Vivienda para revender

ITP. Cuando se adquiere una vivienda usada, el comprador debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (el ITP), cuyo coste suele oscilar entre el 6% y el 11% del valor del inmueble según la comunidad autónoma en la que esté ubicado. ¡Atención!  En este sentido, tenga en cuenta lo siguiente:

• Este impuesto se aplica si el transmitente es un particular, con independencia de que el adquirente sea una empresa.

• A diferencia del IVA, el ITP no es recuperable, por lo que incrementa el coste de la operación.

Tipo reducido. El hecho de que este impuesto suponga un mayor coste dificulta las transmisiones de inmuebles cuando quien los adquiere es una empresa con intención de revenderlos. Apunte.  Por este motivo, en algunas comunidades autónomas (como Andalucía, Cataluña, Madrid o Murcia) se aplica un ITP reducido si la vivienda es adquirida por una empresa inmobiliaria para su reventa posterior.
En general. Los requisitos para poder aplicar el tipo reducido varían de una comunidad autónoma a otra. Apunte.  En general, no obstante, suelen exigirse los siguientes:

• Actividad. Que la actividad principal de la empresa que adquiere la vivienda sea la promoción inmobiliaria, la construcción de edificios o la compraventa de inmuebles por cuenta propia (actividades a las que son de aplicación las normas contables del sector inmobiliario).

• Activo circulante. Las viviendas adquiridas deben incorporarse al activo circulante de la empresa como existencias. Es decir, deben destinarse a la reventa. Apunte.  A estos efectos, deben manifestarse dichos extremos en la escritura pública de compraventa (que la adquisición se realiza para la posterior reventa y que el inmueble se incorpora al activo circulante de la empresa adquirente).

• Plazo. La vivienda se debe volver a vender en un plazo determinado de entre dos y cinco años según la comunidad autónoma. En algún caso, también se exige que el comprador sea un particular u otra empresa que cumpla estos requisitos.

Ejemplo. El ahorro es significativo, pues el tipo efectivo que se acaba pagando oscila entre el 2% y el 3% (según la comunidad autónoma en la que esté ubicado el inmueble). Apunte.  Así pues, si su empresa tiene como actividad principal la compraventa de inmuebles y adquiere por 150.000 euros una vivienda de segunda mano en Madrid, acogerse al tipo reducido le permitirá pagar 3.000 euros (el 2%) frente a los 9.000 euros (el 6%) que pagaría si se aplicase el tipo general.

Reventa posterior. En todo caso, asegúrese de que podrá revender la vivienda en el plazo establecido en su comunidad autónoma. De lo contrario, deberá presentar una declaración complementaria e ingresar el impuesto no liquidado en su día más los intereses de demora correspondientes. ¡Atención!  Tenga en cuenta que, si llegado el caso no presenta esta declaración complementaria, Hacienda le exigirá esas cantidades y podrá imponerle, además, una sanción.

Si cumple los requisitos, el ahorro es considerable, pues el tipo efectivo que se acaba pagando suele ser de entre el 2 y el 3% del valor del inmueble, en comparación con el tipo general, que oscila entre el 6 y el 11%.