Penalización. Los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen, en buena medida, por la voluntad de las partes, por lo que usted es libre de pactar la mayoría de cláusulas. Así, es habitual fijar el plazo de duración, y también es frecuente pactar indemnizaciones para los casos de incumplimiento de dicho plazo por parte del inquilino. ¡Atención! Sin embargo, según cómo redacte la cláusula, el juez podría moderar la indemnización pactada como penalización.

 Vea cómo evitarlo.

Incumplimiento. Las cláusulas penales se pactan para resarcir a quien cumple el contrato frente al que no lo hace. Ahora bien, el juez puede entrar a valorar si el incumplimiento del contrato ha sido parcial, y en estos casos puede moderar la indemnización, por considerar que es desproporcionada, teniendo en cuenta el grado de incumplimiento y sus consecuencias. Apunte. Es decir, el matiz está en considerar hasta qué punto se está incumpliendo el contrato y qué repercusión tiene.

Derecho. Por tanto, no regule el desistimiento del inquilino como un incumplimiento, sino como un derecho que se le otorga a cambio de un precio. Por ejemplo, pactando una duración mínima durante la cual, si ejerce su derecho de desistimiento, deberá abonar las rentas que falten por pagar hasta el cumplimiento del plazo mínimo (o la cantidad que se pacte). Apunte. Esta cláusula no se va a moderar por parte del juez precisamente porque no se está penalizando el incumplimiento; simplemente se está pactando el ejercicio de una facultad - desistir del contrato - a cambio de pagar la cantidad que corresponda.

Límite. Eso sí: la cláusula debe ser proporcionada. Si pacta una duración de 20 años y el inquilino desiste en el año 2, no es lógico que pague 18 años de rentas; es mejor pactar una indemnización razonable (por ejemplo, si se desiste dentro de los cinco primeros años, la indemnización será la suma de las rentas que queden pendientes hasta ese plazo mínimo, y si se desiste después se pagará un mes por cada año de incumplimiento hasta el vencimiento). Apunte. En este caso, si vuelve a arrendar el local, el inquilino no podría reclamar "enriquecimiento injusto" por la indemnización coincidente con las nuevas rentas, puesto que su pago deriva de una cláusula libremente pactada por las partes.

Para poder cobrar la indemnización íntegra, incluya una cláusula que permita al arrendatario desistir del contrato a cambio de una cantidad.