Tengo que hacer obras de mejora

Obligación de soportarlas

Improrrogables. Según la ley, el inquilino estará obligado a soportar las obras de mejora cuando su realización no pueda razonablemente diferirse en el tiempo hasta que finalice el contrato de arrendamiento. Apunte.  En este caso, dado que usted ha obtenido una subvención, está sujeto a unos plazos de ejecución de la obra para acreditar que ha destinado a tal fin el importe recibido, o bien deberá ejecutarla para conseguir el pago de la subvención si lo que le ha sido otorgado ha sido el derecho a ella, por lo que no puede diferirla.

Prorrogables. Sería distinto si, por ejemplo, por la rotura de una parte de la instalación eléctrica usted decidiera aprovechar y cambiar la instalación entera cuando, en puridad, podría reparar sólo la parte deteriorada. Apunte.  En tal caso, su inquilino podría argumentar que basta con reparar la parte dañada y que usted puede esperar al término del contrato para cambiar todo el sistema.

Notifique la necesidad de hacer obras

Plazo. En primer lugar deberá notificar por escrito a su inquilino, al menos con tres meses de antelación, su intención de realizar las obras. Apunte.  En dicha notificación deberá hacer constar la naturaleza de las obras, la fecha de comienzo (que no podrá ser anterior a los tres meses desde la notificación, salvo que el arrendatario le autorice expresamente), su duración y el coste previsible.

Decisión del arrendatario. A la vista de su notificación, y siempre que no haya renunciado a sus derechos en el contrato (algo habitual en el caso de los locales), si las obras no afectan o lo hacen de forma muy irrelevante, el arrendatario deberá soportarlas sin más. Pero si afectan de forma significativa y le impiden el uso normal de todo el local o parte de él, tendrá las siguientes opciones:

• Desistir del contrato en el plazo de un mes desde la notificación. Apunte.  Si opta por esta vía, el contrato se extinguirá en el plazo de dos meses, a contar desde el desistimiento, durante los cuales no pueden empezar las obras.
• Soportar las obras. Apunte.  En tal caso tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local de la que se vea privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Y después de las obras...

Renta. Las obras de mejora le dan derecho a elevar la renta anual, salvo pacto en contrario. Esta modificación será efectiva desde el mes siguiente al que, tras las obras, notifique el aumento al arrendatario, detallando los cálculos y aportando documentación acreditativa de los costes. Apunte.  Para dichos cálculos, deberá aplicar al capital invertido en la mejora (descontadas las subvenciones) el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.

Ejemplo. Si la obra le ha supuesto 10.000 euros y ha recibido una subvención de 3.500, deberá tomar como base 6.500 euros. Apunte.  A dicha cantidad le debe aplicar el 6% (el interés legal del dinero para 2022, que es el 3% incrementado en tres puntos). Así, podrá elevar la renta 390 euros anuales, es decir, 32,50 euros al mes (siempre que no supere el 20% de la renta vigente).