Piso para alquilar

Consulta. Tras consultar a un API de la zona, éste le ha orientado sobre las condiciones en que podría alquilarse el piso. Apunte.  Así, le ha comentado los siguientes escenarios:

• Si el piso no se reforma, le indica que podrá alquilarse por unos 550 euros al mes.

• Si el piso se reforma, el experto considera que podría alcanzarse una renta mensual de 750 euros.

• El piso reformado, además, puede ahorrarle pequeños conflictos con el inquilino en materia de mantenimiento. Apunte.  Y le ofrece una ventaja adicional: aunque el precio será más alto, aumentará las posibilidades de que los inquilinos se mantengan durante más tiempo en la vivienda, de modo que evitará períodos de desocupación entre un alquiler y otro.

Comparación. Aunque este último extremo es difícil de predecir, partiendo de estas premisas usted puede comparar si le sale a cuenta o no acometer reformas según el precio de éstas, la diferencia en el precio del alquiler (según haya reforma o no) y la existencia de más o menos períodos de desocupación. Apunte.  Vea y analice algunos escenarios:

• Coste reforma. La reforma tendrá un coste de 15.000 euros.

• Diferencia alquiler. En ambos casos la diferencia de alquiler entre piso reformado y sin reformar será de 200 euros.
• Duración. Y dentro de cada situación, pueden considerarse dos casos: que la duración de los contratos será igual tanto si hay reforma como si no (caso 1, duración de cuatro años), o que en el caso del piso sin reformar habrá una mayor rotación de inquilinos (caso 2, cada dos años en lugar de cada cuatro, por ejemplo), con un período de dos meses sin ocupación entre contrato y contrato.

Situación después de ocho años:

1. En el período de ocho años (96 meses), el piso ha quedado vacío durante dos meses en el caso 1, por lo que se consideran 94 meses de alquiler a razón de 750 euros (con reforma) o 550 euros (sin reforma).

1. En el caso 2, el piso ha cambiado de inquilinos cada dos años, con una desocupación de dos meses entre un contrato y otro. Ello implica una ocupación de 90 meses en los 96 que comprende el período.

Conclusiones

Reforma. Con estas premisas sale más a cuenta hacer la reforma (con ésta el neto recibido es superior tanto en el caso 1 como en el 2). ¡Atención!  Si las diferencias en los alquileres son menores, o si hay una mayor o menor rotación de inquilinos, las conclusiones podrían ser distintas.

Elementos adicionales. En la tabla anterior le hemos planteado un cálculo muy sencillo que ya le puede servir de orientación. En todo caso, tenga en cuenta algunos elementos adicionales:

• Dado que el desembolso se realiza al inicio y que los ingresos son posteriores, debería considerarse el impacto financiero de esta diferencia temporal (aunque, con los tipos de interés muy bajos, el impacto debería ser mínimo).

• Si las obras mejoran la eficiencia energética de la finca, pueden tener incentivos fiscales, que supondrían una minoración neta de los desembolsos realizados.