El cambio de titularidad de vivienda en el Registro de la Propiedad sirve para actualizar la información acerca de quién es el propietario de un inmueble determinado.
Normalmente deberemos llevar a cabo este trámite en caso de compra de un inmueble, pero también cuando lo heredemos o nos sea donado. También es frecuente que se produzcan cambios de titularidad relacionados con matrimonios y divorcios. Así, nos encontramos con los siguientes supuestos de duda habituales:
Hay que tener en cuenta que el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, aunque se recomienda dar este paso para, entre otras cosas, garantizar que eres el propietario de la casa y desde cuándo. Así evitarás que tu inmueble conste a nombre de otra persona que podría venderlo de forma fraudulenta. También quedarás blindado ante posibles reclamaciones por parte de los acreedores del propietario registral, en caso de que tu inmueble sirva como garantía para esos créditos.
Así, aunque tu contrato de compraventa privado te protegerá en caso de que no cuentes con escritura de compraventa o inscripción registral, hacer pública a través del Registro de la Propiedad la titularidad de tu inmueble evitará conflictos y facilitará las cosas en caso de verte envuelto en uno de ellos.
El cambio de titularidad de vivienda puede llevarse a cabo en cualquier momento, dado que no se trata de un trámite obligatorio. Si bien es frecuente que otros factores te lleven a dar el paso en el momento en que se transmita la propiedad a tu favor.
Por ejemplo, en caso de herencia o donación de un inmueble, deberás abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones dentro del plazo legal (6 meses en caso de herencia y un mes en caso de donación), siendo este un requisito imprescindible para poder cambiar la titularidad del inmueble en el registro.
Si de lo que se trata es de una compraventa de vivienda con hipoteca, es probable que el banco te exija que la vivienda conste a tu nombre en el Registro de la Propiedad, donde también quedará recogida la garantía hipotecaria asociada al inmueble como carga.
En general, cualquier operación que implique un traspaso de propiedad pasará por una notaría y, desde allí, se llevarán a cabo los trámites para el acceso de esta operación al Registro de la Propiedad.
El nuevo propietario será el encargado de formalizar el cambio de titularidad de la vivienda. En caso de que se trate de varios, el conjunto de nuevos propietarios se encargará de hacerlo, repartiendo los gastos asociados, normalmente de forma proporcional a su cuota de participación.
El cambio de titularidad de la vivienda suele gestionarse desde la notaría, en la que se formalizarán todos los trámites relacionados con el tipo de transmisión de que se trate.
Deberás pedir cita en la notaría que desees para la formalización de la compraventa, así como abonar los impuestos correspondientes (IVA o ITP), los gastos de notaría en la proporción legal y los gastos de registro. El notario te indicará qué documentación es necesario aportar (en tu caso, DNI; ficha de información personalizada (FIPER); y contrato de arras, si existe).
En este caso también deberás acudir al notario, donde se llevará a cabo el trámite de aceptación de la herencia, se gestionará el abono de los impuestos correspondientes (básicamente, Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal, en su caso) y se comunicará la operación al Registro de la Propiedad para su correcta inscripción. Deberás abonar gastos notariales y registrales.
Este caso es muy similar al anterior: el notario dará fe de la donación del inmueble a tu favor y generará el documento notarial correspondiente, en el que debe constar la aceptación por parte del donatario. Además, a la hora de solicitar la inscripción, no solo habrá que aportar dicho documento, sino también acreditar la liquidación y pago, en su caso, del Impuesto de Donaciones, así como la plusvalía municipal.
En cuanto a cómo cambiar la titularidad de la vivienda tras el divorcio, lo recomendable es realizar una extinción de condominio. De esta forma, la propiedad pasará a uno de los cónyuges. También es posible la venta del inmueble a un tercero. Todas estas operaciones pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a si es necesario o no cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad para que aparezca a nombre de los dos miembros de una pareja la vivienda que uno de ellos compró, pero en la que residen ambos y cuya hipoteca abonan entre los dos, hay que distinguir varios supuestos.
Si en el momento de la adquisición de la vivienda la pareja no estaba todavía casada, en el Registro de la Propiedad va a aparecer como propietario únicamente quien intervino como comprador en la escritura pública de compraventa. Si con posterioridad quiere que su pareja sea cotitular del derecho, será necesario cambiar la titularidad en el Registro a través de un negocio jurídico adecuado para la transmisión de la propiedad, como puede ser, por ejemplo, la compraventa de una parte indivisa del piso, o la donación.
En ambos casos, es necesario otorgar escritura pública y pagar los impuestos correspondientes.
Por último, si se contrata un préstamo hipotecario para pagar la vivienda hay que diferenciar los siguientes supuestos:
El precio del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad dependerá del valor catastral del inmueble. Normalmente se habla de una suma que ronda los 600-1.000 euros. El límite mínimo son 24,04 euros y el máximo, 2.181,67 euros.
A esta suma se le unirán los gastos notariales y los relacionados con el pago de impuestos.
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