El valor catastral de una vivienda es una estimación del valor de la misma que realiza el Catastro Inmobiliario, un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda. Se basa en una serie de criterios objetivos, como la ubicación, el tamaño o el uso.
Tiene varias utilidades, entre las que destaca el cálculo de diversos impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria. En ocasiones, pueden surgir dudas relacionadas con la compraventa, como, por ejemplo, si es posible vender una vivienda por debajo de su valor catastral.
Responder a esta pregunta no es algo fácil, ya que depende de varios factores. En principio, el Derecho Civil en España reconoce el principio de autonomía de la voluntad, lo que significa que dos particulares pueden acordar el precio de venta de un piso libremente, siempre que no se infrinja ninguna norma legal.
Sin embargo, el valor catastral tiene una gran importancia fiscal, ya que se utiliza para calcular impuestos como el IBI o la plusvalía municipal. Por lo tanto, si se vende un piso por debajo del valor catastral, se puede incurrir en un fraude fiscal, que puede ser sancionado con multas e intereses.
El valor catastral no siempre coincide con el valor de mercado. En esta situación pueden darse dos escenarios:
La venta de un inmueble por un precio inferior al valor catastral puede tener implicaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador.
Si el precio de venta es menor al valor catastral, la Administración puede considerar que se ha producido una infracción fiscal y proceder a realizar una comprobación de valores. En ese caso, puede exigir el pago de la diferencia entre el valor real y el declarado, más los intereses de demora y las posibles sanciones.
Comprar una casa por debajo del valor catastral puede parecer una buena oportunidad, pero también implica unos riesgos fiscales que hay que tener en cuenta.
Si el precio de compra es inferior a este valor, la Administración puede considerar que se ha producido una infravaloración del inmueble y exigir al comprador que pague la diferencia entre el impuesto que ha abonado y el que debería haber pagado según el valor catastral. Para ello, puede realizar una comprobación de valores, que tiene un plazo de cuatro años desde la fecha de la compra.
Para evitar esta situación, el comprador puede optar por dos vías: tributar por el valor catastral y reclamar posteriormente la devolución de lo pagado de más, o tributar por el precio de compra y recurrir la liquidación que le notifique la Administración.
En ambos casos el comprador tendrá que demostrar que el valor catastral no se ajusta al valor de mercado del inmueble, lo que puede requerir un informe pericial.
Comprar un inmueble por debajo de su valor catastral puede suponer un riesgo fiscal para el comprador, ya que la Administración puede comprobar el valor real del inmueble y exigir el pago de la diferencia entre el impuesto calculado sobre el valor catastral y el impuesto calculado sobre el precio de compra.
Asimismo, puede imponer una multa por haber declarado un valor inferior al real, así como intereses de demora. La cuantía de la multa varía según la comunidad autónoma, pero suele ser un porcentaje del valor no declarado o declarado incorrectamente.
Más info: idealista/news