LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: QUÉ ES Y SU FUNCIONAMIENTO
Uno de los documentos imprescindibles para poder entrar a vivir a un inmueble y disponer de él es la llamada licencia de primera ocupación. Se trata de un permiso concedido por la administración competente que certifica que la vivienda cumple con todos los requisitos legales desde el punto de vista urbanístico.
En este artículo te contamos todos los detalles sobre la licencia de primera ocupación: qué es, cómo conseguirla y qué consecuencias puede tener no contar con ella, así como si es posible alquilar, vender o comprar una vivienda sin licencia de primera ocupación.
¿Que? es la licencia de primera ocupacio?n de una vivienda?
La licencia de primera ocupación consiste en un permiso que se tramita ante el ayuntamiento del municipio en el que se encuentre el inmueble al que hace referencia. Sirve para certificar que su construcción o remodelación cumple con todos los requisitos técnicos y legales que exige tanto la normativa nacional, como la autonómica y la local en materia de urbanismo.
En caso de que existan modificaciones con respecto al proyecto que fue objeto de licencia positiva, éstas pueden legalizarse a través del propio certificado de fin de obra, un documento previo que debe recoger cualquier remodelación o modificación necesaria durante la ejecución de la obra.
Requisitos para solicitar la licencia de primer uso
La licencia de primera ocupación se solicita por parte de la empresa constructora o encargada de la reforma, o bien por el propietario particular. Lo normal es que arquitecto y aparejador incluyan en sus honorarios este trámite, que supone culminar el proceso de entrega de la obra para el uso efectivo del cliente.
El ayuntamiento correspondiente aprobará mediante una ordenanza municipal los requisitos de la solicitud de licencia de primera ocupación. Por ejemplo, con respecto a la documentación exigible. Estos suelen ser algunos documentos que siempre deberás aportar:
- Formulario de solicitud
- Certificado de fin de obra
- Libro del edificio
- Comprobante de pago de la tasa asociada a este trámite
En general, el ayuntamiento siempre deberá revisar la documentación aportada y comprobar que efectivamente se cumplen todos los requisitos legales para que el inmueble pueda ser habitado, para lo que probablemente sea necesaria la visita de un inspector técnico.
El resultado será un informe favorable o desfavorable. En caso negativo, habrá que subsanar las deficiencias existentes y volver a tramitar esta solicitud.
Para qué es importante la licencia de primera ocupación
En general, resulta imprescindible conseguir una licencia de primera ocupación siempre que se realice una obra que requiera licencia positiva por parte del ayuntamiento. Es el caso de la construcción de una nueva vivienda o edificación, así como de cualquier rehabilitación de cierto calado que obligue a informar al ayuntamiento para un efectivo control de legalidad urbanística.
Así, nos encontramos con un protocolo que nos llevará a obtener, por este orden, los siguientes documentos:
- En primer lugar, la licencia de obra que nos permita intervenir en el inmueble o construirlo, y que asegurará que el proyecto cumpla con la legalidad urbanística.
- Una vez finalizada la obra, necesitaremos un certificado de fin de obra, que servirá también para validar cualquier cambio sobre el proyecto inicial, siempre que resulte legal.
- Seguidamente, podremos solicitar tanto la licencia de primera ocupación como, en su caso, la cédula de habitabilidad.
Los casos más frecuentes son la obtención de licencia de primera ocupación para viviendas antiguas reformadas y las licencias de primera ocupación para obra nueva.
Precio de la licencia de primera ocupación
En cuanto a cuánto cuesta la licencia de primera ocupación, lo normal es que el coste de este trámite esté incluido en los honorarios de arquitecto y aparejador a la hora de ejecutar una obra.
El precio exacto dependerá de múltiples factores, como la complejidad de la obra o de los trámites administrativos asociados a ella: no es lo mismo reformar un inmueble emblemático que realizar una pequeña reforma en un piso de reciente construcción.
Como guía, ten en cuenta que la dirección de obra (que incluye los trámites burocráticos finales, la obtención de certificados y licencias) suele suponer alrededor del 30 % de cualquier presupuesto de obra. Esto abarca tanto la obtención del certificado de fin de obra, como de la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad.
¿Que? pasa si no hay licencia de primera ocupacio?n?
No es recomendable vivir en un inmueble que no disponga de licencia de primera ocupación ni, consecuentemente, cédula de habitabilidad. Ello puede conllevar multas y sanciones importantes teniendo en cuenta el riesgo que ello supone para la salud de quien habite la vivienda.
La normativa de cada autonomía y municipio puede darte pistas sobre cuáles son las sanciones aplicables en tu caso. Asimismo, la principal consecuencia de no contratar con licencia de primera ocupación es que te será complicado disponer de tu inmueble y hacer uso de él: se tratará de una vivienda inhabitable a efectos prácticos y no podrás contratar suministro alguno, ni tampoco arrendarla o venderla en calidad de vivienda en el sentido estricto de la palabra.
¿Que? pasa si compro una vivienda sin licencia de primera ocupacio?n?
Lo normal es que la licencia de primera ocupación sea uno de los documentos que exija el notario de cara a formalizar una compraventa de vivienda, aunque ello solo es exigible en algunas comunidades autónomas. De hecho, la ausencia de esta licencia puede ser motivo para anular un contrato de compraventa.
Además, es frecuente que las entidades bancarias exijan este documento para poder hipotecar la vivienda, junto con la cédula de habitabilidad, que servirán como respaldo para la garantía hipotecaria.
Eso sí, también existen casos en los que es posible vender un inmueble sin licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, siempre con conocimiento de ambas partes y con el compromiso por parte del comprador de realizar las reformas necesarias para garantizar su habitabilidad.
En estos supuestos, el contrato de compraventa debe recoger el estado en que se encuentra el inmueble.
Licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad
Son dos documentos que pueden llegar a confundirse debido a que ambos tienen que ver con la capacidad de vivir en un el inmueble. También se solicitan en un mismo momento de la ejecución de una obra. Sin embargo, ambos tienen finalidades diferentes, aunque complementarias y, en cierto modo, solapadas:
- La licencia de primera ocupación certifica que la obra ha sido ejecutada siguiendo el proyecto y que cumple con la normativa urbanística correspondiente.
- La cédula de habitabilidad se centra en analizar que la vivienda reúne las condiciones para poder ser habitada y destinada a vivienda.
En realidad, cualquier proyecto de obra debe cumplir con la normativa sobre habitabilidad, por lo que, durante todo el proceso de construcción (incluyendo la obtención de licencias), se estará velando por el cumplimiento de estos requisitos.
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