Encontrar la casa de tus sueños es una cuestión complicada. Y cuando la encuentras, el problema es que puede que tus gustos coincidan con los de otro comprador. Para que no se adelanten, lo mejor es hacer una reserva y así evitar sorpresas. Para ello, hay dos contratos: el de reserva y el de arras.
¿Cómo se hace un contrato de reserva?
En un contrato de reserva, el
comprador reserva la vivienda a cambio del pago de una cantidad de dinero y
el vendedor se compromete a venderla al recibir dicha suma. Esta cifra, a la
que se conoce como señal o reserva, luego se restará
del precio total de la vivienda. No hay una cantidad fija, ya que depende del
acuerdo entre las partes, pero suele estar entre el
1% y el 5% del precio de la casa.
Cabe destacar que este tipo de contrato
también se puede utilizar en operaciones donde la vivienda está en proceso
de construcción o aún no se ha empezado a construir y
obliga al vendedor a entregar el inmueble con las características estipuladas.
El contrato de reserva debe
cumplir y poseer las condiciones pactadas entre comprador y vendedor, que luego
sientan las bases para el contrato de compraventa.
Estos son los puntos que deben
aparecer en el contrato de reserva:
- Datos personales: Los datos identificativos del comprador y del vendedor.
- Descripción de la casa: Referencia catastral, dirección, superficie del inmueble, plaza de garaje, trasteros, etc.
- Número del Registro de la Propiedad de la vivienda: Es necesario para saber si la titularidad de la casa corresponde al vendedor.
- Certificado de cargas de la propiedad: Revela si la vivienda se encuentra libre de cargas, hipoteca, etc.
- Importe de la señal: Suele ser del 1% al 5% del precio total.
- Forma de pago: Establece cómo se pagará el resto del importe de la compraventa, y cómo se reparten los gastos entre comprador y vendedor (notaría, plusvalía municipal, etc.).
- Cláusulas de rescisión: Algunas veces se pueden incluir algunas especificaciones por las cuales podría romperse el contrato.
Cómo todo contrato, establece una serie
de derechos y obligaciones para ambas partes:
Comprador
Tiene que comprar la vivienda en el tiempo
fijado y al precio pactado con el vendedor.
Está obligado a comprar la vivienda.
No puede echarse para atrás, por ejemplo, si encuentra otra a mejor precio.
Debe cumplir los plazos de pago que se han establecido en el contrato.
Vendedor
Tiene que vender la vivienda en el precio y plazo estipulado.
Está obligado a vender el inmueble en las
condiciones pactadas. Tampoco puede echarse para atrás si consigue un comprador
que esté dispuesto a pagar más.
Contrato de
arras
Para la compra de una vivienda, lo más habitual suele ser el contrato de arras, en virtud del cual se entrega al vendedor una cantidad de dinero y se dejan cerrados los detalles que van a formar parte de la futura compraventa. Es similar al contrato de reserva, pero cuenta con mayor poder a nivel legal.
Por otro lado, cabe destacar que el contrato de arras se puede rescindir si se paga la indemnización estipulada en el contrato, mientras que el de reserva solo se puede romper si la casuística de las cláusulas lo permite.
Los puntos que debe tener un contrato de arras para evitar problemas en el futuro:
- Importe de la reserva que se entrega en concepto de arras.
- Indicar un plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y qué ocurre si una de las partes no asiste.
- Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma.
Normalmente es
el comprador el que marca la fecha de comparecencia ante
el notario, con un plazo que ha debido ser fijado en el contrato de arras.
Es muy importante indicar cómo
se notifica por parte del comprador al vendedor el día en
que se va a otorgar la escritura pública de compraventa. Dicha notificación
puede ser por email, pero si no queremos tener problemas, se aconseja siempre
que se haga por burofax.
Una de las cuestiones más
importantes es fijar cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura
de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal,
etc.). Se aconseja que se fijen conforme a lo que marca la ley; es decir, los
gastos de otorgamiento de escrituras serán a cuenta del vendedor y los demás
posteriores a la venta correrán a cargo del comprador. Así como será también a
cuenta del vendedor la plusvalía municipal, mientras que el comprador abonará
los gastos del Registro de la Propiedad.