Cómo ha sido la evolución de los precios de las viviendas en lo que llevamos de año

Según el INE, durante el primer trimestre del año, volvieron a avanzar (+0,6% trimestral vs. -0,8% del mes anterior). Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, establece que, a pesar de este avance trimestral, en términos interanuales el crecimiento de los precios de la vivienda intensifica su moderación hasta un crecimiento del 3,5 por ciento frente al 5,5% anterior.

Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva baja dos décimas, hasta el 6%. Por su parte, "la variación de la vivienda de segunda mano se sitúa en el 3%, más de dos puntos por debajo de la registrada el trimestre anterior".

Mientras que Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, puntualiza que desde Tinsa Research esperaban una tendencia gradual hacia la estabilización de los precios residenciales. "Según indicamos hace un año, tras el estallido de la guerra en Ucrania estimábamos que se pronunciarían las tensiones inflacionistas y con ello se erosionarían los ahorros de los hogares, a la par que se iniciarían incrementos de los tipos de interés y se dificultaría el acceso a la financiación. Todo ello moderaría la demanda de vivienda, como de hecho está ocurriendo".

¿Subirán los precios y las transacciones este verano?

El experto nos indica que una regla empírica basada en la evidencia entre países es que cada aumento de 1 punto porcentual en las tasas de interés reales desacelera el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda en aproximadamente dos puntos porcentuales, según el FMI.

Así, y con el efecto de la subida de tipos de interés en el precio de la vivienda, y dado que en España los tipos han aumentado tres puntos porcentuales desde julio del año pasado y la vivienda un 8 por ciento, "cabe esperar que la subida de precios para 2023 se sitúe en torno al 2 por ciento, puesto que, además, los incrementos de los tipos de interés están llegando al máximo establecido por el BCE para este año, el 3,75 por ciento y, por tanto, las nuevas subidas pendientes de aplicar serían de 0,25 puntos básicos cada una, es decir no llegaría a un punto".

En la medida en que la inflación persista, como parece que va a ocurrir durante este año y, como consecuencia, los tipos sigan al alza, Carlos Balado cree que el coste de financiación será más caro y por ese motivo la demanda se va a reducir, pero esto no se verá realmente hasta la última parte del año. A priori, todo indica que las compraventas se situarán en el entorno de las 480.000 unidades, por debajo de los dos últimos años y cuando las compraventas bajan también lo hacen los precios.

Para Tinsa, los precios residenciales en el ámbito de la compraventa continuarán tendiendo a la estabilización. Opinan que en los últimos dos meses se han experimentado incrementos en la costa mediterránea e islas, mientras que en grandes ciudades, áreas metropolitanas y zonas de interior se está consolidando la estabilización.

"Esto puede estar indicando un impulso en las compraventas de segunda residencia, así como en las compraventas por parte de extranjeros. Estos compradores disponen de mayor poder adquisitivo y son menos sensibles a la inflación y al incremento de los costes hipotecarios, ya que a menudo requieren de menor financiación externa para la adquisición de una segunda vivienda", según Cristina Arias.

Mientas que el profesor de OBS Business School es de la opinión que existe un factor demográfico relevante para el mercado inmobiliario, una amplia cohorte de la población que sustituirá su vivienda habitual por otra residencial en áreas de la costa, y ese es un factor de presión al alza en los precios. En zonas como la costa mediterránea y las islas es en donde más se puede ver ya esa incidencia con tendencia a crecer.

Las zonas donde es mejor comprar por precios ajustados

La media nacional en términos interanuales está en el 4,8 por ciento, en la costa mediterránea se sitúa en el 4,7 por ciento, en las capitales y grandes ciudades un 4,3 por ciento y en el resto de España en un 3,3 por ciento, según los datos de Tinsa.

Sin embargo, existe una gran dispersión dentro de esas áreas, tal como apunta Carlos Balado. Así, por ejemplo, dentro de la costa mediterránea, en Castellón el precio por metro cuadrado es de 1.328 euros, y en Murcia 1.465 euros, frente a un máximo de 4.415 euros en Barcelona, 3.966 en Palma de Mallorca o 2.989 en Málaga.

"En cuanto a las Islas Canarias los precios varían desde los 2.365 euros en Las Palmas hasta los 1.961 euros metro cuadrado de Santa Cruz de Tenerife".

Y si es en el interior de España, las diferencias son notables entre los 4.305 euros de Madrid a los 1.684 euros de Guadalajara o los 1.592 euros de Toledo.