Obligaciones del arrendatario

Entrega. Si usted alquila un local o una vivienda, debe entregarlos al arrendatario en buen estado, para que éste pueda destinarlos al uso pactado. De la misma manera, al final del alquiler, el inquilino debe devolver el inmueble en el mismo estado en el que lo recibió, salvo por el desgaste normal por el tiempo que haya durado el alquiler. Apunte. Además, tenga en cuenta estas reglas:

• La ley presume que el inquilino recibió el inmueble en buen estado. Apunte. En todo caso, conviene adjuntar al contrato fotografías del inmueble para acreditar su buen estado.

• Asimismo, se presume que los deterioros que presenta el inmueble al final del alquiler son imputables al arrendatario, salvo que éste demuestre lo contrario (por ejemplo, que se deben al uso o al transcurso del tiempo).

Reparación. Por tanto, si existen desperfectos imputables al inquilino, podrá reclamarle el coste de la reparación (lo que, a efectos legales, se denomina "daño emergente"). ¡Atención! No obstante, ¿puede reclamarle también el dinero que usted pierde por no poder alquilar el inmueble mientras dura la reparación (lo que, a efectos legales, se conoce como "lucro cesante")?

Rentas perdidas

Rentas. Pues bien, sepa que sí es posible reclamar ese segundo concepto al arrendatario (es decir, la ganancia que usted pierde por no poder alquilar el inmueble por su culpa). ¡Atención! No obstante, tenga en cuenta que los tribunales suelen ser restrictivos a la hora de conceder esta indemnización (pues deberá demostrar que las ganancias que ha perdido son reales). Vea qué requisitos exigen y téngalos en cuenta por si alguna vez reclama este tipo de indemnización:

• Causa. Demuestre que el motivo de no haber podido alquilar el inmueble es la realización de las reparaciones y no otras causas (como podría ser la situación del mercado inmobiliario). Apunte. Para ello, puede aportar una oferta de alquiler de un posible nuevo inquilino. También será un indicio a su favor que alquile el inmueble rápidamente después de la obra.

• Plazo. Acredite (por ejemplo, con un informe pericial) el plazo de ejecución de las obras y que dicho plazo está justificado teniendo en cuenta la magnitud de los deterioros (pues ese plazo determinará el importe de la indemnización). ¡Atención! Por ejemplo, si aprovecha estas reparaciones para hacer mejoras en el inmueble, no podrá exigir indemnización por el plazo que éstas requieran.

• Importe. Asimismo, acredite que el importe que reclama es razonable (en ocasiones se concede como indemnización el importe de la renta que pagaba el inquilino durante el plazo que hayan durado las obras de reparación).

Ejemplo. Un propietario arrendó una vivienda y al final del contrato el inquilino la devolvió con diversos desperfectos que le eran imputables (placas del falso techo rotas, carpintería interior deteriorada...). Apunte. Además del coste de la reparación, el inquilino ha tenido que indemnizar al arrendador con un mes de la renta, al considerase un plazo razonable para realizar la reparación.

Otros casos. Sepa que esta posibilidad de reclamar la pérdida de ingresos puede ejercerla en otros casos. Apunte. Por ejemplo, si usted tiene una nave industrial destinada al alquiler y no puede arrendarla porque el propietario de la nave colindante se demora en realizar una reparación, también podrá reclamarle este "lucro cesante" si se cumplen los requisitos antes indicados.