Necesito la vivienda

El hijo de su cliente se acaba de divorciar y necesita un piso en el que vivir. Su cliente tiene uno, pero está arrendado. ¿Puede resolver el contrato de alquiler para darle la vivienda a su hijo?

Necesidad de vivienda

Contrato. La ley establece una única excepción a la obligación por parte del propietario de respetar los plazos mínimos del contrato de arrendamiento (y sus prórrogas, en su caso): que el arrendador necesite la vivienda para satisfacer sus propias necesidades habitacionales o las de su familia (padres, hijos o el cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad del matrimonio). ¡Atención! Eso sí:

·         Es necesario que haya transcurrido el primer año de duración del contrato.

·         Este derecho se configura como una facultad que tiene el arrendador de no prorrogar el contrato, de modo que sólo puede ejercerse al vencimiento de cada una de las prórrogas. Una vez en este punto, la forma de actuación variará en función de la fecha del contrato.

Según la legislación actual

Requisitos. En los contratos suscritos a partir del 6 de marzo de 2019, será necesario para la denegación de la prórroga:

·         Que el arrendador sea persona física (no se otorga esta facultad a las empresas).

·         Que se hubiera reservado expresamente esta facultad en el contrato.

·         Que se notifique al arrendatario de forma expresa la causa por la que se necesita la vivienda. ¡Atención! El propietario deberá hacer esta notificación con una antelación mínima de dos meses a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.

Plazo de ocupación. Si se ejercita este derecho, el propietario o su familiar deberán ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato. De lo contrario, el antiguo inquilino podrá optar entre volver a ocupar la vivienda por un período de hasta cinco años (con indemnización de los gastos que le hubiera supuesto el desalojo), o bien ser indemnizado con una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir hasta completar los cinco años mínimos de contrato.

Otras regulaciones

Reforma de 2013. En los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, la normativa permite al arrendador (ya sea persona física o jurídica) denegar la prórroga con independencia de haber hecho constar la necesidad de vivienda en el contrato. El resto de condiciones son las mismas (transcurso del primer año de contrato, preaviso de dos meses y obligación del propietario de ocupar la vivienda con las mismas consecuencias). ¡Atención! En este caso, la indemnización a la que optaría el arrendatario ?en caso de incumplimiento del plazo de ocupación? es de una mensualidad por cada año que reste de contrato hasta completar los tres años de duración mínima que estipulaba esta ley.

Ejemplo. Si el contrato se suscribió el 1 de febrero de 2019, a 1 de febrero de 2021 quedaría 1 año de contrato, por lo que se pagaría una sola mensualidad en caso de tenerse que indemnizar.

Antigua legislación. En los contratos firmados con anterioridad a la reforma de 2013, para poder denegar la prórroga, es preciso que se hubiera pactado previamente en el contrato esta posibilidad, concretando las causas cuando éstas fueran previsibles en el momento de la contratación. Por otro lado, no existe un plazo mínimo de preaviso y la indemnización en caso de que el propietario no ocupe la vivienda será la totalidad de la renta del plazo que quede por cumplir.

El propietario podrá recuperar la vivienda (si se ha reservado esta facultad) en el caso de necesitarla para sí mismo o para sus familiares más directos, siempre que haya transcurrido el primer año de contrato y se avise con una antelación mínima de dos meses.