Mediación o asesoramiento inmobiliario
El pasado mes de junio el
Tribunal Supremo aclaró en una sentencia la importancia que tiene saber
distinguir entre la mediación inmobiliaria y el asesoramiento que ofrezca la
agencia inmobiliaria tanto al comprador como al vendedor. Cada aspecto tiene unas
consecuencias para la empresa inmobiliaria. No es lo mismo trabajar
para el vendedor y localizar posibles compradores de una vivienda que dar
asesoramiento fiscal y legal al comprador.
En una sentencia del pasado 28
de junio de este año, el Alto Tribunal puso sobre la mesa las dos formas que
tiene de operar una inmobiliaria: puede mediar entre comprador y vendedor o
también puede ofrecer un asesoramiento inmobiliario completo: desde llevar la
parte fiscal o legal, hasta ofrecer información sobre hipotecas o hacer un
análisis estimado del valor del inmueble y asesorar sobre las tendencias del
mercado.
En dicha sentencia los
compradores de unas viviendas interpusieron una demanda contra la agencia
inmobiliaria que intermedió en la compraventa por no haberles informado de las
cargas hipotecarias existentes sobre los inmuebles comprados. Por este motivo,
los demandantes solicitaron que la agencia les abonara las cantidades
necesarias para la cancelación hipotecaria, tal y como recuerda Salvador
Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
Lo cierto es que la agencia
demandada ofreció servicios inmobiliarios y de asesoramiento integral destinado
a extranjeros, por lo que el Supremo considera que "no estamos ante una mera
relación de mediación inmobiliaria, sino que la agencia asumió la obligación de
asesorar y orientar legalmente a sus clientes en la compra de sus viviendas. Y,
en consecuencia, entiende que la agencia incurrió en una negligencia
inexcusable al no cumplir sus obligaciones de asesoramiento a los compradores,
al no verificar las cargas existentes sobre las viviendas que ofertaba a la
venta", señala Salcedo.
Por ello, el Tribunal Supremo
condenó a la inmobiliaria al pago de los conceptos y cantidades solicitadas por
los compradores, más el abono de las costas procesales generadas, debido a la
falta de compromiso que la agencia había asumido frente a su cliente al
formalizar el encargo.
La importancia del encargo de
venta por parte del comprador o vendedor
Lo habitual es que el
propietario del inmueble encomiende a la agencia que localice posibles
compradores para su vivienda o que un comprador le encargue la búsqueda de un
inmueble. A cambio, se comprometen a pagar una comisión a la inmobiliaria si
dicho encargo se materializa. Este acuerdo suele formalizarse mediante la firma
de un documento conocido como encargo venta y presenta similitudes con el
contrato de mediación o corretaje. Se caracteriza por ser un contrato atípico,
bilateral, oneroso y consensual.
El encargo de venta, que puede
pactarse con la agencia en exclusiva, está sometido por lo general a la
normativa de consumidores y usuarios, salvo que el propietario que contrate a
la inmobiliaria no ostente la condición de consumidor porque es una empresa o
profesional. En dicho encargo será conveniente que se concreten los servicios
que prestará la agencia, ya sea la mera mediación entre las partes, o también
el asesoramiento inmobiliario.
Montserrat Junyent, responsable
de asesoría jurídica del Consejo General de COAPI de España y de Barcelona, aclara que el Tribunal Supremo, a través de sus innumerables
sentencias, ha sintetizado que la mediación inmobiliaria consiste en hacer
contratar a las partes, hacer que sus respectivos intereses confluyan en un
punto, se encuentren y celebren el contrato jurídico de que se trata. El agente
no actúa en favor de ninguna de las partes, lo que busca es que se pongan de
acuerdo.
Nikolai Tyukhay, abogado de
Engel & Völkers, subraya que los servicios del
mediador pueden ser contratados tanto por el vendedor como por el comprador en
la misma operación inmobiliaria. "En España existen plazas como por
ejemplo Valencia, donde es la costumbre que los honorarios del mediador en la
misma operación de compraventa se paguen tanto por el vendedor como por el
comprador. No existe ninguna norma estatal que lo prohíba si bien a nivel
de algunas comunidades autónomas (por ejemplo, Cataluña) esta práctica está
condicionada al consentimiento expreso de las partes", señala.
Así, mientras el asesoramiento
se mueve más en el ámbito del consejo que un experto pueda dar, la mediación
implica un vínculo en virtud del cual se busca el acercamiento de las partes
con el objetivo de que alcancen un acuerdo que les permita llevar a cabo la
operación de que se trate, salvan sus discrepancias.
"El vínculo contractual que se
establece entre el agente y el cliente que solicita sus servicios, se
materializa a través del documento que denominamos "nota de encargo" en la que
se detallará en qué consiste el encargo y cómo deben regirse ambos, es el marco
contractual que recoge sus respectivos derechos y obligaciones, de manera que
no hay diferencias, la mediación es la actividad y esa actividad se sujeta a lo
que las partes hayan definido en el documento de encargo", añade Montserrat
Junyent.
En cambio, asesorar puede
formar parte del desarrollo de la actividad mediadora, el experto utiliza el
asesoramiento en el ámbito de la mediación, aconseja, resuelve dudas a
comprador y a vendedor, no se posiciona en favor de ninguno de ellos, puesto
que su interés está en conseguir el acuerdo entre ambas partes.
