Desalojo. Al finalizar un arrendamiento, al propietario le interesa recuperar la vivienda de inmediato para ponerla a punto y volver a arrendarla, por lo que el retraso en desalojarlo le puede causar perjuicios. Apunte.  Para evitarlo, es posible pactar una cantidad como penalización por cada día que el inquilino permanezca en el inmueble sin contrato. Ahora bien, los tribunales han fijado los requisitos que debe cumplir la cláusula; si no concurren, podrían implicar que ésta sea declarada nula y, por tanto, que no se aplique.

¿Es realmente necesario?

Indemnización. Una cláusula así ?que tiene una finalidad indemnizatoria? no es estrictamente necesaria. Apunte.  La propia ley ya permite al arrendador reclamar los daños y perjuicios causados por no abandonar el inmueble en plazo, por lo que, aunque no estuviera la cláusula, también se podrían reclamar estos conceptos. No obstante, esto se suele hacer por dos motivos:

• De este modo queda fijada de antemano la indemnización que consensuan las partes según sus respectivas voluntades.
• Por otra parte, así no queda al arbitrio del juez determinar la indemnización que proceda ni entrar a valorar y cuantificar los daños efectivamente causados.

Moderación. En las cláusulas que se pactan en materia de incumplimientos, el juez puede moderar la indemnización cuando haya incumplimiento parcial (ajustándola al nivel de cumplimiento). ¡Atención!  No obstante, en este caso el incumplimiento es total, ya que el inquilino no entrega la vivienda en la fecha convenida , por lo que:

• No cabe moderación alguna por parte del juez .
• Sin embargo, sí cabe impugnar la cláusula por nula si no cumple los requisitos que se indican a continuación .

Requisitos de la cláusula penal

Clara. La cláusula debe establecerse en un pacto claro y expreso en el contrato de alquiler, aceptado por ambas partes. Apunte.  Puede indicar sencillamente algo como en caso de que el inquilino no abandone la vivienda a fecha dd-mm-aaaa y deje de pagar la renta, deberá abonar la cantidad de X euros al día hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble al arrendador .

Proporcionada. Se han anulado cláusulas por ser demasiado altas (teniendo en cuenta los daños y perjuicios que ocasiona el no poder disponer del inmueble). Apunte.  Al redactar la cláusula, explique el criterio utilizado para determinar la pena y cuándo se aplicará.

Ejemplo. Se ha considerado desproporcionada "una penalización del triple de la renta diaria vigente por cada día de retraso en el desalojo", pues se alegó lo siguiente:

• Debería haberse especificado que la cláusula se aplicaría si el arrendatario permanecía en la vivienda sin pagar el alquiler , ya que no se crea ningún perjuicio si lo abona (aunque se demore en la entrega).
• Incluso si no paga, el arrendador dispone de la fianza para resarcirse y puede reclamarlo por vía judicial. Además, no incluir sin pagar el alquiler hace que el arrendador siga pudiendo reclamar las rentas en juicio; así, de aplicarse la cláusula, se produciría un enriquecimiento injusto.

Consumidores. Finalmente, si el arrendador es una empresa y el inquilino un consumidor, la redacción deberá ser aún más diligente. Esta cláusula deberá ser clara y comprensible para un ciudadano medio y deberá haberse negociado de forma individual. Apunte.  Por tanto, no podrá imponerse directamente al arrendatario como una cláusula de estilo de los contratos que firma la empresa.