Vender una vivienda alquilada

Usted va a alquilar su vivienda, pero no descarta venderla si le sale una buena oferta por ella. Vea qué cautelas debe tener en cuenta al firmar el contrato de alquiler para poder vender sin contratiempos.

Alquiler. Usted sabe que el hecho de firmar un contrato de alquiler no impide vender la vivienda, ya que la ley no lo prohíbe. Sin embargo, es consciente de que el alquiler puede suponer algunos inconvenientes para la transmisión:

·         Por un lado, el nuevo adquirente se subroga en los mismos derechos y obligaciones del arrendador (en especial, deberá respetar el contrato de alquiler hasta que se cumplan los plazos mínimos), lo que puede hacer menos atractiva la operación.

·         Por otro lado, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda (por lo que se le debe notificar la transmisión).

Lo que sí puede hacer

Derecho de tanteo y retracto. Con relación al derecho de adquisición preferente por parte del inquilino (tanteo y retracto), puede incluir en el contrato una cláusula por la que éste renuncie a él. Apunte. De lo contrario:

·         Deberá notificar al arrendatario (de forma fehaciente) la venta, el precio y las condiciones esenciales de la transmisión. ¡Atención! La transmisión en esas condiciones deberá realizarse en el plazo de 180 días naturales.

·         Deberá esperar a que transcurra el plazo de que dispone el inquilino para ejercer su derecho de tanteo (30 días naturales).

·         Si éste no hace uso de su derecho, igualmente debe notificarle la transmisión una vez formalizada (indicando el precio y las condiciones).

Plazo del contrato. Con relación a la duración del contrato de alquiler, el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador. Esto implica que deberá respetar los plazos mínimos de duración (es decir, cinco años, o bien siete si el arrendador es persona jurídica). Si no se dice nada a la finalización de este plazo mínimo, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el propietario por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Apunte.Pues bien, usted puede tomar medidas para minimizar este efecto:

·         La ley permite resolver el alquiler en caso de venta del inmueble siempre que la duración inicial se haya pactado por plazo superior a cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) y una vez que haya transcurrido ese plazo de duración.Apunte. El nuevo propietario podrá resolver notificando fehacientemente su intención (por ejemplo, mediante un burofax) con cuatro meses de antelación.

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·         Pero si la duración inicialmente pactada fue inferior, en caso de que ya hayan transcurrido los cinco (o siete) años y el contrato se encuentre dentro de los tres años adicionales de prórroga, el nuevo propietario deberá respetar esa prórroga adicional.

Lo que no puede hacer

Acceso. Sepa que es nulo el pacto que obliga al arrendatario a permitir al propietario el acceso a la vivienda para poder enseñarla. Apunte. Si el arrendatario no autoriza la entrada en la vivienda nunca podrá accederse a ella, puesto que es su domicilio y está protegido por la Constitución.

Venta sin notificación. Por último, si el inquilino no renunció a su derecho de adquisición preferente, evite efectuar la venta sin notificarle previamente las condiciones. ¡Atención! Si la venta se realiza sin dar opción previa al inquilino, éste podrá ejercer su derecho de retracto: podrá impugnar dicha venta y hacer suya la vivienda dentro de los 30 días naturales siguientes al momento en que tenga conocimiento de la transmisión (a estos efectos, la inscripción en el Registro no se considera por sí sola suficiente como para que el inquilino tenga conocimiento cabal de la transmisión).

 

 

En los contratos de alquiler de duración inicial superior a cinco años (o siete si el propietario es persona jurídica) se puede pactar la extinción del contrato de alquiler por venta de la vivienda, y éste se extinguirá una vez transcurra el plazo de duración pactado.