Cambios en la instalación eléctrica. ¿Quién paga?
En ocasiones hay que realizar cambios en la instalación eléctrica de las viviendas arrendadas, ya sea para adecuarla a la nueva normativa, para mejorarla o para cambiarla por deterioro... ¿Siempre es el arrendador quien debe costearlos?
Deber de conservación
Ajuste. Pero ¿y si sólo hay que
hacer un pequeño ajuste? Pues bien, ya sea grande o pequeño, si implica que la
instalación eléctrica no puede funcionar correctamente, es responsabilidad del
propietario. Apunte. A
veces estas pequeñas obras se confunden con las pequeñas reparaciones que debe
costear el arrendatario y éste las ejecuta sin más; sin embargo, si afecta al
correcto funcionamiento, correspondería al arrendador.
Habitabilidad. La ley obliga al propietario a
realizar las obras que tengan por objeto mantener la vivienda en condiciones de
habitabilidad, salvo cuando haya habido un mal uso del arrendatario. Apunte. Y
teniendo en cuenta que la instalación eléctrica es un elemento esencial de
habitabilidad, en la mayoría de los casos la modificación deberá ser ejecutada
y costeada por el arrendador.
Instalación eléctrica. Algunos ejemplos
Caso 1.Instalación obligatoria del interruptor de potencia eléctrico y
del cuadro eléctrico homologado.
En estos supuestos se considera que la obra es de especial consideración; en
consecuencia, será el arrendador quien deba ejecutarla y costearla. Apunte. Esto
es así porque:
· No se trata de una pequeña reparación.
· Está relacionada con la electricidad de la vivienda como requisito de habitabilidad.
Caso 2.Cambio de un fusible o de un interruptor. Al tratarse de una pequeña reparación que, como regla general, viene provocada por el uso de las cosas, el cambio de un fusible o de un interruptor estropeado deberá asumirlo el arrendatario.
Caso 3.Sistema de placas solares con generador. En ocasiones, no hay una conexión
a la red eléctrica y la vivienda se abastece con placas solares y un generador. ¡Atención! Estos
sistemas suelen requerir un mantenimiento (el cambio de aceite, por ejemplo) y
puede ocurrir:
· Que esté previsto en el contrato quién debe realizar y costear dicho mantenimiento.
· Pero si no se prevé nada, corresponderá al
inquilino el mantenimiento y al propietario las reparaciones que correspondan.
Posibilidad de repercutir las obras
Contratos nuevos. En
los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 el arrendador no tiene
derecho a repercutir este tipo de gastos al arrendatario. Apunte. Dado que en los
contratos actuales la renta suele ser más elevada que los contratos de renta
antigua, el legislador considera que es un gasto que debe asumir el arrendador.
Contratos de renta antigua. Ahora
bien, en los contratos celebrados con anterioridad a dicha fecha, la actual
normativa establece la posibilidad de repercutir los gastos por tales conceptos
al arrendatario. Apunte. Dado que la renta
que se debe abonar en los contratos de renta antigua es inferior a la de los
contratos actuales, la ley modera las obligaciones del arrendador:
· Aunque le obliga a adecuar la instalación
eléctrica nueva, le permite repercutir el coste al arrendatario (entre un 8% y
un 10% anual del coste de la obra) en concepto de cantidad asimilada a la
renta.
· Eso sí, siempre y cuando no supere el 25% de la renta que debe pagar el arrendatario. ¡Atención! Si el coste de reparación es desproporcionado en comparación con la renta antigua, los tribunales han llegado a exonerar al arrendador de costear las obras. Así se hizo en un caso en el que el precio de las obras era equivalente a 400 mensualidades de renta.
El arrendador debe costear las actuaciones necesarias para conservar la
vivienda en condiciones de habitabilidad; las que afecten a la instalación
eléctrica irán a su cargo, salvo si se trata de pequeñas reparaciones derivadas
del uso diario o del mal uso del inquilino.
