CONTRATO DE CESIÓN DE VIVIENDA: QUÉ ES, CÓMO FUNCIONA Y SUS REQUISITOS
Pocas cosas pueden aportar más tranquilidad hoy en día que tener cubierta la necesidad de vivienda sin que los ingresos se vean minorados. Por eso, la cesión de una vivienda puede ser el mejor regalo para tus hijos o, en general, para cualquier persona a la que desees beneficiar, permitiéndole el uso de un inmueble de tu propiedad.
Si buscas una alternativa al alquiler y a la donación para dar forma a este tipo de acuerdo, te interesa conocer qué es el contrato de cesión de vivienda, en qué casos puede utilizarse y cuáles son sus condiciones y límites. Toma nota de todos los detalles que necesitas dominar antes de dar el paso.
¿Que? es la cesio?n de una propiedad?
Lo primero que debes saber es qué es la cesio?n de una vivienda: este modelo contractual consiste en permitir el uso y disfrute de un inmueble de tu propiedad a la persona o personas que tú desees, pero sin que dejes de ser titular del inmueble.
En definitiva, lo que estarás permitiendo es el uso del bien, pero su propiedad seguirá siendo tuya. Esta cesión puede ser por un tiempo determinado (cesión temporal) o bien para toda la vida (cesión vitalicia).
Los casos más frecuentes son la cesión de una vivienda a un hijo, a familiares o amigos e incluso por divorcio, permitiéndoles disfrutar del uso de una vivienda de forma gratuita durante el tiempo estipulado.
Las dos partes de esta relación serán, por tanto, el propietario de la vivienda (cedente) y la persona que recibe el bien cedido (cesionario).
Diferencia entre cesión de vivienda y alquiler
La cesión de un bien inmueble se distingue del alquiler o arrendamiento en que, en caso de cesión, no existe un precio o contraprestación a cambio del uso del inmueble, mientras que en caso de arrendamiento sí.
Además, cuando se firma un contrato de alquiler de vivienda, se generan una serie de derechos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que no se aplican en caso de cesión de vivienda. En este segundo caso habrá otras reglas distintas que quedarán recogidas en el contrato de cesión y que dependerán en mayor medida de la voluntad de las partes.
Diferencia entre cesión de propiedad y donación
La cesión de viviendas también se distingue de la donación principalmente en que, en el segundo caso, estaremos entregando la propiedad completa del inmueble a alguien, mientras que en la cesión del bien tan solo estaremos permitiendo su uso y disfrute, normalmente de forma temporal.
Diferencia entre cesión de un bien inmueble y usufructo
Aunque se parecen bastante, la cesión de vivienda y el usufructo son cosas distintas. La principal diferencia entre ambos conceptos se encuentra en que, mientras que en caso de contar con el usufructo de un inmueble es posible vender, grabar o arrendar ese derecho, esta posibilidad no existe en caso de cesión de vivienda.
En concreto, la cesión de un inmueble permite su uso para satisfacer las necesidades del beneficiario y las de su familia. Es decir, se permite percibir los frutos del inmueble con el límite de la satisfacción de estas necesidades, pero no es posible obtener ganancias o hacer negocios con este derecho.
Por otro lado, el usufructuario tiene derecho de tanteo, es decir, disfrutará de preferencia a la hora de adquirir el inmueble en propiedad en caso de que el propietario decida venderlo. En principio, quien cuente con el derecho de uso no tendrá este derecho.
¿Co?mo se hace una cesio?n de derechos de una casa?
La cesión de propiedades debe sujetarse a unas reglas concretas, aunque las partes cuentan con margen para estipular las condiciones del contrato de cesión de vivienda.
Es mejor, especialmente de cara a Hacienda, que se formalice el contrato de cesión de vivienda en uso ante notario mediante escritura pública. En este contrato se recogerán determinadas condiciones que veremos a continuación y que dependen del tipo de cesión elegida.
Opciones de cesión de vivienda
Existen dos tipos de cesión de uso de vivienda:
- Cesión de vivienda en precario: En este caso, la cesión de uso es a título gratuito y no se especifica una duración temporal, si bien se puede recuperar el inmueble cuando el propietario lo necesite. Si se formaliza un contrato (es muy recomendable hacerlo), es importante que contenga una cláusula en la que se especifiquen las condiciones de recuperación del uso del bien, así como a quién corresponde abonar los gastos generados por el uso de la vivienda (normalmente, al cesionario).
- Cesión de vivenda en comodato: En este modelo se fija un tiempo de uso determinado y puede hacerse a título gratuito, pero también a cambio del pago de unos intereses. El contrato de comodato se encuentra regulado en los artículos 1743 a 1752 del Código Civil.
En caso de no existir contrato, se considerará que nos encontramos ante una cesión gratuita de la vivienda en precario, por lo que el cedente podrá recuperar el inmueble en cualquier momento.
El contrato de cesión de vivienda, ¿cómo funciona?
Formalizar el contrato de cesión de una propiedad es recomendable sea cual sea el escenario. Estos son algunos de los puntos que deben quedar claros para más seguridad jurídica:
- Precario o comodato: En el contrato debe quedar claro si se trata de una cesión de vivienda en precario o en comodato, ya que las normas y la jurisprudencia aplicables son distintas en un supuesto u otro.
- Precio: Es importante dejar claro que la cesión es a título gratuito. En caso contrario, se deberá aclarar qué intereses se aplican y de qué forma.
- Recuperación de inmueble: Deben quedar claros los términos en que puede recuperarse el inmueble, especialmente en caso de cesión en precario. Por ejemplo, qué necesidades del propietario permiten recuperar el uso, con qué previos... En caso de comodato, el comodante no puede reclamar la cosa prestada "sino después de concluido el uso para que la prestó". Sin embargo, si antes de estos plazos tuviera "urgente necesidad de ella, podrá reclamar la restitución" (artículo 149 del Código Civil).
- Gastos corrientes: Debe dejarse claro a quién corresponde hacer frente a los gastos corrientes generados por el uso del inmueble (consumos de luz, agua, gas...). Normalmente corren a cargo del usuario de la vivienda.
Fiscalidad de la cesio?n gratuita de la vivienda
Es importante contar con medios de prueba de que efectivamente la cesión del inmueble es a título gratuito para que el efecto fiscal de esta operación sea mínimo a efectos del IRPF.
Un contrato ante notario permitirá vencer la presunción de onerosidad de la cesión de inmueble. Tan solo estarás obligado a tributar por rentas inmobiliarias imputadas, por importe de:
- 1,1% del valor catastral del inmueble si ese valor catastral entró en vigor en el periodo impositivo o en el plazo de los diez periodos impositivos anteriores
- 2% del valor catastral del inmueble si la última revisión del catastro fue anterior
En caso de onerosidad, estaríamos ante la obtención de rendimientos del capital inmobiliario.
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