DIVISIÓN HORIZONTAL

Qué es la división horizontal

En términos simples, la división horizontal se refiere a la transformación de un edificio recién construido en viviendas independientes y sus correspondientes áreas complementarias, con el propósito de comercializar cada unidad de forma individual.

Es esencial destacar que las áreas comunes de un edificio pertenecen a todos los propietarios en base a un porcentaje de participación en la totalidad. Cada propiedad resultante de la división horizontal tiene, por lo tanto, una participación en la comunidad proporcional a su superficie. Durante el proceso de tramitación de la división horizontal de un inmueble, también se divide la parte correspondiente de las áreas comunes en proporción a las nuevas propiedades creadas.

La figura de la división horizontal se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en la Ley del Suelo, la Ley Hipotecaria y la Ley de Propiedad Horizontal. A nivel local, se establecen disposiciones específicas en cada municipio para definir su aplicación en consideración a aspectos legales y de planificación urbana.

¿Quién hace la división horizontal de un edificio?

El proceso de división horizontal de un edificio puede ser realizado por diferentes actores, dependiendo del contexto y las circunstancias específicas:

• Promotor inmobiliario: En el caso de la construcción de un nuevo edificio, el promotor inmobiliario puede ser el responsable de llevar a cabo la división horizontal como parte del proyecto de desarrollo. Este proceso implica la subdivisión del inmueble en unidades independientes que serán vendidas individualmente.
• Propietarios: Cuando existen propietarios individuales en un edificio existente, estos pueden decidir hacer una división horizontal para delimitar y establecer las áreas privadas o comunes de cada unidad. Esto puede ocurrir al inicio de la construcción o en etapas posteriores, cuando se desee efectuar cambios estructurales que afecten a los demás vecinos.

Es importante tener en cuenta que la división horizontal debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que es un proceso que se formaliza mediante un título público. Esto implica que el procedimiento debe llevarse a cabo ante un notario, quien dará fe de la división y garantizará su validez legal. 

La inscripción en el Registro de la Propiedad de la propiedad horizontal otorga seguridad jurídica a los propietarios y terceros interesados, al establecer de manera oficial los límites y características de cada unidad resultante de la división horizontal.

Trámites y documentos necesarios para la división horizontal

Para llevar a cabo la división horizontal de un inmueble, se deben seguir una serie de trámites y obtener varios documentos. Los requisitos y procesos pueden variar según si se trata de un edificio de nueva construcción o de un inmueble existente:

1. División horizontal en nueva construcción:
   • Presentación del proyecto del edificio ante un notario: Se debe presentar el proyecto que incluya la superficie de cada finca individual, así como la participación y copropiedad de los elementos comunes. Esta documentación es esencial para la venta de las viviendas antes de que la construcción finalice.
2. División horizontal en inmuebles existentes:
   • Aprobación de los vecinos en junta de propietarios: En este caso, se requiere la aprobación cualificada de los vecinos reunidos en una junta de propietarios, según lo establecido en los estatutos de la comunidad.
   • Certificado técnico: Si la división ya ha sido realizada, se necesita un certificado técnico en el que se especifiquen las superficies acotadas de cada finca resultante. Sin embargo, si se requiere realizar obras para llevar a cabo la separación física, puede ser necesario contar con un proyecto elaborado y aprobado por un técnico. Este proyecto será necesario para obtener la autorización administrativa o la licencia correspondiente para ejecutar las obras.
   • Una vez completados los trámites y obtenidos los documentos mencionados, se procede a elevar las escrituras de división horizontal ante un notario, convirtiéndolas en escrituras públicas. Estas escrituras son fundamentales para poder presentar las nuevas fincas resultantes ante el Registro de la Propiedad, donde se realizará su inscripción y, ante la Dirección General del Catastro, se asignará una nueva referencia catastral a cada una de las propiedades resultantes.

   • Requisitos para llevar a cabo la división horizontal

     Para llevar a cabo la división horizontal de una propiedad es necesario cumplir con los siguientes requisitos:

     • Obtener la autorización administrativa: Si se trata de una obra nueva o es necesario realizar reformas, se deberá obtener la autorización correspondiente de las autoridades competentes.
     • Unanimidad de los propietarios: Todos los propietarios del inmueble deben estar de acuerdo y dar su consentimiento para llevar a cabo la modificación del inmueble.
     • Escritura pública: El documento que formaliza la división horizontal debe ser una escritura pública, firmada ante notario.
     • Obligatoriedad de la escritura: Si en la comunidad existen más de cuatro propietarios, la escritura de división horizontal se convierte en un documento obligatorio.
     • Licencia de obra (en caso de nuevos inmuebles): En el caso de edificios de nueva construcción, se requerirá obtener la licencia de obra correspondiente, la cual establecerá las viviendas privadas y las zonas comunes del inmueble.
     • Establecimiento de nuevas cuotas de participación: Con la división horizontal, se deberá fijar las nuevas cuotas de participación de cada propietario en relación a su propiedad privada y a las zonas comunes.

     Gastos asociados a la división horizontal

     La formalización de una división horizontal conlleva una serie de gastos que es importante tener en cuenta:

     1. Separación física de la propiedad y elaboración de proyecto: Si es necesario llevar a cabo una separación física del inmueble y elaborar un proyecto, se deben considerar los costos de estos servicios. Los gastos pueden variar dependiendo del estado y la superficie del inmueble. Por lo general, la elaboración de proyectos y certificados técnicos tiene una tarifa establecida por parte de los estudios de arquitectura o peritos cualificados.
     2. Licencia de obra: En caso de requerir una licencia de obra para llevar a cabo la separación física, se deberá considerar el coste de la misma. La tarifa de la licencia suele ser un porcentaje del presupuesto total de la obra a realizar.
     3. Notario y Registro de la Propiedad: El trámite de escrituración ante un notario y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad implican gastos. Estos gastos estarán determinados en función de la superficie de las fincas resultantes de la división.
     4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Este impuesto es uno de los gastos más significativos. Su importe varía dependiendo de la comunidad autónoma y suele estar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la división horizontal, que incluye el valor real de la construcción más el terreno.

     Es importante tener en cuenta que los costes mencionados pueden variar según la ubicación y las circunstancias específicas de cada caso. 

     Diferencia entre división horizontal y segregación

     Es importante no confundir la división horizontal con la segregación de una vivienda en dos. Mientras que en la división horizontal de la propiedad original desaparece en términos catastrales y registrales y surgen dos o más propiedades nuevas e independientes, en la segregación se separa una parte de la propiedad matriz del resto del inmueble. Además, en la división horizontal, el impuesto se aplica a la totalidad del inmueble, mientras que en la segregación se aplica únicamente a la finca segregada.

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