¿MERECE LA PENA EL ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA?
¿Cómo funciona el sistema de alquiler con opción a compra?
En los contratos de alquiler con opción a compra el inquilino reside en la vivienda y paga la renta mensual como si de un arrendamiento al uso se tratara. Una vez pasado el plazo previamente pactado con el propietario, tendrá que decidir si finalmente compra la casa o no.
Ventajas del alquiler con opción a compra para los inquilinos
El alquiler con derecho a compra tiene una serie de beneficios para los arrendatarios:
- Ganar tiempo para ahorrar: Un alquiler con opción a compra te permite vivir en la casa que quieres comprar si no dispones de los fondos necesarios para hacer frente a ese gasto. Durante el tiempo que dure el alquiler, el inquilino podrá ir ahorrando para la futura compraventa, al tiempo que se descuentan parte o la totalidad de las mensualidades del precio final.
- Comprobar si la casa es la adecuada: El inquilino puede disfrutar del inmueble durante un tiempo suficientemente prolongado como para comprobar si quiere adquirir la casa o si esta encaja con sus necesidades y vida. Además, descubrirá si hay sorpresas ocultas, si el barrio es bueno, etc.
- Facilita la concesión de una hipoteca: Recordemos que actualmente los bancos conceden hipotecas hasta un 80% del valor de la vivienda, por lo que habría que disponer de un 20% para adquirirla. Este ahorro facilita la concesión de una hipoteca, ya que se habrá pagado parte del precio y habrá que pedir menos crédito.
- Reserva de la vivienda: Firmar un contrato de alquiler con opción a compra implica que eres el comprador preferente.
- No pueden subir la casa de precio: Si el precio de la vivienda sube mientras vives de alquiler, el propietario no podrá incrementarlo, sino que tendrá que respetar el precio fijado en el contrato original.
- Accesos a las ayudas al alquiler: Los inquilinos pueden acogerse a las ayudas destinadas al alquiler, lo que reduce el precio total de adquisición de la vivienda.
Inconvenientes del alquiler con opción a compra para el inquilino
Para tomar una decisión informada también se debe tener en cuenta el lado menos ventajoso del alquiler con opción a compra para el arrendatario:
- Hacer frente a una prima: Hay que pagar prima y fianza en la mayoría de contratos de arrendamiento con opción a compra, lo que puede suponer un desembolso inicial más elevado que en un alquiler habitual. Si se decide no comprar la vivienda una vez pasado el plazo, se perderá esta prima.
- Si baja el precio de la vivienda, no se podrá comprar más barata: El precio de venta es el fijado en el contrato original y no tiene en cuenta que el precio general de las casas haya bajado durante el periodo de alquiler.
Beneficios del alquiler con opción a compra para el propietario
El alquiler con opción a compra no solo presenta ventajas para el inquilino, sino que el propietario también puede beneficiarse de este:
- Seguridad económica: Como hay que aportar una prima del 5 al 10% del precio de venta, más la fianza, esta cantidad es un seguro ante los impagos.
- Ventajas fiscales: Los propietarios de una casa alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores. Por otro lado, no hay que pagar impuestos de compraventa hasta que se ejecute la operación.
- Liquidez: La prima que paga el inquilino proporciona liquidez al propietario.
- Cuotas aseguradas: Para ejercer la opción de compra es necesario cumplir con el pago de las cuotas, lo que es una medida disuasoria para los impagos.
- Quedarse con la prima: Si el inquilino decide no comprar la casa una vez finalizado el plazo de alquiler, el propietario se quedará con la prima y el porcentaje de las cuotas que no se hayan descontado.
- Si el precio de la vivienda baja, el de venta se respeta: El inquilino deberá comprar la vivienda al precio pactado inicialmente, lo que asegura ese precio, independientemente de si la situación económica empeora y el precio de la vivienda disminuye a nivel general.
Desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario
A pesar de todas las ventajas anteriormente mencionadas, cabe destacar que este tipo de alquiler también presenta ciertos inconvenientes para los arrendadores:
- El dinero se recibe paulatinamente: No se recibe el dinero en una sola vez, como una compraventa normal, sino que se va recibiendo con las cuotas, la prima y, finalmente, con la operación.
- No se puede subir el precio de venta: El respetar el precio acordado de venta es un arma de doble filo, depende del escenario puede ser positivo o negativo.
- Menor control sobre la vivienda: Durante el período de alquiler, el propietario no puede vender la casa a otro comprador, incluso si recibe una oferta mejor. El inquilino tiene el derecho de tanteo y retracto, lo que le da prioridad en la compra de la vivienda.
- Incertidumbre: El propietario no tiene la certeza de que la vivienda se vaya a vender al final del período de alquiler.
Caso práctico sobre un alquiler con opción a compra
Para entender mejor cómo funciona el arrendamiento con opción a compra, veamos un caso práctico con una vivienda de 200.000 euros:
- Precio de la vivienda: 200.000 euros
- Al optar por un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino acuerda un alquiler de cinco años
- La renta mensual acordada es de 1.000 euros
- Al finalizar los 5 años, el inquilino ha desembolsado un total de 60.000 euros, lo que significa que solo necesita abonar los 140.000 euros restantes.
- Si decide adquirir una hipoteca para esta cantidad, podría optar por un plazo menor, beneficiándose de intereses más bajos en comparación con un préstamo mayor.
En cambio, si el inquilino decide adquirir la casa sin optar por el alquiler con derecho a compra, seguramente necesitará una hipoteca de una cantidad superior, por ejemplo, 160.000 euros, ya que la mayoría de las entidades financieras ofrecen hasta el 80% del valor total del inmueble. Por lo tanto, los intereses y el período de amortización serían mayores, es decir, tendría que pagar más a largo plazo.
Fiscalidad del alquiler con opción a compra entre particulares
Al ser un contrato que combina el alquiler y la compraventa, el arrendamiento con derecho a compra puede resultar complejo a nivel fiscal. La prima de opción de compra que se paga como parte del contrato puede estar sujeta a IVA a un tipo general del 21%, dependiendo de cómo se estructuren los pagos y de las condiciones pactadas entre las partes. Este aspecto puede disminuir la cantidad real que se descuenta del futuro precio de venta, afectando negativamente a las partes involucradas en la transacción.
En las operaciones entre particulares, estos contratos están sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos que varían entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. La base imponible se calcula sobre el precio acordado para la opción de compra; si no se ha fijado un precio para esta opción, o el precio es menor al 5% del valor total de la propiedad, se usará el 5% del valor de la propiedad para calcular el impuesto. Por ejemplo, si una propiedad vale 100.000 euros, el precio mínimo de la opción de compra debe ser de 5.000 euros.
Respecto al IRPF para el vendedor o arrendador, la tributación varía según se clasifiquen los ingresos como rendimientos de capital inmobiliario (por la parte del alquiler) o ganancias patrimoniales (por la transmisión de la propiedad y la opción de compra). Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha modificado la fiscalidad del alquiler con opción a compra, considerándola ahora como una ganancia patrimonial que se integra en la base imponible del ahorro, lo cual puede desembocar en un ahorro fiscal sustancial para algunos contribuyentes, aunque sigue siendo menos favorable en comparación con la venta directa.
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