en la hipoteca. Por lo general, no suele superar el 80% del precio total de la vivienda. 
• Levantamiento del acta notarial: se trata de la primera visita que debemos realizar al notario. Se realiza al menos 10 días antes de la firma del préstamo. 
• Firma del préstamo hipotecario: todos los pasos anteriores finalizan en la firma del préstamo hipotecario y en la compra de la casa. Es decir, el día de la firma en el notario, que también es cuando se hace entrega de la escritura pública de la vivienda. 

Dependiendo de lo fluidos o no que sean estos pasos, se tardará más o menos en firmar la hipoteca en el notario. 

¿Cuántas veces hay que ir al notario para firmar la hipoteca?

Cuando se va a pedir una hipoteca, en total hay que ir al notario 2 veces. 

• Primera visita: es gratuita y tiene carácter informativo. Esta primera visita se debe realizar, al menos, 10 días antes de la firma de la hipoteca. En esta visita debemos llevar al notario el contrato facilitado por el banco para que nos lo explique y resuelva cualquier duda al respecto. Si estamos de acuerdo con todo lo que pone, el notario levantará acta notarial (necesaria para iniciar el proceso de la firma del contrato). 
• Segunda visita: la segunda visita se concretará a partir de que hayan pasado 10 días desde la primera visita. En esta ocasión se procederá a firmar el contrato con el banco y se hará entrega de la escritura pública del préstamo. 

¿Cuánto se tarda en firmar en notaría?

La firma de la hipoteca ante notario se realiza en la segunda visita. Si todo está en orden y no hay contratiempos, suele ser un proceso rápido. Por lo general, la firma de la hipoteca ante notario se completa en 1 o 2 horas, aproximadamente.

Cómo empezar a construir una casa desde cero

Lo primero que debes saber antes de empezar a construir es si el terreno del que dispones es urbano, urbanizable o rústico. Dependiendo de eso, se podrá ejecutar un proyecto u otro:

• Urbano: Ya está listo para construir. Cuenta con todas las acometidas, servicios e instalaciones. Es el ideal para construir una casa, ya que tras comprarlo se puede comenzar a edificar.
• Urbanizable: Es el que en un momento determinado y tras las actuaciones pertinentes, pasa a ser urbano y, por ende, edificable. Convertirlo a urbano supone un mayor gasto.
• Rústico: Tiene limitaciones en función del uso que se le vaya a dar a la vivienda, la comunidad autónoma en la que se encuentre y no en todos está permitido construir.

¿Cuánto vale construir una casa en 2023?

El coste de ejecución de una vivienda depende del tipo de proyecto (diseño, materiales, estructura, acabados, tamaño, etc.). El precio de construir una casa en un terreno en España en 2023, una vez añadidos los gastos de técnicos, licencias, consumos, declaración de obra nueva, IVA, etc., sería de unos 2.234,79euros/m2.

Ahora bien, ¿Qué variables condicionan el precio de construir una casa?

Tipos de estructura

La estructura es una de las cuestiones que incide sobre el precio final y que depende de los materiales que se empleen. Según los datos que maneja Cronoshare, el precio medio de los materiales en la estructura de la vivienda en 2023 es:

• Acero: El precio por m2 de la estructura de acero está en torno a los 95 euros
• Hormigón: El precio medio del hormigón por m2 es 130 euros
• Madera: El precio de la madera depende del tipo y la calidad. Si buscamos un precio medio, este es de 195 euros/m2

Hay que remarcar que este precio es únicamente para la estructura, si se añaden otros trabajos (cimentación, vigas, etc.), el coste aumentará. Cronoshare estima que el precio de la construcción de la estructura de una casa, contando también con el coste de la cimentación, puede ser de entre 300 y 400 euros/m2.

El precio medio de la estructura según distintos materiales y para una vivienda de 90 m2 es:

Arquitecto seleccionado para el proyecto

El precio del arquitecto también es muy variable. Mayormente, responde al prestigio del profesional y a la complejidad del proyecto. Los honorarios suelen moverse entre el 4 y el 6% del presupuesto de ejecución de material -donde se define en detalle el proyecto, se calcula la estructura, instalaciones y se precisan todos los acabados-, pero estos no tienen por qué cumplirse.

 "Es difícil encontrar un arquitecto para vivienda unifamiliar por un precio inferior a 6.000 euros, elevándose la media hasta los 12.000 euros".

El papel del aparejador

Los aparejadores se ocupan de las cuestiones técnicas de la construcción. El precio medio de un aparejador oscila entre los 3.000 y los 6.000 euros por obra.

Coordinador de seguridad

El sueldo de un coordinador de seguridad depende del tiempo de la obra. Lo normal es que se sitúe alrededor de los 4.000 euros.

Estudios del terreno

Antes de construir, hay que realizar una serie de estudios del terreno para ver las posibilidades y la viabilidad del proyecto. Estos son:

• Estudio topográfico: Perfila la geometría de la parcela donde se construye la casa. El precio oscila entre los 250 y los 400 euros.
• Estudio geotécnico: Muestra las características del terreno y sirve para diseñar una cimentación adecuada. El precio medio es de 725 euros.

Gastos y beneficios del constructor

La constructora parte del estudio de los planos para elaborar el presupuesto, que suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución de material, ya que incluye los gastos generales (13%) y su beneficio (6%).

Interiorista

Contratar un interiorista no es obligatorio, pero muchas personas se decantan por hacerlo para que les ayude a decorar la casa al final de la obra. No hay un precio fijo, pero quizás la media se encuentre entre los 50 y 100 euros por hora.

Seguros de la obra

Para la obra, los seguros los contratan el aparejador, el arquitecto y la constructora. El propietario lo que tiene que pagar son unos avales por Gestión de Residuos y por Ocupación de Aceras, que si no ocurren percances, se deben devolver al final de la obra. Esto suele ser en torno al 1% del presupuesto, pero también varía según el municipio.

Impuestos y tasas de construir una casa

Antes de comenzar con la obra se debe hacer frente al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y a las tasas del ayuntamiento en el que la vivienda se vaya a construir. Esto supone un porcentaje del presupuesto de obra, que varía en cada municipio, pero que suele estar entre el 3 y el 5%.

Una vez terminada la obra, se tendrán los siguientes gastos:

• La tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento, que ronda entre el 0,5 y el 1% del presupuesto.
• Escriturar la casa ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del notario y del registrador son de alrededor del 0,5% del valor de la vivienda.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva. El 1,5% sobre el valor del coste de la obra nueva.
• Dar de alta los suministros de agua, luz y solicitar la cédula de habitabilidad. Todo esto suele rondar en torno a los 500 o 700 euros.
  • Cuánto cuesta el m2 construido en 2023

  "Dar un número exacto a este respecto es una temeridad, puesto que la situación no es análoga en toda España. En grandes capitales y zonas costeras el incremento del precio de los materiales y la falta de mano de obra han generado nuevas subidas en el precio de las constructoras a lo largo del año, que en nuestros proyectos hemos detectado cercanas al 50%", explica.

  "Es más un fenómeno que nace en las constructoras, que tienen mucho trabajo y presupuestan al alza para no tener problemas con la subida de materiales. Si se contratan directamente a los gremios (electricistas, fontaneros, herreros, carpinteros?) las subidas son menores. 

  ¿Cuánto cuesta construir una casa de 50 m2 en España?

  Poniendo que, de media, el precio por m2 en España en 2023 es de 1.900/2.000 euros/m2, el precio de construir una casa de 50 metros cuadrados sería de 95.000 euros, en el mejor de los escenarios.

  Cómo ahorrar en la construcción de la vivienda

  Como en la salud, ahorrar en la construcción de una vivienda puede suponer un problema en el futuro. Sin embargo, sí es posible reducir ciertos costes y prevenir futuras inversiones en reformas o reparaciones si se tienen en cuenta algunos detalles. Estos son algunos puntos que pueden hacerte ahorrar en la construcción de una casa:

  • Construir fuera de la ciudad: Las parcelas ubicadas en la periferia o en zonas rurales son notablemente más baratas que los terrenos céntricos o cerca de las urbes. Si lo que quieres es una vivienda mejor preparada, aunque eso suponga tener que desplazarte más, elegir una localización a las afueras puede ahorrarte unos cuantos miles de euros.
  • Aprovechar los recursos naturales y el terreno: Aprovecha al máximo las características del terreno en el que estás construyendo tu casa. Si levantas la vivienda con la orientación adecuada, podrás maximizar la luz natural, por ejemplo, y reducir el gasto en calefacción y refrigeración.
  • Comparar presupuestos: No te conformes con el primer presupuesto que recibas. Compara ofertas y consulta el historial de sus trabajos previos. Esto te ayudará a elegir a la empresa más eficiente.
  • Compra los materiales a gremios o a fabricantes: Comprar materiales directamente al fabricante o al por mayor puede ahorrar en los márgenes de los intermediarios. Sin embargo, esto requiere de una inversión de tiempo que puede hacerte descuidar otras cuestiones de la vida.
  • Elige buenos materiales: Usar materiales de calidad en la vivienda y en sus acabados, aunque pueda incrementar el gasto inicial, retrasará o evitará futuros desembolsos de dinero en reparaciones o mejoras.
  • Decántate por la eficiencia energética: Usar aislamiento de calidad, sistemas domóticos para regular la luz y la temperatura, ventanas con buen acristalamiento, paneles solares, bomba de calor, chimenea, aerotermia? Todo aquello que pueda mejorar el uso y consumo de la energía es, a la larga, una inversión que te hará ahorrar mucho dinero. No obstante, inicialmente puede costar más.
  • Evita modificaciones durante el transcurso de la obra: Una vez que se inicie la construcción, evita hacer cambios en el diseño o en los materiales, ya que esto puede aumentar los costes y prolongar el tiempo de construcción.
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¿Cuándo un vecino es moroso?

Un vecino se convierte en moroso desde el primer mes que deja de pagar la cuota de la comunidad o no abona el dinero requerido en las derramas extraordinarias. La falta de pago de una sola cuota, ya sea ordinaria o extraordinaria, lo convierte en moroso. Si la casa está alquilada, el propietario es responsable de que se paguen las cuotas y no el inquilino.

Para determinar cuándo debe pagarse, es necesario fijar un plazo en los estatutos de la comunidad o acuerdos de la junta de propietarios. Por ejemplo, se podría establecer que la cuota se abone en la primera semana de cada mes. De este modo, un propietario se convertiría en moroso un día después de no cumplir con este plazo. Si la comunidad, sin embargo, no ha establecido un plazo determinado para el pago de la cuota, la condición de moroso no se aplica hasta que finalice el mes indicado en el recibo de pago.

Plazo de prescripción de deudas con la comunidad de propietarios

Según el Código Civil, las deudas mantenidas con una comunidad de propietarios prescriben a los cinco años desde que se puede reclamar el cumplimiento de la obligación, es decir, desde que se incumple el pago de la cuota, independientemente de la naturaleza de la misma (ordinaria o extraordinaria).

Este plazo se establece en el artículo 1966.3 del Código Civil, que se refiere a las acciones dirigidas a exigir los pagos que deban hacerse por años o plazos más breves.

Asimismo, la respuesta a la pregunta sobre cuánto tiempo se puede reclamar una deuda de comunidad es durante cinco años. Por ejemplo, si la deuda se produce con fecha 1 de enero de 2023, la comunidad de propietarios tendrá hasta el 31 de diciembre de 2028 para reclamarla judicialmente. Si no lo hace, la deuda prescribirá y el propietario ya no tendrá la obligación de pagarla.

Cómo evitar que prescriba una deuda con la comunidad

La prescripción de una deuda que mantiene un vecino moroso con la comunidad se puede interrumpir por diversas causas, como la reclamación extrajudicial de la deuda, la presentación de la demanda judicial o el reconocimiento de la deuda por parte del deudor. La clave está en que no pasen cinco años sin notificarle que se le está reclamando la deuda.

¿Qué es la revisión de la hipoteca?

La revisión de la hipoteca es una operación que permite actualizar lo que pagamos por nuestra hipoteca variable. Con la revisión de la hipoteca se actualizan los intereses que pagamos respecto al índice de referencia (por lo general, el euríbor). 

La revisión de la hipoteca permite volver a calcular la cuota de la hipoteca, lo que hace que paguemos más o menos por la cuota después de cada revisión. 

¿Cómo se revisa una hipoteca?

La revisión de la hipoteca es una operación que realiza el banco sin que el cliente deba hacer nada para que se realice. Cada cierto tiempo, la cuota de las hipotecas variables se deben revisar. Para ello, el banco consulta el último nivel actualizado del euribor. Entonces, toma este nivel del euríbor y lo suma al diferencial correspondiente a la hipoteca. De dicha suma se obtienen los intereses de nuestra hipoteca, que se formulan en forma de porcentaje. 

Con este porcentaje, y la cantidad de capital que nos queda por amortizar (el dinero que todavía le debemos al banco) se calcula cuánto debemos pagar de cuota por la revisión de la hipoteca. 

Si estás pensando en amortizar capital por adelantado en este artículo te contamos las claves. 

¿Cuándo se revisa el euríbor de las hipotecas?

Cuando vamos a pedir una hipoteca variable, uno de los aspectos que tenemos que tener en cuenta es la revisión de la cuota. En general, la revisión de la hipoteca se realiza cada 6 o cada 12 meses. 

En cualquier caso, la frecuencia con la que se hace la revisión de la hipoteca debe figurar en el contrato de escritura de la hipoteca. Así que, si queremos saber cuándo el banco va a hacer la revisión, basta con consultarlo en el contrato. 

¿Cómo se calcula la revisión de la hipoteca?

Los cálculos de la revisión de la hipoteca los realiza el banco de forma automática. Sin embargo, si quieres calcular cuánto va a subir o bajar tu hipoteca, puedes utilizar un simulador de hipotecas para calcular la revisión de la hipoteca. Así, sabrás de antemano si vas a pagar más o menos por el préstamo que ya tienes contratado. 

¿Qué hipotecas se revisan?

Al hablar de revisión de hipotecas hay que tener en cuenta que esta revisión no afecta a todas las hipotecas por igual. En concreto, hay dos tipos de hipotecas que están afectadas por este sistema de revisión: 

• Hipotecas variables: como su nombre indica, son las varían, y lo hacen en función si sube o baja el euríbor. Es decir, varían precisamente por la revisión de la cuota de la hipoteca. 
• Hipotecas mixtas: estas hipotecas tienen un tramo que funciona como hipoteca fija (no varía) y otro que funciona como hipoteca variable. Si estamos pagando el tramo correspondiente al interés variable, sí que tendremos que tener en cuenta la revisión de la hipoteca. 

Por el contrario, las hipotecas fijas son aquellas que no tienen revisión de la cuota de la hipoteca. En el caso de las hipotecas fijas siempre se paga lo mismo (que se fija en el momento de la firma de la hipoteca).

Si estás pensando en pasar de hipoteca variable a hipoteca fija en este artículo te contamos todas las claves que debes conocer antes de hacerlo. 

Modificar la escritura de una vivienda paso a paso

Lo más habitual es que los cambios en la escritura de una vivienda tengan que ver con la propia titularidad o el reparto de la propiedad. Es importante tener claro quiénes son los propietarios del inmueble para poder realizar los siguientes pasos.

1. En caso de que seas tú el único propietario, no habrá problema alguno para realizar cualquier tipo de trámite. No obstante, si la propiedad es compartida, los demás miembros tendrán derecho a opinar sobre el cambio.
2. Para realizar cualquier modificación en el registro va a ser necesario el trabajo de un notario, pues será quien redacte todas las modificaciones y puntos del acuerdo entre partes y actuará como testigo de la operación.
3. Para elevar a públicas las escrituras será necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Eso sí, pese a modificar las escrituras de la vivienda ante notario, no podrás inscribirlas en el registro sin antes abonar los impuestos correspondientes, que dependerán del tipo de operación.
4. Como paso adicional, podrías contratar los servicios de un gestor que se encargue de tramitar este proceso. Si no dispones de los conocimientos necesarios para modificar las escrituras de la vivienda, es recomendable.

Qué se necesita para modificar la escritura de una casa

Aunque parece un proceso largo, en realidad modificar la escritura de una vivienda no es complicado. Aún así, resulta fundamental conocer los documentos que debes tener a la mano, así como los que debes solicitar para comenzar con el proceso:

• Contar con una copia de las escrituras de la vivienda.
• Tener en regla los documentos de identidad acreditativos para poder realizar la modificación de titularidad.
• Gastos de notaría
• Inscripción en el Registro de la Propiedad

Cuánto cuesta modificar las escrituras de una vivienda

Son varios los factores que se ven involucrados cuando uno quiere modificar la escritura de una vivienda. Asimismo, poner en marcha este proceso acarrea algunos gastos:

Los gastos de notaría al modificar la escritura

Los gastos notariales serán siempre los mismos, por lo que todo notario debe cobrarte el mismo importe por servicio realizado, aunque, en ocasiones, puede aplicarse un descuento máximo de un 10%.

Los gastos de Registro de la Propiedad al modificar la escritura

Al terminar de modificar la escritura de la vivienda, podrás inscribirla en el Registro de la Propiedad, que acarreará unos gastos fijados por ley y dependerá del valor declarado en las escrituras. Antes de nada, para poder registrar las escrituras, deberás abonar los impuestos requeridos: el Impuesto de Sucesiones y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre un 0% y un 1,5%). 

Impuestos a liquidar tras modificar las escrituras de una vivienda

Como en cualquier transacción, la modificación de las escrituras de una vivienda conlleva ciertos impuestos que deberás abonar.

Los tributos a pagar dependerán del tipo de vivienda:

• Si es de nueva promoción, el impuesto que deberás abonar será el IVA, que suele ser del 10% excepto en Viviendas de Protección Oficial (VPO), que es de un 4%.
• Si es de segunda mano, el impuesto a liquidar será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma donde se adquiera el piso.

Además, recuerda que, si has recibido una donación o quieres vender una casa heredada, deberás liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones y el de Actos Jurídicos Documentados. En el caso de que la transmisión sea por muerte del propietario, deberás hacerte responsable de la plusvalía municipal. Estos últimos dependerán de la comunidad autónoma en la que se encuentre afincada la vivienda.

¿Cuándo hay que cambiar las escrituras de una vivienda?

No existe una obligación para realizar este trámite, pero sí es muy recomendable para evitar problemas fiscales, administrativos y legales cuando se hayan producido modificaciones en la titularidad de un inmueble. Es importante saber que, antes o después, necesitarás realizar estas gestiones, por lo que es mejor comenzar cuanto antes.

¿Qué hacer si he heredado una propiedad y quiero cambiar la titularidad?

Uno de los casos más frecuentes para querer cambiar la titularidad de una vivienda es que el propietario original fallezca y hayas recibido la propiedad como herencia. Es importante tener en cuenta que en este caso no se cambian las escrituras de la vivienda tras el fallecimiento, sino que se elabora una escritura de aceptación de herencia y se inscribe en el Registro de la Propiedad para poner dicha vivienda a nombre del heredero.

Antes de modificar la titularidad y, deberás seguir los siguientes pasos:

• Para tramitar una herencia es necesario recopilar el certificado de defunción, el certificado de actos de última voluntad y la documentación sobre bienes del fallecido.
• Aceptar la herencia para dejar constancia de que el heredero tiene la voluntad de recibirla. 
• Liquidar impuestos de la herencia: el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. 
• Inscribir la escritura de aceptación de herencia en el Registro de la Propiedad que corresponda.

A partir de este momento, podrás comenzar el proceso de modificación de titularidad de la vivienda.

• La pasividad del arrendatario (que no recoge el burofax aunque se le ha dejado aviso) no puede beneficiarle.

• El inquilino alegó que, dado que el arrendador sabía que él no había recibido los burofaxes, tenía otras maneras de notificarle su voluntad de no prorrogar el contrato, y que no las utilizó (WhatsApp, SMS, correo electrónico?). Apunte.  Pero según el tribunal, el arrendador cumplió su obligación de notificar, y no se le puede exigir que utilice otros medios ante la actitud pasiva del arrendatario.

· Han considerado que el derecho al honor con colisiona la libertad de expresión y que ésta incluye la crítica, aunque pueda molestar.

· Por ello, han resuelto que las expresiones (aunque desagradables) no tienen intensidad suficiente como para vulnerar el derecho al honor y que deben enmarcarse en el derecho de crítica de la actividad profesional de la inmobiliaria.

Las críticas deben tener una cierta entidad para considerarse que vulneran el derecho al honor.

Usufructo. Es cierto, tal y como argumenta el propietario, que cuando un usufructuario firma un contrato de alquiler sobre el inmueble usufructuado, dicho alquiler termina cuando fallece el arrendador, independientemente de si ha transcurrido el plazo legal del contrato o no. ¡Atención!  Sin embargo, en este caso no firmó como usufructuario, sino como propietario; por tanto, el inquilino se convierte en un tercero de buena fe y, en consecuencia, el nuevo propietario deber respetar la duración del contrato pactada o, en caso de no haberse pactado, la duración mínima legal.

Una de las innovaciones más notables fue la llegada de los portales inmobiliarios que, desde que aparecieron, han facilitado las tareas de ambas partes, aunque no supuso un gran cambio en la forma de negocio. Sin embargo, ahora podemos encontrar una nueva herramienta que está irrumpiendo con fuerza en muchos sectores, y también en el que nos concierne: La Realidad Virtual.

Este tipo de innovaciones no son comunes en el sector, pero pese a la crisis ha decidido adaptarse a los grandes pasos que da la tecnología.

La Realidad Virtual supone una gran novedad para las agencias. Gracias a la similitud con la realidad que es capaz de ofrecer este recurso, las agencias pueden brindar a los clientes una experiencia mucho más completa a través de las gafas VR 360 que la que puede aportar el visionado de las clásicas fotografías o los vídeos estándares. Además, el agente puede contar con una plataforma desde la cual ofrecer la posibilidad de producir, alojar y gestionar vídeos 360 de los inmuebles.

Gracias al uso de las gafas VR 360, el cliente tiene la posibilidad de visitar un inmueble desde la propia oficina de la agencia o desde su casa en una experiencia totalmente inmersiva, teniendo la ocasión de ver aquellas partes que más le interesen del inmueble, pudiendo recorrerlo sin prisas y sin traslados y sin perder zonas o ángulos que antes no quedaban reflejados en las fotografías 2D, mirando en cualquier dirección y no solamente donde la cámara esté apuntando. Es más, esta completa experiencia ayuda al cliente a tomar decisiones respecto a la compra o alquiler de la vivienda, ya que puede notar sensaciones como la amplitud, la comodidad o la iluminación. Además, la Realidad Virtual incluso permite mostrar la recreación de un inmueble  sobre plano, todavía inexistente, y también ser "visitado".

La Realidad Virtual se está convirtiendo además en una gran estrategia de marketing, siendo un recurso muy atractivo, innovador y diferenciador.

Algunos profesionales creen que es una herramienta muy útil para los alquileres vacacionales, ya que se podría contratar el inmueble deseado sin desplazarse del destino. Lo mismo ocurre con las agencias extranjeras que desean mostrar inmuebles a sus clientes o con las consultoras inmobiliarias.

Esta novedad ya está al alcance de cualquier usuario y en el mercado hay varias opciones de cámaras de 360 grados para la creación de vídeos. Que la agencia disponga de una cámara y gafas VR 360 puede suponer una gran diferencia con respecto a sus competidores.

A continuación, exponemos unas pautas sobre qué tener en cuenta a la hora de adquirir una cámara 360 grados:

¿Qué buscar en una cámara 360 grados?

• Más que centrarse en el número de lentes, es necesario buscar las mejores características con respecto al diafragma, obturador y el rango ISO.
• Una buena resolución de imagen, que viene definida por la cantidad de píxeles.
• Alta cantidad de fotogramas por segundo.
• Gran capacidad de almacenamiento y que tenga ranura para tarjetas SD.
• Capacidad de batería suficiente.

En cuanto a marcas, según el modelo y el importe, el dispositivo puede ofrecer determinadas características. Hemos elaborado un cuadro informativo con la comparación de los principales modelos y sus características:

Comparativa de modelos de cámaras 360 grados del mercado

VR 360	Características
	Ricoh Theta S Capaz de capturar fotos y vídeos 3600 gracias a 2 cámaras gran angular montadas en la parte frontal y trasera Cada una de ellas es tipo ojo de pez y proporcionan una imagen a cada sensor de 12 MP Su velocidad de obturación, ajustable de 1/6400 s a 60 s, permite hacer exposiciones prolongadas Indicador que se corresponde con los indicadores del modo captura seleccionados Tiene una memoria interna de 8 GB
	Samsung Gear 360 Sensor Dual CMOS de 15 MP y memoria RAM de 1 GB Resolución de grabación de vídeo de 360° (3840 x 1920) a 30fps Objetivo ojo de pez dual con apertura f/2.0 diseñado con tecnologías Wi-Fi 802.11 a/b/g/n/ac 2.4 + 5 GHz, Bluetooth 4.1 y NFC Compatible con Samsung Galaxy S7/S7 Edge, S6/S6 Edge/Edge+ y Note5 Incluye un mini-trípode
	LG LGR-105 Camara con una resolución de 2560 x 1280 píxeles Puede grabar fotografías con 13 MP y video con 1280p a 30 fps Conexión inalámbrica Wi-Fi 802.11 b/g/n Batería Li-ion de 1200 mAh para un tiempo de grabación de 70 minutos

Gafas de Realidad Virtual

Actualmente hay dos grandes marcas competidoras Oculus Rift y Gear VR , aunque no hay que olvidar las Cardboard de Google.

Gafas	Características
	Oculus Rift Pantalla OLED 2160×1200 px. Tasa de refresco de 90 fps. Angulo de visión: 110º. Área de seguimiento: 1,5 x 3,3 m. Sensores de funcionamiento: Acelerómetro, giroscopio, magnetómetro y sistema posicional 360 grados. Peso: 470 g.
	Gear VR Tamaño: 207.8x986x122.5mm Ángulo de visión: 101º Alivio ocular: 10mm Seguimiento de cabeza: Frecuencia de 1,000Hz Sensores: Giroscopio, acelerómetro (frecuencia 1KHz), proximidad Peso: 345 g. Compatibilidad: Samsung Galaxy S8, Galaxy S8 Plus, S7, S7 Edge, Note 5, S6 Edge+, S6 y S6 Edge

La Realidad Virtual, ¿funciona?

Agencias que trabajan con esta herramienta aseguran que, gracias a esta tecnología, se acelera el proceso de cierre de una compraventa. En pocos minutos, un cliente puede ver con las gafas de Realidad Virtual varias viviendas y seleccionar la que más le interesa. Esto facilita al agente inmobiliario cerciorarse de cuáles son sus preferencias para un mejor asesoramiento. Los clientes tienen a mostrar mucho interés por probar este recurso tan novedoso.

No obstante, no todos los inmuebles sirven para ser mostrados mediante la Realidad Virtual por las características que presentan, ya sean viviendas poco iluminadas o con estancias reducidas. Además, hay que tener en cuenta las expectativas cuando se visite la vivienda tras la muestra virtual, ya que, según la producción la RV, la vivienda que se visitará con posterioridad puede ser mejor o peor de lo esperado por el cliente.

Ejemplos de visitas de Realidad Virtual

Está claro que la tecnología avanza a una velocidad estrepitosa y constantemente somos testigos de las innovaciones y las posibilidades que trae prácticamente a cualquier sector. Las inmobiliarias tienen la posibilidad de implantar estos nuevos recursos en su línea de negocio y cada vez son más las que están utilizando la Realidad Virtual para presentar sus inmuebles.

España posee un buen posicionamiento mundial en  materia de Realidad Virtual, junto con Estados Unidos y México. Según Virtualware, nuestro país cuenta con unos increíbles desarrolladores de Realidad Virtual, por lo que no debe quedarte atrás en esta materia, ya que tiene las capacidades tecnológicas y los medios para ellos.

La elección de la compra o el alquiler en los distintos países está vinculada al arraigo de la población a sus raíces y al desarrollo económico con la movilidad laboral como principal factor.

El arrendamiento está ganando terreno sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y es la opción preferida por las nuevas generaciones. España ha sido considerada tradicionalmente "un país de propietarios" pues el 82% de la población prefiere la compra de una vivienda frente a la opción del alquiler y el 76% la posee. Aun así, el arrendamiento está cogiendo fuerza en especial entre los jóvenes y en las grandes ciudades y, según apunta Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPIs de España, "estamos ante un posible cambio de tendencia:debemos observar atentamente la evolución de esta y analizar qué mensaje nos transmite".

Y es que el porcentaje de población con propiedad en España se sitúa por encima de la media europea, por detrás de los países del Este que van a la cabeza, con un 96% de porcentaje de propiedad en Rumanía, pero por encima de los países el centro y norte de Europa, con Alemania a la cola en un 53% de población con propiedad, lo cual muestra su clara preferencia por el arrendamiento. "Esta tendencia ha cambiado los últimos años donde España había ido a la cabeza.La progresiva incorporación a la Unión Europea de los países del Este, en los cuales, tras la caída de los regímenes comunistas, se potenciaron políticas para la adquisición de viviendas habitadas, han modificado el escenario europeo sesgando la estadística, pero no cambia la preferencia española", puntualiza Alcover.

Comprar o alquilar: el eterno debate

Entre los motivos de estas preferencias de compra y alquiler entre la conca mediterránea y países del centro y norte de Europa, Alcover apunta a dos: por un lado, el arraigo de la población mediterránea, más familiar y vinculada a sus raíces, lo cual fomenta la opción de compra. Por otro, la relación económica que se establece entre los países más desarrollados, con mayor coste de vida y una movilidad laboral más alta,potenciando así el alquiler por la flexibilidad y facilidad que aporta cambiar de una ciudad a otra para aprovechar una mejor oferta de trabajo.

Vinculado a este aspecto, el arrendamiento está ganando terreno en España. En los últimos datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se observa una pérdida de 4 puntos en el Índice de Propietarios, situando la modalidad del alquiler en un 17.5% frente al 76.3% de las viviendas en propiedad. "Estos datos nos lanzan un mensaje que deberíamos analizar. No solo se debe a motivos económicos producidos por la crisis, sino que esta tendencia responde también a un cambio de mentalidad, en especial entre los más jóvenes, que es la horquilla de población donde el alquiler cuenta con más apoyo", analiza Alcover.

Mirando en detalle, el porcentaje de propiedades por Comunidades Autónomas, se encuentran Madrid y Cataluña entre aquellas por debajo de la media nacional, lo que refuerza la idea que el trabajo y la movilidad inciden en este cambio de tendencia hacia la opción del alquiler. "Llegados a este punto, definir cómo evolucionará el mercado por lo que a compra o alquiler se refiere es difícil y la respuesta reside en las necesidades propias de cada persona. Sin embargo, analizar cómo afectará la crisis económica en los jóvenes en cuanto a movilidad laboral y acceso a la vivienda sí que podría equilibrar la balanza sobre propiedad o arrendamiento. Deberemos seguir de cerca esta tendencia en los próximos años", concluye Alcover.

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Las redes 5G, darán el pistoletazo  de salida a la próxima revolución digital, que llegará con la evolución de los ya disponibles asistentes virtuales como Alexa, Siri, Home kit, Aura, movistar Home, etcétera.

El mercado global de las Smart homes tiene un crecimiento interanual previsto del 27%. Principales ventajas e inconvenientes:

Ventajas;

• Seguridad domótica. Todo el sistema de seguridad para el cuidado de personas e instalaciones.
• Seguridad estructural, protección física y minimización de situaciones de inseguridad.
• Confort. Implica al conjunto de soluciones que faciliten la vida diaria de las personas, satisfación de necesidades y mejora de las condiciones de vida.
• Salud. Garantizar las mejores condiciones ambientales, proteger a los habitantes y ofrecerles la mayor calidad posible.
• Ahorro. De tiempo, energía, dinero e incertezas.
• Conectividad. Control remoto desde cualquier lugar.
• Privacidad. Asegurar la intimidad y el acceso a la vivienda.
• Estética. Máxima funcionalidad y diseño.

Desventajas;

• Preocupación por la seguridad o la privacidad; para ello es importante que a la hora de instalar y contratar este tipo de dispositivos se confíe en empresas especializadas.
• Automatización de compras.
• Disminución de la interacción entre personas.
• Reducción de puestos de trabajo.
• Elevados costos.
• Control y limitación.

Nueva forma de captación inmobiliaria en 3D

En España se está empezando a construir este tipo de viviendas de mano de la empresa Be More 3D. La impresora imprime directamente con hormigón, y una forma mucho más rápida que con el más que conocido ladrillo. Un chalet de 24 metros cuadrados puede ser construido en 15 horas, un tiempo récord, pero se espera que incluso el tamaño de las viviendas y el tiempo empleado en realizarla se mejore mucho de forma progresiva. De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.

Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.

Nuevos proyectos de construcción en 3D

Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.

De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de "vivienda". Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.

Un cliente que reside en una vivienda de protección oficial (VPO) va a trasladarse por motivos de trabajo, y le ha encargado venderla o alquilarla, ya que no puede asumir el gasto de dos viviendas. ¿Cómo debe actuar en este caso?

Dos posibilidades. En este contexto su cliente tiene dos alternativas: venderla sin descalificar, lo que sólo podrá hacer en determinadas circunstancias y si ha transcurrido cierto plazo desde que la adquirió, o bien descalificarla ?de forma que deje de ser VPO? y venderla o arrendarla a precio libre. ¡Atención!  En este caso, también debe haber pasado un plazo mínimo; además, deberá devolver las ayudas recibidas y cancelar las bonificaciones o exenciones obtenidas con intereses.

Sin descalificar

Requisitos. Vender una VPO que todavía se encuentra en dicho régimen sólo puede hacerse en determinados casos. Apunte.  Y, además, la normativa varía según la comunidad autónoma. Por tanto, acuda a la oficina de vivienda de su autonomía para que le informen sobre el régimen especial aplicable. En general, deben darse las siguientes circunstancias:

Que hayan transcurrido como mínimo 10 años desde que se adquirió. Este plazo puede ser más amplio en determinados territorios.

Que el precio de venta no supere el máximo legal que marca la Oficina de Vivienda en función del tiempo que se ha tenido en propiedad.

Que el comprador cumpla los requisitos para ser propietario de una VPO (que también varían según la comunidad autónoma).

¿Se podría alquilar? El dueño de la VPO no puede alquilarla: tiene la obligación de vivir en ella (y, dependiendo de la comunidad autónoma, podrá vivir fuera de ella como máximo un cierto número de meses). Este requisito es tan importante que incluso se especifica el plazo de tiempo máximo que tiene el propietario para entrar a vivir. ¡Atención!  El incumplimiento de este requisito conlleva sanciones que, según la comunidad autónoma, pueden superar los 60.000 euros.

Con descalificación

Solicitud. La descalificación deberá ser autorizada por la comunidad autónoma donde la vivienda esté calificada, y es a ésta a quien deberá dirigir la solicitud. Deberá adjuntar al escrito de solicitud la escritura de propiedad de la vivienda y fotocopia del DNI del solicitante y de la escritura de cancelación del préstamo cualificado, en su caso. Apunte.  Incluya los motivos que han llevado a decidir vender o alquilar el inmueble (en este caso se trata de motivos laborales, pero también serían aceptables otros motivos, como un aumento de la familia que requiera una vivienda más grande, por ejemplo).

Resolución. El organismo competente resolverá sobre la procedencia o no de descalificar el inmueble de forma motivada, es decir, dando las razones legales en las que se basa la resolución. Apunte.  Asimismo, informará de la necesidad de devolver las ayudas públicas recibidas en su momento con los correspondientes intereses. Por tanto, su cliente deberá devolver:

Al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana o a la consejería autonómica oportuna, el descuento del que se ha beneficiado en la cuota hipotecaria si obtuvo un préstamo cualificado.

A Hacienda, las bonificaciones en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) e IVA (o ITP, en su caso).

Al Ayuntamiento, bonificaciones tales como licencias de obras o plusvalías.

Además, tendrá que cancelar previamente el préstamo cualificado.

Si no ha transcurrido el plazo mínimo legal, no podrá venderla ni arrendarla. Transcurrido dicho plazo, podrá venderla sin descalificar pero con ciertos límites, o bien descalificarla y venderla o arrendarla sin límites pero devolviendo las bonificaciones y ayudas.

Durante el desarrollo del paquete de medidas Fit for 55 para la lucha contra el cambio climático, la Comisión Europea ha hecho oficial su compromiso de incitar a partir de 2030 a la eficiencia energética tanto de viviendas como de edificios. Como ejemplo de las medidas planteadas que se presentaron el pasado 14 de diciembre, intentarán prohibir el alquiler o la venta de viviendas que tengan una baja calificación energética. Según se plantea, esto obligaría a los propietarios a reformar la vivienda para hacerla más eficiente.

Con vistas hacia 2030, los edificios públicos estarán obligados a obtener la calificación energética F antes de 2027 y tras 2030, la calificación E. Por otro lado, los apartamentos, edificios residenciales y casas tendrán que conseguir como mínimo la calificación con la letra F tras enero de 2030 y con la letra E tras 2033. Todo esto con el objetivo de disminuir el volumen de CO2. Sin embargo, estarán excluidos de dicha obligación los edificios religiosos e históricos.

Independientemente de la renovación del contrato de arrendamiento, la venta o el alquiler de un inmueble, esta nueva reglamentación tendrá sus efectos en el certificado de eficiencia energética, cuyo cumplimiento pasará a ser obligatorio para cualquier propiedad. Es decir, si una propiedad está calificada con la letra más baja, actualmente la G, el propietario no podrá ni alquilarla ni venderla hasta que no mejore la eficiencia energética de la vivienda.

Para ello, tendrá que pagar la reforma de su inmueble, aunque no se conoce todavía si habrá que pagar del bolsillo propio o a través de incentivos europeos o estatales. Hay que recordar que para 2030, se requerirá la letra F y para 2033, la calificación E.

En suma de esta medida, la Comisión Europea añadirá otras tales como el impulso del hidrógeno con acciones como las que se han llevado a cabo para el gas natural. Más específicamente, se dividirá las acciones de distribución de la comercialización del hidrógeno y se creará una etapa de transición hasta 2030 cuando se aplicará la regulación del hidrógeno.

Más acciones que se llevarán a cabo será la reducción de las emisiones de metano, suministrar con mayor facilidad la integración del biometano y del hidrógeno a través de tarifas con descuentos. De esta forma, se prevé disminuir progresivamente en el sistema el volumen de gas.

Para finalizar, debemos destacar como última medida respecto al gas y al hidrógeno, la obligatoriedad de acudir a comparadores de precios o dar la opción de poder cambiar de compañía en un plazo de 24 horas. Todo esto con el fin de trasponer los artículos de protección al consumidor de electricidad, entre ellos y en primer lugar, al consumidor industrial.

En este sentido, disponer de terraza o jardín, se ha convertido en lo más relevante para los compradores (56% de las respuestas), incluso por encima del precio (49%), la ubicación (40%) o la luz natural (40%). Antes del confinamiento, disponer de terraza o jardín, era la cuarta prioridad (39%), junto con la luz natural (39%) y por detrás del precio (59%) y de la ubicación (50%). La eficiencia energética cobra relevancia, pasando del 18% al 21%, así como de las zonas comunes (del 15% al 19%).

Las ciudades pequeñas situadas cerca de los grandes núcleos urbanos (34%) y los barrios periféricos de estos (31%) son las opciones preferidas para buscar vivienda tras el confinamiento

El estudio también hace hincapié en la tendencia de la demanda a trasladarse fuera de los núcleos urbanos. Así, las ciudades pequeñas situadas cerca de las grandes urbes son la opción preferida de los españoles (34%), seguidas de los barrios periféricos de estas grandes ciudades (31%). En tercer lugar aparece la opción de vivir en el centro de las ciudades (20%) y en cuarto la zona metropolitana fuera de la ciudad (14%).

En cuanto a las zonas comunes, la piscina continúa siendo el mayor atractivo cuando se trata de comprar  una vivienda nueva (74%). Por su parte, el teletrabajo ha hecho que la sala de estudio se sitúe en la segunda posición (67%). El gimnasio sería la tercera opción más solicitada por los encuestados, con un 56%. Por último, otros argumentos de peso son la sala social-gourmet (52%) y la zona de juegos infantil (51%).

Colaborador:

www.pisos.com

Definición y tipos de VPO

Dependiendo de su régimen y su nivel de protección, en España los inmuebles sociales pueden obtener diferentes nombres. Estos inmuebles se constituyen como el hogar para colectivos vulnerables económicamente que no pueden acceder a otro tipo de viviendas.

El inmueble protegido o social obtiene un coste por debajo del precio medio del mercado. Todas las viviendas de este tipo comparten similitudes varias como la localización o las medidas de la casa. Además, las personas que quieran ocupar una de ellas tienen que cumplir unas condiciones concretas. Uno de ellos, por ejemplo, es que la vivienda se constituya como el hogar permanente y habitual, ya sea un inmueble arrendado o comprado.

Existen dos tipos de viviendas de protección oficial:

Viviendas de protección oficial de promoción pública. Son aquellas ofertadas por el Gobierno y a las cuáles se acceden a través de sorteo público. Para poder entrar en el sorteo y acceder a la oferta, previamente hay que cumplir una serie de condiciones, además de inscribirse en los registros de los correspondientes demandantes del territorio autonómico.

Viviendas de protección oficial de promoción privada. Estas viviendas son creadas por promotoras cooperativas o inmobiliarias que disfrutan de una ayuda estatal para equilibrar el coste límite de alquiler o venta. En estas, también es obligatorio cumplir varias condiciones.

¿En qué se diferencia la vivienda libre y la vivienda social?

Hay algunos aspectos que diferencian las viviendas libres de las viviendas sociales:

Paquete de ayudas. Las viviendas de protección oficial tienen disponible una serie de subvenciones o préstamos, entre otras ayudas fiscales, a las que los inquilinos pueden acceder.

Coste máximo: el Estado debe establecer un precio máximo tanto de alquiler como de venta que obligatoriamente debe estar por debajo del precio medio del mercado libre. Las familias que accedan a la vivienda social deben tener unas rentas iguales o inferiores a la estipulada por el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

Plazo mínimo de 10 años para traspasar. Los inquilinos de viviendas VPO deben esperar hasta un plazo mínimo de 10 años para traspasar la vivienda. Una vez finalizado el plazo, los traspasos deben cumplir con lo que rige la normativa.

Residencia permanente y habitual. En el caso de la VPO, esta debe constituirse como el domicilio habitual de sus inquilinos. Si se utiliza como segundo residencia, el inquilino será sancionado. Los demandantes están obligados tanto a empadronarse en el territorio autonómico al que pertenece la vivienda como a no adquirir una segunda vivienda a parte de la social.

¿Qué se debe hacer para acceder a una vivienda social?

En primer lugar, el demandante debe inscribirse en el registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico correspondiente para acceder al sorteo público. Según la comunidad a la que se pertenezca, las condiciones varían. Debido a ello, es recomendable preguntar primero a las instituciones competentes.

Clasificación de las viviendas VPO

Dependiendo de las peculiaridades y del nivel de protección, las viviendas sociales se pueden dividir en cinco tipos.

VPPA o Viviendas con protección pública para arrendamiento

El suelo máximo construido se sitúa en 110 m2 y en 150 m2 para familias numerosas. Estas viviendas también están disponibles para compra (VPPA OC). Por último, los inquilinos deben tener una renta anual máxima específica.

VPPL o Vivienda de precio limitado

El terreno construido debe ser máximo de 150 m2 y dicho suelo debe pertenecer a vivienda social.

VPT o Vivienda de Precio Tasado

Estas viviendas, en principio, están disponibles para compra, pero también para alquilar si se cumple unos requisitos.

VPPB o Viviendas con protección pública básica

Son aquellas viviendas que están construidas en un terreno de 110 m2 como máximo, excepto para familias numerosas, donde el límite se sitúa en 150 m2. Estas viviendas están protegidas durante un plazo de 20 años, pero pueden ser vendidas previamente en el caso en el que se alcance un coste máximo de venta legal.

VIS o Vivienda de integración social

Están dirigidas a colectivos que necesitan protección social. Deben estar siempre en régimen de alquiler y el suelo construido debe ser igual o menos de 130 m2.

¿Qué condiciones se deben cumplir para solicitar una vivienda social?

Las viviendas sociales tienen una serie de condiciones que se deben cumplir para poder acceder a ella, si no las cumplen, los demandantes no podrán disfrutar de ellas. A parte del régimen y la clasificación de protección de los inmuebles, los requisitos también pueden variar según la comunidad autónoma a la que pertenezca.

En general, las condiciones más habituales que se requieren para comprar una vivienda social son los siguientes:

• El inmueble debe constituirse como el domicilio permanente y habitual
• Todas aquellas personas que convivan dentro de la vivienda no podrán poseer la propiedad de otro inmueble
• Previamente a la solicitud, no haber poseído la propiedad de una vivienda VPO
• Inscribirse dentro del registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico al que se pertenezca
• Estar por debajo de la renta máxima permitida. En general, el límite se oscila entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. Sin embargo, este requisito se encuentra en manos de las comunidades autónomas y varía según el tipo de inmueble.
• Tener más de 18 años
• Si en los 10 últimos años el solicitante ha disfruta de alguna de las subvenciones que oferta el Estado en materia de vivienda, no podrá pedir una vivienda de protección oficial.

¿Qué condiciones se deben cumplir para alquilar una vivienda social?

En esta ocasión, las condiciones son diferentes al de la compra de una vivienda social y algunas de ellas son incluso contradictorias. Pero al igual que la anterior, estos requisitos varían según el territorio autonómico.

Entre los requisitos, se encuentran los siguientes:

• Ni el demandante ni las personas convivientes del hogar pueden tener la propiedad de un inmueble.
• Dentro de la unidad familiar, haya hijos menores de edad o que la unidad sea una familia monoparental con hijos a cargo.
• Ser mayor de 60 años.
• Que dentro de los convivientes, haya una persona víctima de violencia de género.
• Está permitido solicitar el alquiler para aquellas familias donde haya una persona con una discapacidad mínima del 30%.
• Colectivos de vulnerabilidad.
• Los ingresos de todos los miembros que convivan en la vivienda no podrá ser superior al triple del IPREM.
• Tener más de 18 años y poseer la nacionalidad española. Si no lo poseen, está permitido tener un permiso de residencia habitual.
• Estar jubilado y tener deudas hipotecarias cuya cifra se encuentre por encima de las prestaciones.
• No está permitido tener ingresos por prestaciones o trabajo.

Eficiencia. Este programa fomenta la realización de obras que contribuyan a un mejor aprovechamiento de la energía (por ejemplo, conservando la temperatura con un buen aislamiento). ¡Atención!  Por tanto, el cambio de unas ventanas de madera por otras de aluminio sería subvencionable si la reducción de la demanda energética global es al menos del 7% o se reduce del consumo de energía primaria no renovable de al menos el 30%.

¿Cómo afecta al contrato?

Obras. Si la vivienda está arrendada, recuerde que sólo puede imponer al arrendatario que soporte la realización de obras de mejora cuando su ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta el final del contrato. Apunte.  A estos efectos, se considera que no pueden diferirse las acordadas por la comunidad de propietarios y las ordenadas por una autoridad competente (el ayuntamiento, por ejemplo).

Páctelo. Por tanto, le interesa pactar estas obras con su inquilino. Utilice como argumento el ahorro en las facturas energéticas que le supondrá. Apunte.  Ponga el acuerdo por escrito:

·   Indique las obras que se llevarán a cabo, la fecha de inicio, la duración aproximada y el coste.

· Pacte el incremento de renta por aplicar una vez finalizadas. ¡Atención!  Ello, sin perjuicio del derecho del inquilino a que se le compensen los gastos en los que incurra como consecuencia de las obras y de una eventual reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que no pueda utilizar durante éstas (dejen claros los importes en el acuerdo al que lleguen).

Renta. Si llega a un acuerdo con su inquilino, podrá realizar las obras y repercutir su coste de la manera que libremente acuerden. ¡Atención!  No obstante, sin acuerdo sólo podrá hacerlo si han transcurrido los cinco o siete años de contrato, y el incremento sólo podrá alcanzar la cuantía que resulte de aplicar al coste de la mejora (descontadas las subvenciones) el tipo de interés legal del dinero a la terminación de las obras incrementado en tres puntos, y sin exceder el 20% de la renta vigente.

Cómo repercutir el gasto

Subvención. El importe de la ayuda será del 40% del coste de la actuación, con un límite máximo de 3.000 euros, siempre que el coste mínimo sea de 1.000 euros. ¡Atención!  Así, si le presupuestan unas obras por 900 euros, no serán subvencionables, pero podrá hacerlas igualmente y repercutirlas a su inquilino si le interesa (deberán pactarlo).

Pacte con su inquilino la realización de las obras y la repercusión de su coste total. De lo contrario, únicamente podrá hacerlas transcurridos los cinco o siete primeros años del contrato y sólo podrá repercutir el coste en la renta hasta el límite legal.

También sabemos que los últimos acontecimientos que vivimos en el mundo, tren consigo la necesidad de adaptar las opciones tecnológicas, realizando muchas acciones de manera telemática.

Y no solo cada vez más se practica esta forma de tecnología, si no que esta forma de vivir ha llegado para quedarse.

Por tanto, en el sector inmobiliario, los profesionales deben hacer uso de cámaras especiales y utilizar el mayor número de recursos para ofrecer a sus clientes las mejores experiencias en el marketing inmobiliario.

A continuación, hacemos un repaso de las necesidades que existen tanto para el profesional inmobiliario como para el cliente en el marco de la realidad virtual dentro del marketing inmobiliario

Inversión de la realidad virtual

La inversión dependerá de la capacidad de gasto del profesional inmobiliario, aunque la mejor cámara para grabar y hacer fotografías en 360º es la Matterport tiene un coste de 3.760?.

Además, es indispensable tener un trípode especial para hacer las fotografías, y como todo, el precio varía dependiendo de lo que nos queramos gastar, pero un buen trípode puede costarnos más de 200?.

Si queremos llevar todos los trabajos a un plano más profesional, deberemos contratar un plan en una plataforma de paseos virtuales para almacenar todos los trabajos.

Esto permite disponer de una url de cada paseo virtual para incorporarlo en la fichas de los inmuebles. El precio medio de estas plataforma suponen unos 40? mensuales.

En cuanto la inversión de tiempo, preparar cada paseo virtual supone una media de entre 3 y 4 horas, más la maquetación del vídeo o paseos virtual, que son otras 2 o 3 horas más. Todo esto depende del tamaño y la complejidad del inmueble.

Valoración del propietario al paseo virtual

Evidentemente la valoración del propietario siempre va a ser positiva. Una casa es un activo en valor, que con la realización de un paseo virtual de la misma, hace que incluso pueda revalorizarse, no económicamente hablando, pero sí de forma atractiva para el cliente.

Una vivienda que dispone de un paseo virtual, le da un enfoque distinto, y para el usuario que lo visita, tiene un plus con respecto a otras viviendas que no disponen de dicho paseo virtual.

Quizás dentro de unos años, cuando esta práctica sea más común de lo habitual, dejará de tener ese atractivo, pero por el momento lo tiene.

Otra valoración del propietario, es que sabe que las visitas que van a tener van a ser fructuosas. Es decir, van a recibir muchas menos visitas de lo normal, ya que el cliente que acude a ver su casa es porque antes ya la ha visto en un paseo virtual y prácticamente está decantado por su casa y alguna otra.

Valoración del cliente de las visitas online a viviendas

Los clientes ven esta práctica de forma muy positiva, quizás los que más, ya que incluso antes de acudir a la oficina inmobiliaria, o incluso a ver la casa en persona, ya han podido disfrutar del paseo virtual de dicha casa, sin necesidad de desplazarse, y tiene un concepto bastante acertado de lo que es la casa que va a visitar.

Esta es una razón de que muchos clientes solo vean casas que antes ya han visto en un visitas online a viviendas, tours virtuales interactivos, ni si quiera quieren ver otra vivienda que no hayan visto antes.

Además, se reduce el número de visitas, porque si antes un cliente podía ver 5 viviendas para decantarse por una, ahora solo irá a ver 2, de las cuales ya casi está decantado.

Cada vez más clientes demandan viviendas con paseos virtuales, porque les resulta más cómodo, no solo por no tener que desplazarse o hacerlo solo a las que les interesa, si no por no tener la desilusión de ir a ver una vivienda que luego no satisfaga sus necesidades.

Ventajas para los profesionales inmobiliarios

Al tener valoraciones positivas tanto por parte de los propietarios como de los clientes, el profesional inmobiliario ve cómo su inversión obtiene buenos resultados, no solo económicos por el cierre de operaciones satisfactorias, si no por la mayor demanda ante el atractivo de esta herramienta que el marketing inmobiliario les ofrece.

Se ha demostrado que un tour o paseo virtual, aumenta el interés de los compradores hasta en un 84%, y aquí es donde los profesionales inmobiliarios aciertan invirtiendo en tecnología 360º.

Es la adaptación de una nueva forma de vida, la vida telemática, al sector inmobiliario. En un mundo que va tan rápido, y por las circunstancias de la pandemia han potenciado el teletrabajo y el telemarketing, la realidad virtual es el mejor aliado para muchos sectores, pero en especial para el sector inmobiliario que puede seguir trabajando gracias a los paseos virtuales, haciendo que los cliente puedan de forma sencilla y sobretodo cómoda visitar un inmueble, y poder así seguir con su actividad.

Colaborador:

Miguel Ángel Rojas
Community Manager

"Estos sistemas son ya asumidos por los vecinos de forma normalizada y es más limitante el coste de la derrama, que la percepción de ser grabado", explica Peio Mendia, tesorero del Consejo de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE): "Cuando en una comunidad se produce algún tipo de robo o acto vandálico de entidad, suelen ser contratados los servicios de vigilancia, ya que es relativamente económica su instalación, entre 50 y 70 euros por plaza de aparcamiento en un garaje, por ejemplo, y su mantenimiento es de un coste bajo".

En su opinión, "estos sistemas están ya muy integrados en las comunidades. Se han dado casuísticas muy variadas. Principalmente se han resuelto temas de robos y se reducen notablemente los actos vandálicos, pero también han servido para conocer intentos de violación, de malos tratos, de pequeños y no tan pequeños tráficos de droga. Son sistemas que se usan también de forma disuasoria para evitar viviendas donde se ejerce la prostitución, ya que a los usuarios de estas viviendas no les gusta ser grabados".

Sin embargo, el goteo de resoluciones de la AEPD demuestra que en ocasiones, también son fuente de conflicto cuando algún vecino siente limitado su derecho a la protección de datos e intimidad. La revisión de los procedimientos de la AEPD nos ayuda a destapar algunos de los incumplimientos de la ley más habituales, conocerlos puede evitar enfrentamientos innecesarios.

Cámaras orientadas a otras viviendas o vía pública

Con fecha uno de marzo de 2023, la AEPD inicia un procedimiento sancionador de 300 euros por la instalación de una cámara de videovigilancia en la fachada de una vivienda que, por su ubicación y orientación, puede efectuar grabaciones de otra vivienda colindante y de la vía pública.  

En este caso la presunta infracción afecta a la intimidad personal y al ámbito público, "sin causa justificada". Se corresponde con el artículo 5.1c del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD), que establece el principio de minimización, exigiendo que los datos personales serán "adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados".

La invasión de la intimidad es, sin duda, una de las causas más presentes en las actuaciones de la AEPD, por lo que el organismo siempre recuerda que:

• Las cámaras solamente podrán captar imágenes de las zonas comunes de la comunidad. No podrán captarse imágenes de la vía pública salvo que resulte imprescindible para la finalidad perseguida, a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble, ni tampoco imágenes de terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno.
• Si se utilizan cámaras orientables y/o con zoom deben utilizarse máscaras de privacidad para evitar captar imágenes de la vía pública, terrenos y viviendas de terceros.
• La contratación de un servicio de videovigilancia o la instalación de las cámaras por un tercero, no exime a la comunidad de propietarios del cumplimiento de esta norma.

Cámaras instaladas por un vecino sin autorización

La casuística sobre la mala orientación o inadecuada ubicación de las cámaras se complica aún más cuando el dispositivo ha sido instalado por un vecino, de modo particular y sin el necesario permiso. Muy comunes son las denuncias relativas a las cámaras colocadas por un propietario cuyo foco se orienta al descansillo de la escalera.

Entre los argumentos de la AEPD están la necesaria autorización de la junta de propietarios, "debiendo ser solicitada en el correspondiente orden del día, y ser en todo caso aprobada en los términos de la LPH (Ley Propiedad Horizontal)". Y se recuerda que son los particulares los responsables de cumplir con la legalidad.

Estas cámaras deben estar orientadas a su espacio privativo "evitando la captación de zona privativa de terceros sin causa justificada". Algo que no cumplió un vecino multado con 1.500 euros por colocar una cámara en el interior de su vehículo grabando parte del garaje comunitario.

El procedimiento sancionador resalta que había medidas antirrobo menos invasivas de la privacidad como la alarma sonora, que la instalación de la cámara no había sido comunicada a la comunidad, que no se limitaba a su espacio personal y doméstico, y no había carteles anunciadores.

Mendia recuerda que "el derecho de un particular es grabar su propiedad, no desde su propiedad hacia fuera. Otra cuestión es que para grabar tu propiedad sea inevitable grabar una zona común o de la vía pública, si esto se hace de una forma proporcionada, está permitido". También recuerda que las mirillas digitales, "si no graban no se entiende como un sistema de videovigilancia".

Acceso injustificado a las imágenes

Recientemente, la AEPD sancionaba a una comunidad de propietarios con 2.000 euros de multa por divulgar imágenes de un vecino por WhatsApp, atentando a su privacidad e intimidad, tal y como publicó idealista/news. Se trataba de una grabación procedente de los sistemas de videovigilancia que la presidenta distribuyó entre diferentes miembros de la comunidad de vecinos en un chat.

Una de las justificaciones de la AEPD para su decisión, es la del acceso de la presidenta de la comunidad a los sistemas de grabación sin causa justificada. En su resolución se explica que:

"El acceso a las grabaciones de los sistemas de videovigilancia solo puede producirse en los supuestos determinados legalmente y por persona debidamente autorizada en su caso, siendo igualmente excepcional la difusión de las imágenes que se hayan obtenido con los mismos?".

"En una comunidad de propietarios los visionados deben hacerse siempre por la empresa instaladora, homologada por policía y a solicitud de las Fuerzas de Seguridad del Estado", explica Mendia: "Es contrario a ley que un vecino solicite ver unas imágenes por un interés particular. Esto solo sería posible con un acuerdo unánime de todos los propietarios, unido a la autorización expresa de estos, cosa casi imposible de conseguir. Por ello, estas imágenes se pueden solicitar en caso de robos, actos vandálicos o delitos que lo justifiquen".

Desde la AEPD, se explica que "el sistema de grabación se ubicará en un lugar vigilado o de acceso restringido. A las imágenes grabadas accederá sólo el personal autorizado que deberá introducir un código de usuario y una contraseña". Además, transcurrido un mes, deberán ser borradas de no mediar una denuncia por delito o infracción por parte de la policía o de un juzgado.

Deficiencias en la aprobación por la Junta de Propietarios

En esta resolución de 27 de febrero de 2023, la AEPD multa con 1.000 euros a una comunidad de propietarios por la instalación de un sistema de videovigilancia sin contar con el consentimiento de los propietarios, ni informar al conjunto de vecinos del inmueble.

Peio Mendia explica que la aprobación de estos sistemas requiere "del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".

El portavoz de la CGCAFE recuerda que la propuesta debe figurar en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios: "Pero hay que tener en cuenta que, en el caso de que una mayoría de vecinos vote negativamente la instalación, esta no será aprobada. En caso contrario, si se da una doble mayoría favorable a su instalación, se deberá esperar al voto presunto del ausente para que se apruebe de forma definitiva. Una vez contabilizado si hay un 60% de votos favorables, se habrá aprobado"

Los vecinos que no hayan asistido a la junta disponen de 30 días desde la recepción del acta con los acuerdos para pronunciarse, en caso de no hacerlo, su voto se añadirá a la mayoría que adoptó el acuerdo.

Incumplimiento de señalización de videovigilancia

Otros de los temas más recurrentes en las resoluciones de la AEPD, es el incumplimiento de la obligada señalización de zona con videovigilancia con el debido cartel, o  no ofrecer en el mismo la información debida.

Para evitar conflictos, uno o varios carteles, siempre en zonas visibles, deben identificar al responsable de la instalación al que dirigirse para ejercer los derechos que prevé la normativa de protección de datos. También debe facilitarse información de contacto para obtener más información sobre el tratamiento de los datos personales.

Características del vídeo marketing inmobiliario

Como cualquier campaña de vídeo, hay que realizar una serie de pasos necesarios: elaboración de un guion, grabación, edición y sonido.

El guion

Debe ser claro y conciso y se debe tener en cuenta a qué imágenes acompañará más adelante. Según el vídeo que se quiera presentar, puede ser el propio agente quien aparezca y hable o una adecuada voz en off.

La grabación

Debe realizarse durante el tiempo que sea necesario y recopilar el material suficiente. En la fase de grabación hay que hacer hincapié en conceptos básicos como el encuadre, la luz y el ángulo.

La edición del vídeo

Se compone lo grabado según el guion y no debe tener una duración superior a 5 minutos. Evidentemente, hay que contar con unos conocimientos básicos y el software adecuado

El sonido

Es también un elemento fundamental que hay que cuidar. Elegir entre eliminarlo a favor de una voz o combinarlo. ¿Ya posee la empresa música propia de otras de sus campañas publicitarias? ¿Necesita música nueva? En la red podemos encontrar infinidad de medios sobre este tema, por ejemplo, existen páginas que ofrecen una amplia variedad de temas para elegir y en las que se pueden obtener licencias para su uso comercial.

Otros factores del vídeo marketing inmobiliario

Que a la hora de realizar el vídeo existe un gran número de posibilidades. Por ejemplo, desde dedicarlo a un solo inmueble, hasta hacer una recopilación de varios de las mismas características. Está en función de lo que queramos transmitir.

Hay que destacar los vídeos 360 de las agencias inmobiliarias y también la utilización de los drones en el sector inmobiliario.

No es recomendable usar solo imágenes estáticas. Se debe dar prioridad a que el vídeo muestre imágenes grabadas. Por ello precisamente nos decantaríamos por este recurso. El resultado no debe quedar en una mera sucesión de imágenes.

Y no olvidemos la originalidad. En ocasiones se puede hacer mucho partiendo de lo más básico.

En definitiva, esta novedosa técnica tiene cada vez más presencia en el sector inmobiliario, un sector en el que la competencia exige destacar cada vez más. Por otra parte, Youtube se está convirtiendo en una de las redes más populares y consultadas. Merece la pena sacarle partido a estas herramientas y aprovechar sus posibilidades.

Las compraventas son operaciones que tanto los profesionales del sector inmobiliario como los ciudadanos llevan a cabo en numerosas ocasiones. Sin embargo, la vivienda adquirida a veces no corresponde con la imagen que teníamos al principio de ella. Esto se debe a que apreciamos algunos desperfectos en el domicilio que no se podían contemplar en el momento de la compraventa. Estos defectos obtienen el nombre de vicios ocultos.

De todos los tipos de procesos de compraventa, la más importante es aquella en la que logramos adquirir un domicilio, debido al bien obtenido y al elevado coste de este proceso. Por estos motivos, el hecho de que haya vicios ocultos en este tipo de bienes conlleva una gran importancia, por ello hay varias leyes que defienden al usuario beneficiado.

Si un domicilio adquirido tiene una serie de vicios ocultos o vicios redhibitorios, hay que prestar atención a varios aspectos.

Definición de vicios ocultos

El Código Civil en su artículo 1484 defiende a los vicios ocultos como "defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprado, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella".

La existencia de vicios ocultos prueba que el vendedor no informó correctamente sobre la situación en la que se encontraba el inmueble al comprador, ya que hay desperfectos que dificultan el correcto y total uso del inmueble. Si el comprador hubiera conocido la existencia de estos perfectos, podría haber decidido no adquirir el incmueble. Cabe destacar que si estos desperfectos obliga a no poder usar el bien, se dejarían de considerar vicios ocultos para pasar a otra clasificación de defectos.

En principio, no existe una tabla concreta con desperfectos específicos, aunque la mayoría están relacionados con aspectos como la cimentación por fisuras o grietas, el agua por filtraciones o humedades, problemas en el sistema eléctrico, un ineficaz aislamiento térmico-acústico o defectos en los acabados.

Para concretarlo, un vicio oculto es el desperfecto de gran importancia y gravedad existente previamente a la compraventa que no es visible a simple vista por el usuario comprador.

Dos opciones de reclamación

En el caso en el que encontremos desperfectos posteriormente a la compraventa que cumplen con las condiciones para que se les traten como vicios ocultos, el comprador tendrá la oportunidad de reclamar una respuesta al vendedor, según estipula el artículo 1485 del Código Civil. En el artículo 1846 se exponen las dos vías que podrá tomar el comprador:

• La acción ´quanti minoris´ posibilita una deducción del dinero aportado del coste establecida por los peritos. Esto llevará al comprador a cambiar la información del contrato, debido al cambio del precio pagado a efectos de la reducción del valor del inmueble. Esta vía prevé establecer la equidad contractual sin opción a recurrir a una "indemnización complementaria".
• La acción redhibitoria permite renunciar al contrato acordado a través de un retorno de los costes abonados. Si en el supuesto de que el vendedor fuese consciente de los desperfectos, se tendrá que indemnizar al comprador por los daños y perjuicios causados.

Plazo y acciones a llevar a cabo para reclamar

Uno de los aspectos más importantes a prestar atención durante el proceso de reclamación de desperfectos es el tiempo. Cuando se trate de inmuebles de segunda mano, se puede proceder a las dos acciones comentadas en un plazo de seis meses desde el día en el que adquirió la vivienda. En cambio, en el caso de inmuebles nuevos, el plazo será de hasta dos años. El proceso de reclamación consta de cuatro pasos:

• Estudiar la tipografía del desperfecto y distinguir si el defecto está causado por un incorrecto uso por parte del comprador o por la edificación del inmueble. Para conocer estos dos aspectos, hay que recurrir a un profesional cualificado como un arquitecto para que realice el informe.
• Emitir un aviso escrito al vendedor de la situación y los prejuicios provocados. En la notificación hay que exponer el día del contrato y el plazo aportado para resolver los desperfectos.
• En el caso en el que la reclamación sea aprobada por el vendedor, el proceso finalizará sin ningún problema. A pesar de ello, esta situación ocurre pocas veces en comparación con el alto número de oposición a la reclamación. Si ocurre esto último, hay que recurrir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, institución que mediará entre los usuarios implicados para evadir la vía judicial.
• Si no se ha llegado a ninguna resolución con las acciones previas, se procederá a la vía judicial con el objetivo de que los Tribunales obtengan la responsabilidad de dictaminar quién debe asumir los costes de la reforma necesaria. Para ello, es importante reunir la mayor cantidad de pruebas que demuestren que los desperfectos se encontraban previamente a la compraventa del inmueble para ganar el juicio.

Hay ocasiones en los que los vicios ocultos se originan posteriormente al cierre del plazo adjudicado para la reclamación. En esta situación, se puede recurrir a seguros que cubran la reforma de forma total o parcial de los desperfectos, es decir, la póliza de responsabilidad civil. La duración de la validez variará según la clasificación del vicio oculto. Existen tres opciones:

• Si son defectos en los acabados, el seguro cubrirá solamente el 5% de la reforma con una validez de un año.
• En el caso de desperfectos en elementos estructurales, la póliza cubrirá el coste completo de los daños con una validez de 10 años.
• Por el contrario, si son las instalaciones las que poseen vicios ocultos, el seguro cubrirá un 30% de la reforma y constará de una validez de tres años.

El comprador como técnico profesional

Existen aquellos casos en los que un profesional del sector es el comprador del inmueble, supuesto en el que se prevé que éste tenga los conocimientos básicos para poder apreciar los desperfectos o vicios ocultos de la vivienda. Profesionales como un arquitecto cuando el bien con vicios ocultos sea un inmueble o un mecánico cuando sea un automóvil. La legislación en varios caos ha declarado que dicha experiencia por parte del profesional que se postula como el comprador puede anular la reclamación del desperfecto.

Como sabremos, este tipo de comunicación es usual por la inmediatez en el envío, y porque no es necesario que ambas partes, emisor y receptor, estén conectados al mismo tiempo. El emisor envía, instantáneamente el mensaje se aloja en el buzón del receptor, y éste puede contesta cuando desee al mensaje. Además, también permite la inserción de archivos e imágenes.

Para crear un correo electrónico podemos hacerlo de forma gratuita a través de las distintas plataformas destinadas a ello, como Outlook, Yahoo, o Gmail que es de Google. Pero para tener un correo profesional, siempre es mejor pagar, ya que si tenemos una web, normalmente ya viene incluido en la cuota de mantenimiento uno o varios correos electrónicos, con la terminación del nombre de nuestra marca, y eso es publicidad para nosotros. Si tenemos una empresa que se llame "InmoCasa", no es lo mismo tener un correo que sea inmocasa@gmail.com, que info@inmocasa.com. Es mucho más profesional tener un correo exclusivo.

Ventajas del email personalizado

• Nombre asegurado: los correos gratuitos, al estar al alcance de todos, los nombres están siempre cogidos y no podemos poner el nombre que queramos, pero si pagamos, siempre vamos a tener nuestro nombre, ya que nadie va a tener la terminación de un email con el nombre de nuestra marca.
• Distintos departamentos: con la misma terminación, podemos crear varios emails para distintos departamentos, e incluso gestionarlos todos desde un mismo buzón, como por ejemplo, info@?, comercial@?, ventas@?, ayuda@?, etc. De esta forma podemos tener los emails más controlados.
• Mayor seguridad: es más difícil recibir spam en un correo privado que uno gratuito, ya que los ataques se hacen de forma masiva a una terminación como por ejemplo @gmail.com, pero un correo privado es más específico el ataco y por lo tanto menos común.
• Compatibilidad: los correos privados son compatibles con cualquier plataforma. A diferencia de los correos gratuitos, ya que por ejemplo un gmail no es compatible para gestionarlo desde la plataforma de Outlook o viceversa.

Una de las cosas que primero va a ver nuestro cliente, va a ser nuestros datos de contacto, en el que siempre estará nuestro email, por tanto si es profesional con nuestro nombre de marca y al ser posible corto y atractivo, mucho mejor. También es importante para incorporarlo en una tarjeta de visita.

Consejos para hacer un buen correo electrónico

            Debemos ser directos y no andar con rodeos. Un email profesional tendrá la terminación del nombre de nuestra marca, es decir, el nombre de la url de nuestra web si la tenemos. Intentaremos que no sea un nombre largo, por ejemplo si el nombre de nuestra empresa es "InmoCasa Gestiones Inmobiliarias", bastará con poner www.inmocasa.com o similar, pero en ningún caso pondremos www.inmocasagestionesinmobiliarias.com.

            Evitaremos poner guiones o guiones bajos, o cualquier otro símbolo, a no ser que sea estrictamente necesario. Tampoco pondremos nombres informales o apodos.

            Si nuestra empresa es pequeña, podemos poner el nombre de la persona que lleve el departamento para hacerlo más cercano, por ejemplo garcia.rodriguez@inmocasa.com, pero si nuestra empresa es grande, pondremos el nombre del departamento, como por ejemplo comercial@inmocasa.com.

            Gestionar estos emails es muy sencillo, y desde el programa de nuestro ordenador de Mail que viene siempre instalado de serie, podemos gestionarlo de forma sencilla. Si no estamos acostumbrados, y queremos seguir utilizando la plataforma de Gmail, podemos pedir que nos redirijan los correos profesionales a nuestro gmail, y todos esos correos nos llegarían ahí.

Colaborador:

Miguel Ángel Rojas
Community Mannager

¿Pero quién interviene en el arrendamiento con opción a compra?

            En este caso tenemos, por un lado, al "concedente" de la opción que es el dueño del inmueble que se arrienda y sobre el que se concede la opción de compra a ejercitar en el plazo convenido por las partes; por su parte, el "optante" es el arrendatario del inmueble al que el dueño del mismo le concede la posibilidad de adquirirlo transcurrido el plazo pactado.

Principales beneficios del arrendamiento con opción de compra

Para el arrendatario optante

• La reducción progresiva del precio del inmueble durante el plazo de duración del arrendamiento. Un beneficio derivado de ello es la mejor disposición de la entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario al reducirse el importe a solicitar.
• El precio de compraventa del inmueble es fijo aunque transcurran varios años de arrendamiento y los precios de viviendas similares asciendan. En cualquier caso, es importante tener presente que si el arrendatario-optante no ejercitara la opción de compra perdería todas las cantidades entregadas hasta el momento.
• -Disponer de la vivienda desde el comienzo del contrato de arrendamiento te permite compensar en el tiempo aquellas mejoras en instalaciones, equipamientos, etc.

Para el arrendador-concedente:

? Podría recibir una cantidad en concepto de "prima" de la opción a efectos de salvaguardar el derecho preferente del arrendatario-optante en la compraventa futura pactada. En la práctica es frecuente solicitar una prima del 10% del precio pactado por la compraventa pero existe total libertad al respecto. Además, aquí cabe todo tipo de pactos: aplicarse el total de la prima a reducir el precio de compraventa, un porcentaje o que el propietario haga suya esa cantidad sin compensación alguna.

? El arrendamiento significa que el inmueble se encuentre en uso y se perciba un rendimiento económico por el mismo hasta que se ejercite la opción de compra de forma progresiva mes a mes.  

? Se asegurará percibir transcurrido un determinado período de tiempo el precio de la compraventa o hacer suyas las cantidades entregadas por el optante hasta el momento, de no ejercitar éste la opción de compra. También en este punto se observa una doble vertiente: si los precios de las viviendas suben, se percibirá menos precio; sin embargo, si el efecto es el contrario, quedará protegido y percibirá el precio establecido al momento de firmarse el contrato de arrendamiento con opción de compra.

Muchos de los compradores extranjeros que compran vivienda, solicitan su hipoteca en España.

En este caso, el banco encargado de la concesión del préstamo y según lo estipulado en la normativa internacional de blanqueo de dinero, tendrá que comprobar las deudas que el comprador tiene en su país de origen. Si el banco tiene dudas sobre el origen del dinero, no concederá la financiación. 

A diferencia del 80% de financiación que suelen conceder los bancos a clientes españoles, cuando el comprador es un no residente, el porcentaje de financiación se suele reducir hasta el 70%.

Solicitar la hipoteca en su país de origen

Si por el contrario, el comprador va a solicitar la hipoteca en su país de origen, no habrá ningún problema ni ninguna limitación a la hora de realizar la transacción. 

2. Número de Identificación de Extranjeros

Otra de las peculiaridades de la venta de una vivienda a un no residente, es la exigencia al comprador de la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de escriturar la vivienda. Esta identificación, podrá solicitarse en:

• La Oficina de Extranjeros
• La Comisión General de Extranjería
• Las Oficinas Consulares Españolas

El Número de Identificación de Extranjeros será solicitado por el Notario antes de proceder con la Escritura. El comprador tampoco debe olvidar acudir con el original y una fotocopia de su pasaporte.

3. Cuenta corriente en España

Otro requisito imprescindible para cerrar una venta con un comprador extranjero, es que este disponga de una cuenta bancaria en España para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de ella.

Impuestos para extranjeros al comprar vivienda

Los impuestos que ha de abonar un comprador extranjero al comprar una vivienda, son los mismos que en el caso de un comprador nacional:

Viviendas de obra nueva:

El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%.

Viviendas de segunda mano:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 10% con carácter general, aunque determinados grupos de población podrán acogerse a ciertas reducciones (familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad?).

? Impuestos para no residentes al vender vivienda

En el caso de un vendedor extranjero que vaya a vender un inmueble en nuestro país, los impuestos por los que tendrá que tributar serán los siguientes:

• Impuesto sobre la Renta de NO Residentes: se tributará por este impuesto en el caso de que el vendedor haya obtenido una ganancia patrimonial derivada de la venta de su inmueble. 
• Plusvalía Municipal: en caso de que el vendedor no esté en España, el comprador estará obligado a abonar esta tasa como sustituto del contribuyente. 

4. Contar con un abogado local para que le asesore en la compra

Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles

5. Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato

Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.

6. Firma del contrato privado

l contrato recogerá de manera pormenorizada los acuerdos a los que han llegado las partes y las condiciones de la compraventa, si bien algunas de ellas pueden obviarse, al ser de obligado cumplimiento de acuerdo con la ley española vigente.

En este punto es muy importante que el cliente informe a su abogado de cualquier compromiso o condición que haya podido acordar tanto con el vendedor o sus representantes, como con los agentes, con objeto de plasmarlo en el documento. Una vez firmado el contrato, ambas partes quedan obligadas a respetarlo en los términos y condiciones pactados.

7. Firma de la escritura de compraventa y entrega de la posesión

Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o a la cuenta de sus abogados en España los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán.

Si el vendedor es un no residente, el comprador tiene también la obligación de retener el 3% del precio acordado, que deberá ingresar a favor de la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre el potencial incremento de capital (ganancia) obtenido por el vendedor. 

En los casos de compra de una vivienda de reciente construcción, les recomendamos que no firmen la escritura de compraventa hasta que el promotor haya obtenido del Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, ni antes de que usted haya podido acceder a la vivienda y elaborar una lista de desperfectos, que el promotor deberá comprometerse por escrito a reparar en un plazo prudencial.

8. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad y contrataciones

Desde la firma de la escritura en notaría, su título de propiedad ya aparece reflejado en el Registro de la Propiedad a resultas de la propia presentación que realiza el notario por vía telemática. No obstante, se requiere una tramitación posterior que consiste en retirar el documento original de la notaría, liquidar y abonar los impuestos correspondientes y, por último, presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción plena. Si la propiedad no está inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad podrá ser propietario de la misma a título privado, pero no disfrutará de la garantía que la inscripción en el Registro le ofrece frente a terceros. El proceso de inscripción suele completarse en un plazo de entre uno y tres meses.

9. Impuestos anuales para los propietarios de inmuebles en España

Una vez que ha adquirido su propiedad en España, tendrá que pagar algunos impuestos con carácter anual.

Básicamente son los siguientes:

• El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (por las rentas obtenidas o el uso propio)
• El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (solamente si es usted residente).
• El Impuesto sobre el Patrimonio (Solo si posee bienes valorados por encima de 700.000 ?).
• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basura. Ambos de carácter municipal.

Alquiler. Usted sabe que el hecho de firmar un contrato de alquiler no impide vender la vivienda, ya que la ley no lo prohíbe. Sin embargo, es consciente de que el alquiler puede suponer algunos inconvenientes para la transmisión:

·         Por un lado, el nuevo adquirente se subroga en los mismos derechos y obligaciones del arrendador (en especial, deberá respetar el contrato de alquiler hasta que se cumplan los plazos mínimos), lo que puede hacer menos atractiva la operación.

·         Por otro lado, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda (por lo que se le debe notificar la transmisión).

Lo que sí puede hacer

Derecho de tanteo y retracto. Con relación al derecho de adquisición preferente por parte del inquilino (tanteo y retracto), puede incluir en el contrato una cláusula por la que éste renuncie a él. Apunte. De lo contrario:

·         Deberá notificar al arrendatario (de forma fehaciente) la venta, el precio y las condiciones esenciales de la transmisión. ¡Atención! La transmisión en esas condiciones deberá realizarse en el plazo de 180 días naturales.

·         Deberá esperar a que transcurra el plazo de que dispone el inquilino para ejercer su derecho de tanteo (30 días naturales).

·         Si éste no hace uso de su derecho, igualmente debe notificarle la transmisión una vez formalizada (indicando el precio y las condiciones).

Plazo del contrato. Con relación a la duración del contrato de alquiler, el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador. Esto implica que deberá respetar los plazos mínimos de duración (es decir, cinco años, o bien siete si el arrendador es persona jurídica). Si no se dice nada a la finalización de este plazo mínimo, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el propietario por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Apunte.Pues bien, usted puede tomar medidas para minimizar este efecto:

·         La ley permite resolver el alquiler en caso de venta del inmueble siempre que la duración inicial se haya pactado por plazo superior a cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) y una vez que haya transcurrido ese plazo de duración.Apunte. El nuevo propietario podrá resolver notificando fehacientemente su intención (por ejemplo, mediante un burofax) con cuatro meses de antelación.

·          

·         Pero si la duración inicialmente pactada fue inferior, en caso de que ya hayan transcurrido los cinco (o siete) años y el contrato se encuentre dentro de los tres años adicionales de prórroga, el nuevo propietario deberá respetar esa prórroga adicional.