Ley de cerramiento de terrazas: permisos necesarios y cuándo prescribe
Cerrar tu terraza es la forma más sencilla de ganar metros a tu casa y evitar el ruido procedente de la calle. Hay opciones que puedes hacer tú mismo, pero otras precisan de obra. ¿Qué permisos se necesitan? ¿Cuál es la ley que lo regula?.
¿Qué permisos necesito para cerrar mi terraza?
Lo
primero que hay que hacer antes de cerrar una terraza de uso privativo,
es decir, la propia, es consultar
los estatutos de la comunidad de vecinos. En ellos puede
figurar si están permitidos
los cerramientos y qué tipos se contemplan en tu edificio.
En este caso, solo deberás comunicarlo al presidente, informando de la fecha en
la que comenzarán las obras.
Por
otro lado, si hay registros de otros vecinos que cerraron sus terrazas y no
encontraron oposición, tú también podrás hacerlo, de acuerdo con los principios de igualdad y no
discriminación.
Hay
cerramientos en el mercado que no influyen en la fachada o que no necesitan
obras. Estos, en principio, no requieren
ningún tipo de permiso ni licencia. En cambio, aquellos que sí afectan a la fachada o
configuración del edificio sí
que necesitan permiso.
En resumen, para hacer un cerramiento de terraza legal necesitas el permiso de la comunidad de vecinos y del ayuntamiento, ya que es obligatorio para obtener la licencia de obras.
Proceso para cerrar terraza de forma legal
Para cerrar una terraza de uso privativo de
forma legal hay
que dar tres pasos:
1. Proyecto de cerramiento de
terraza: es el documento técnico donde se especifican el diseño y los
materiales que se utilizarán. El ayuntamiento lo precisa para legalizar la
actuación.
2. Permiso de la comunidad de
vecinos: es obligatorio contar con el permiso de la comunidad de
propietarios, ya que las obras van a causar molestias y la ejecución va a
cambiar el aspecto de la fachada exterior.
3. Licencia municipal para cerrar
una terraza: si todo va bien, se ha conseguido la aprobación de los vecinos
y se ha presentado el proyecto de cerramiento, el ayuntamiento te otorgará la
licencia municipal y comenzar tu proyecto. Tendrás que abonar unas tasas, que
varían de un municipio a otro.
¿Cómo denunciar un cerramiento ilegal de una terraza?
Se entiende por cerramiento ilegal en una comunidad de propietarios aquel que se realiza sin las licencias y los permisos necesarios y que afecta, entre otros, a una zona común, jardín, parte de un patio y/o a una zona individual, por ejemplo, una terraza, que es el más frecuente. Todos afectan al título constitutivo de la comunidad de propietarios, pues, por ejemplo, se modifica la estética de la fachada.
El
abogado señala dos
vías por las que denunciar un cerramiento ilegal:
· Por infracción
urbanística, pues el cerramiento supone incrementar la
superficie construida dentro del edificio, lo que modifica la licencia de edificación y
en muchos casos supone un exceso de volumetría en el edificio. Por esta
vía, deberemos
acudir al ayuntamiento en cuestión a interponer la
correspondiente denuncia.
· El cerramiento ilegal también se puede atacar por la vía de
la jurisdicción
civil. Se convoca una junta de propietarios, se vota demandar
al propietario incumplidor y, si se obtiene la mayoría necesaria, se le demanda judicialmente.
¿Cuándo prescribe el cerramiento de una terraza?
Si
un propietario cierra su terraza sin haber obtenido la autorización de la
comunidad de vecinos, se convocará expresamente una junta en la que se fijará un plazo para que el
propietario demuela la obra, devolviendo la terraza a su estado original. Si
pasa el plazo y el propietario no ha efectuado la demolición, se le podrá
demandar.
Es
importante remarcar que si se deja pasar el tiempo sin tomar ninguna medida
contra el cerramiento, este se convierte en un derecho adquirido y no puede
hacerse nada. La comunidad
de vecinos cuenta con un plazo de unos cinco años para oponerse al cerramiento,
a contar desde la realización de la obra.
¿Cómo legalizar un cerramiento de terraza?
Si el cerramiento tiene menos de 10 años, se
debe hacer un proyecto
de legalización firmado por un técnico y solicitar la
licencia de obras. Una vez obtenida la licencia, habrá que pagar las tasas e
impuestos correspondientes y acudir a la notaría y al Registro de
Propiedad para registrar la
modificación.
Si
el cerramiento de
la terraza tiene más de 10 años, no hace falta la licencia
de obras, pero sí el proyecto de legalización y registrar la nueva superficie.
¿Cuándo prescribe un cerramiento ilegal de terraza en una comunidad?
El tiempo de prescripción depende del municipio y del tipo de obra. El plazo va desde los cuatro años hasta los 30 (si se ha realizado de forma negligente y en contra de la comunidad de vecinos). Lo normal es un plazo alrededor de los cinco años.
