Cuidado con la enervación del desahucio
Su arrendatario le adeuda varias rentas y cantidades asimiladas y
usted va a interponer demanda de desahucio por falta de pago. Vea cómo reclamar
correctamente para no tener sorpresas y recuperar su inmueble.
Dos opciones legales
Demanda. En los desahucios por falta de pago puede haber un doble
objetivo: recuperar la vivienda o local porque el inquilino no paga el alquiler
y reclamar el importe adeudado. Apunte. Es decir, en su
demanda usted puede:
- Recuperar solamente la finca arrendada sin reclamar las cantidades adeudadas. Apunte. En estos casos, se reserva para otro momento posterior el ejercicio de interponer otro procedimiento judicial contra el inquilino para reclamarle los importes debidos.
- Recuperar el inmueble arrendado y, a la vez, reclamar en el mismo juicio las deudas por renta o cantidades asimiladas. Apunte. Así en un solo procedimiento acumula a la acción de desahucio la de reclamación de cantidad.
Habitual. Generalmente se suelen acumular ambas acciones dado que el
juicio de desahucio por impago de rentas es un proceso con causas de oposición
tasadas. ¡Atención! Esto significa que el arrendatario
sólo podrá alegar y probar que ha pagado la deuda solicitada, que ésta no es
correcta o que existe compensación de crédito y nada más.
Reclamación previa
Requerimiento. No olvide que antes de interponer la demanda de desahucio conviene efectuar un requerimiento de pago al arrendatario para evitar que éste pueda dejar sin efecto el proceso de desahucio enervando la acción (es decir, pagando lo que debe). ¡Atención! Aun así, para cumplir esta finalidad es necesario que la notificación reúna unos requisitos; de lo contrario, perderá este efecto. Los requisitos son los siguientes:
- La comunicación ha de contener expresamente un requerimiento de pago. Apunte. Además, debe referirse a rentas impagadas o cantidades debidas (suministros de luz, agua, etc.).
- Ha de ser fehaciente (burofax o requerimiento notarial). Apunte. Se ha de acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario ?al menos el aviso de notificación?, aunque el inquilino no recogiese el burofax o no atendiese al notario.
- Debe realizarse con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda.
Juicio. Si cumple estos requisitos y, transcurrido el plazo antes
mencionado, el inquilino no paga la totalidad de lo reclamado, podrá interponer
la demanda sin que éste pueda ya enervar el desahucio. Apunte. Cabe
recordar que, si el inquilino ha utilizado la enervación en otra ocasión
anterior, la ley le impide acogerse a esta posibilidad nuevamente: sólo es
posible enervar una sola vez.
¿Y si se opone?
Prueba. Cómo se ha dicho, el inquilino únicamente podrá oponerse al
desahucio acreditando que no debe lo que se le reclama, lo que le será difícil
si usted ha documentado y cuantificado correctamente todo lo debido. Apunte. Por
tanto, se le condenará al pago de la deuda y se ordenará su lanzamiento.
Enervación subsidiaria. Ahora bien, en caso de que su inquilino tuviera derecho a enervar (por no haberle notificado correctamente, por ejemplo), hay que tener en cuenta que, recientemente, se ha admitido la posibilidad de que se oponga a la demanda y, de forma subsidiaria, solicite la enervación del desahucio consignando judicialmente las cantidades que se le reclaman. ¡Atención! Esta posibilidad le permitiría continuar en la vivienda o local aunque se le acabe condenando al pago de lo debido; es decir, evitaría el lanzamiento.
Cumpla todos los requisitos legales
para evitar la posibilidad de enervación del desahucio. De esta manera, si el
inquilino solicita esta medida de forma subsidiaria, evitaría el lanzamiento
aunque se le condene al pago de la totalidad de la deuda reclamada.
