Contrato de intermediación
Definición. El contrato de intermediación inmobiliaria no está regulado en la ley, por
lo que su definición y contenido lo han establecido los tribunales.
Apunte. Así, éstos lo definen como aquel por el
cual una persona (oferente o comitente) encarga a otra (corredor o mediador)
que realice las gestiones necesarias para alcanzar un acuerdo respecto a la
transmisión o alquiler de un inmueble, comprometiéndose a cambio de ello a
satisfacer una retribución en el supuesto de que dicho contrato llegue a
celebrarse.
Encargo. Es importante destacar que el encargo puede ser tanto para vender como para
comprar o alquilar un inmueble. ¡Atención! Por tanto, el comitente puede ser tanto el propietario como el interesado en
comprar o alquilar, y la obligación de pagar los honorarios es clara, pues hay
un encargo expreso.
Gestiones. Cuestión distinta son las gestiones que usted realiza, al recibir el
encargo de vender un inmueble, de buscar posibles compradores y enseñárselo y
que documenta en las "hojas de visita". ¡Atención! ¿Puede incluir ahí una cláusula que obligue al
visitante a pagarle unos honorarios si acaba adquiriendo la finca? En este
punto los jueces son casi unánimes al considerar que las hojas de visita no son vinculantes:
Primero, porque no son un contrato
de mediación entre la agencia y el visitante, pues se entiende que la visita es
parte de la prestación comprometida con el vendedor, con quien sí se ha
suscrito el contrato de mediación.
Y, además, porque los pactos
insertos en ellas han sido elaborados unilateralmente por la agencia
inmobiliaria, sin que el visitante (que generalmente tiene la consideración de
consumidor) haya podido intervenir en su negociación.
Hoja de
visita vinculante
Contrato autónomo. Por tanto, para que la hoja de visita con cláusula de pago de honorarios
resulte vinculante para el comprador, debe configurarse como un auténtico
contrato entre ustedes distinto del que ha suscrito con el vendedor. Apunte. Para ello,
haga lo siguiente:
Redáctela en forma de contrato,
encabezándola con su nombre y el del posible comprador.
Estipule en ella que éste le encarga
las gestiones de compra del inmueble que va a enseñarle a cambio de unos
honorarios. Así quedará claro que existe un contrato independiente con el
comprador además del que ya tiene con el vendedor, y ambos serán válidos.
Indique que, de llegar a
transmitirse el inmueble, usted tendrá derecho a sus honorarios.
Cláusulas. No olvide que las cláusulas deben ser claras y transparentes, y evite
cualquier expresión ambigua o que remita a documentos o información que no se
faciliten en ese momento al comprador. ¡Atención! Fije sus honorarios con claridad, y haga
expresa mención a que a dicho importe habrá que aplicarle el correspondiente
IVA, fijando su porcentaje.
Inválido. Recuerde que un juez podría tener por no puestas todas aquellas cláusulas
que resulten oscuras, de difícil comprensión o que puedan considerarse
abusivas. Apunte. Cuando el
comprador es un consumidor, es abusivo, por ejemplo, establecer que en caso de
controversias serán competentes para resolverlas los tribunales de su ciudad
(pues la competencia corresponde a los tribunales del domicilio del
consumidor).
